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- 第1节：识时务者为俊杰也

- 第2节：从楼市博弈想到我与任志强的豪赌(1)

- 第3节：从楼市博弈想到我与任志强的豪赌(2)

- 第4节：我们需要什么样的地产江湖

- 第5节：第一章 房地产的第一场雪(1)

- 第6节：第一章 房地产的第一场雪(2)

- 第7节：第一章 房地产的第一场雪(3)

- 第8节：第一章 房地产的第一场雪(4)

- 第9节：第一章 房地产的第一场雪(5)

- 第10节：第一章 房地产的第一场雪(6)

- 第11节：第一章 房地产的第一场雪(7)

- 第12节：第一章 房地产的第一场雪(8)

- 第13节：第一章 房地产的第一场雪(9)

- 第14节：第一章 房地产的第一场雪(10)

- 第15节：第一章 房地产的第一场雪(11)

- 第16节：第一章 房地产的第一场雪(12)

- 第17节：第一章 房地产的第一场雪(13)

- 第18节：第一章 房地产的第一场雪(14)

- 第19节：第二章 山雨欲来风满楼(1)

- 第20节：第二章 山雨欲来风满楼(2)

- 第21节：第二章 山雨欲来风满楼(3)

- 第22节：第二章 山雨欲来风满楼(4)

- 第23节：第二章 山雨欲来风满楼(5)

- 第24节：第二章 山雨欲来风满楼(6)

- 第25节：第二章 山雨欲来风满楼(7)

- 第26节：第二章 山雨欲来风满楼(8)

- 第27节：第二章 山雨欲来风满楼(9)

- 第28节：第二章 山雨欲来风满楼(10)

- 第29节：第二章 山雨欲来风满楼(11)

- 第30节：第二章 山雨欲来风满楼(12)

- 第31节：第二章 山雨欲来风满楼(13)

- 第32节：第二章 山雨欲来风满楼(14)

- 第33节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(1)

- 第34节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(2)

- 第35节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(3)

- 第36节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(4)

- 第37节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(5)

- 第38节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(6)

- 第39节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(7)

- 第40节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(8)

- 第41节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(9)

- 第42节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(10)

- 第43节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(11)

- 第44节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(12)

- 第45节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(13)

- 第46节：第四章 危局下的"新陈代谢"(1)

- 第47节：第四章 危局下的"新陈代谢"(2)

- 第48节：第四章 危局下的"新陈代谢"(3)

- 第49节：第四章 危局下的"新陈代谢"(4)

- 第50节：第四章 危局下的"新陈代谢"(5)

- 第51节：第四章 危局下的"新陈代谢"(6)

- 第52节：第四章 危局下的"新陈代谢"(7)

- 第53节：第四章 危局下的"新陈代谢"(8)

- 第54节：第四章 危局下的"新陈代谢"(9)

第1节：识时务者为俊杰也

推荐序1：

识时务者为俊杰也

饶及人

中国有一句老话，叫做识时务者为俊杰也。但是在改革开放30年间，中国逐渐由计划经济走向市场经济，大家还在摸着石头过河，识时务，还不是一件容易的事。尤其是在过去10年中，房地产由"住房国营化"迈入"住房私营化"，以及到2008年提出的"住房双轨化"，商品房由市场提供，保障性住房由政府提供的变化中，许多英雄豪杰，因为不知道如何识时务，尤其在房地产这个新兴行业中，不知道应变，结果自己从高处被击落，由风光沦落为凄惨，实在可惜。

我曾在多个场合中说，中国的房地产商与政府不用对弈，在过去10年的住房改革中，中国政府是靠着一些优秀的开发商，使得中国老百姓住房的环境品质有了显著的提高，甚至超过了许多周边国家。但是，市场是千变万化的，如果中国的房地产商无法掌握市场的脉搏，不知道从2008年下半年起，随着中国的房地产本身的环境变化，以及金融海啸等外部大环境的影响，房地产市场已经不由自主地从"卖方市场"进入"买方市场"的话，你只能被市场淘汰。

对市场的解读，进而解断，要靠正确与完整的资讯，英雄虽然所见略同，但是取舍各异。有着完整和正确的资讯往往会胜过来自朋友与业内人士的一些咨询！目前市场虽然处在走势不明的阶段，但是"十年风水还是会轮流转"，谁能准确地判断市场走向，谁就能抢先赚到钱。

"大江东去，浪淘尽，千古风流人物"，作为现代房地产的从业人员，我们每一个人都会走进历史，是否能被历史记住，那就看每一个人的造化了。这本《地产大博弈》对过去房地产所面临的情况、背景、人物以及大事件都有非常完整的记录，并且提供了精彩的解读。我觉得此书对目前正在从事房地产的人员和对想进入房地产行业的人员，都非常有参考价值。

这本书也许不会教导你如何在房地产行业中赚钱，但是你可以从书中获得许多有益于你判断房地产市场的信息。我建议每一位房地产行业从业人员都好好看看，相信你会在书中找到自己熟悉的信息，进而帮你更清楚地认识"具有中国特色的房地产行业"。

（饶及人，著名城市规划师，原美国纽约市规划局局长）

第2节：从楼市博弈想到我与任志强的豪赌(1)

推荐序2：

从楼市博弈想到我与任志强的豪赌

艾学蛟

不要奢望房价坚如磐石，每一件板上钉钉的事情都可能松动。楼市从来就不是长盛不衰的宴席，离谱的房价总有一天会回归理性。

作为国民经济支柱产业，以及国家经济的风向标，房地产一直是盘活中国经济的重要棋子。从1998年国家福利分房政策的取消始，中国房地产行业走过了10年的路程。其中，市场化的发展让其呈现生机勃勃势头之余，也埋下了泡沫破裂的定时炸弹。

房价关系民生，自然成为人们津津乐道的话题。房价一路蹿升，房地产商心中自然欣喜万分，老百姓只能望"房"兴叹。但是，就在房价如日中天的2007年9月，我与华远集团总裁任志强先生进行了一场豪赌。

2007年9月，华远集团总裁任志强先生"口出狂言"--中国房价到2020年以后才能下降，并言之凿凿：即便到2015年人口下降，也不等于所有人都不买房子，他们的购房需求以及结婚生子的需求仍然会延续5年以上，按照这样推断，到2020年以后，中国的房价才可能出现下降。

事情的发展趋势是否真如任先生所言，我并不能苟同。当时，我就认为房价在2008年会下降，但基于当时房地产如火如荼的发展状况，以及我身边的朋友们，无论是国内顶尖的知名经济学家，或是资产身价上亿的企业大亨，还是平凡老百姓，似乎达成了同盟一般，都一口咬定房价只升不降，我最终采取一种谨慎的态度，在新浪博客中预言2009年前后房价一定回落。博客发表后被新浪网置顶到了其博客门户首页，同时也被国内上千家网络和纸质媒体转载，引发了极大的争议。

时隔半年之后，我和任先生在"2007～2008年度首届中国财经博客20强"大会上见面，任志强似乎对打赌事件还心存微词，并对结局未置可否。但此时房价已经开始陷入开发商死扛、消费者不买账的博弈阶段。

再笃定的推论都要有充分的证据。事实上，豪赌的胜利不能归结为我幸运，房价下跌的推论，正是审时度势的结果。首先，以"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"为己任的政府对房地产行业实施干预，金融政策成为政府调控房地产市场的主要手段，2007年9月14日央行第五次加息，此前政策的效果在"温水煮青蛙"之后也开始显现；此外，令人咋舌的高房价，以及存款准备金率和利率的提高增加了贷款买房的利息，让购房者的购买成本大大提高，使得购房者尤其是投资、投机房产者的购房动机和行为被抑制。观望氛围愈加浓厚，市场不再遍地黄金，露出贫瘠之相。在双重压力之下，向来以现金为王的房地产企业，为求生存和长远发展，不得不做出降价以回笼资金的选择。

此后，在房地产这个焦点中的中心地带，顺风向上的趋势被打乱，一场狂风暴雨般的博弈展开了。国家宏观调控机构、房地产商、购房者，每一方都开始握紧自己的拳头，力争在这场没有硝烟的博弈中占据上风。房地产行业虽然自恃地位之重，但仍不可避免地处于被动的一方，从不断倒闭的地产企业、地产中介们就可见一斑。

当然，无论怎样的结局都要经历一个过程，虽然目前为止房地产的调整还在路上，但历经一年多之久的调整大戏却是精彩无比，其中的惊心动魄、曲折离奇及明争暗斗，都在此书中得到一一展现。

第3节：从楼市博弈想到我与任志强的豪赌(2)

千里之堤，溃于蚁穴，量变从来都是质变的必经阶段，此书正是记录了中国房地产经过博弈通往质变路上的量变过程，其中还包含着更多的反思与洞察，即导致质变的因素分析，以及对地产企业的善意提醒。对于想要了解中国房地产发展，铭记这段地产难忘历程的人们而言，作者无疑为其提供了一本最佳读物。

一个行业的发展，可以折射出一个国家的经济发展；一个国家的经济发展，与世界经济的走势息息相关，不断调整的中国房地产，在美国次贷危机、世界经济危机的阴霾之下，显得更加危机四伏。虽然中国政府救市政策已出，但诸如"2009年1月我国70个城市房价同比下降0.9%"此类的消息出现眼前，让我们不得不相信，房价下行空间仍在，房地产博弈还在继续。

2009年2月17日，北京下起进入2008年冬天之后的第一场雪，比以往时候来得要晚一些。但自从2007年11月房地产遭遇早来的一场雪始，中国房地产已经经历了一年多之久的冬天，冬天何时结束，春天何时到来，人们心中都有自己的预测。

那么，既然冬天来了，春天就不会遥远。从积极角度来看，这个冬天或这场楼市博弈正是中国房地产进行产业调整，进而产业升级，展现实力、证明自己的最佳时机。然而，如何度过冬天，在冬天中存活下来迎接春天，或者在这场房地产大洗牌的博弈中成为胜者，成长为一家伟大的公司，是每个房地产企业心中的疑问，也正是本书作者想要传递的观点。

（艾学蛟，多家名校的兼职教授，著名危机管理咨询专家）

第4节：我们需要什么样的地产江湖

推荐序3：

我们需要什么样的地产江湖

仲伟志

有人的地方就有江湖。金庸的江湖是招术多变儿女情长的武林生涯，古龙的江湖是无招胜有招香艳刺激的颠沛人生。江湖从来不局限于国界，也不受制于时代。

近年来，水最深的江湖，最辽阔的江湖，就是房地产。这里"尚武"之风甚炽，"用武"之利颇丰。有一个时段，几乎是全民"习武"，蔚为大观。

这期间日星隐耀。有人说，在广州，房地产行业不到3天就可催生一个亿万富翁，而北京只需要2天。《福布斯》亚洲版2007年中国富豪榜就可见一斑，前四把交椅均被大地产商盘踞。荣登中国首富宝座的杨惠妍--同时也是亚洲第一女首富--正是广东碧桂园房地产公司的女当家，此外，其公司内还诞生了三位身价超过10亿美元、位居中国前40的富翁。难怪一个房地产行业总裁这样表露心迹："一个商人做过房地产之后，从事其他行业便觉得没有味道。"

一个时代有一个时代必然诞生的光荣，但这些光荣往往在与耻辱赛跑。在利益的驱使下，各路地产大佬忙于圈钱和圈地，硬是将人类的安身立命之所炒得比黄金还贵，百姓只能望"房"兴叹，欲购之而不得。一时间，众多房地产商成为权力资本的拥趸，同时也成为公众嘲讽甚至仇视的对象。

面对这个饱受诟病的江湖，政府打起了宏观调控组合拳，在房地产江湖掀起轩然大波。银行银根紧缩、国八条、七部委关于稳定房价的意见等，每一招都是虎虎生风，每一招都落地有声。江湖之上风生水起。有人说"中国房价进入了一个拐点"；有人说"中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变"；有人则说"房价一直会涨"。或"阴谋"，或"阳谋"，林林总总，不一而足，中国房地产进入了一个多事之秋。

但凡风云变幻之际，往往是英雄辈出之时，这次地产大洗牌也不能例外。一进一退中是实力的比拼，也是策略的交锋；一上一下里是招数的厮杀，也是内功的对搏。不过，武功要逐日精进，不可一日练成。对于房地产行业而言，投机取巧毕竟不是长久生存之道，苦练企业内功，理性参与竞争，坚守道德底线，严格履行合约，才是通向未来的正途。

"在风云中你追我逐，恩怨由谁来结束"，房地产的江湖之路究竟通往何处，假以时日才能给出答案，但此中过程，时而风光无限，时而波诡云谲，值得回味与沉思。

（仲伟志，经济观察报执行总编辑）

第5节：第一章 房地产的第一场雪(1)

第一章 房地产的第一场雪

2007年11月，刚刚步入冬季，不断升温的房地产迎接到了第一场雪。许多企业感到始料未及，其实，结局在开始时就早已注定。

资本最擅长择利润而居，有20%的利润，它就活跃；有50%的利润，它就铤而走险；有100%的利润，它就敢践踏一切法律与道德的底线；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。似乎就在一夜间，房产成了暴利行业，越来越多的人涌入房市分一杯羹。然而，资本越大胆，房产的泡沫越大，冬天的脚步就越逼近。

被组合拳击中的地产泡沫

狄更斯在《双城记》的开头写道："这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬。"对于中国房地产业而言，也是如此。

热血沸腾的时代正在渐渐远去，渐渐升温进而转为火爆的房地产市场，早在2007年就拉响了橙色预警。

2007年4月，中国社会科学院发布了"2007年中国服务行业发展报告"，其中言辞犀利地指出，中国房地产市场的泡沫已经浮现，在规模、结构、价格和利润等方面都存在明显的不合理因素。接着，出示了数字证明，2007年第二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨64％。新建商品住房销售价格同比上涨66％。有的城市一个月内房价涨幅超过20%，房价新高不断被刷新，涨价幅度让人触目惊心，每天都在创造着历史。

在"起台风，连猪都会飞"的时候，地产业一片欣欣向荣，房地产大亨出尽风头，赚得盆满盈钵。但是，浮华背后潜藏危险因素，表面风光下却是满目疮痍。利润的吸引不经意间使得市场化逐渐背离了国计民生的正常轨道，房价的高升掩饰不住房地产行业的内伤：房价过高、上涨过快。有的地方房价年上涨速度高达30%～50%，且总量过剩，结构失衡，一方面高档住房空置率过高，另一方面普通住宅供给严重短缺。这背后掩藏的是经济利益的驱使，房地产的繁荣本应该是经济发展的结果，但一些城市的经济增长主要依靠房地产带动，房地产反而成为推动经济发展的主要动力。这种本末倒置的经济发展路线，也给房地产埋下一颗定时炸弹。

在房价屡创新高的过程中，许多普通购房者也加入抢购行列，沦为高负债的"房奴"。对于消费者而言，房子毕竟是不可或缺的刚性需求，不可能因为房价的日益上涨不购买而露宿街头，但与相对微薄的收入相比，房价上涨的确一再挑战着他们的心理底线和承受极限。

中国儒家向来讲求"中庸之道"。李嘉诚先生也说过："做生意，应该过犹不及。太过，容易锋芒毕露，招致无妄之灾；太谨慎，又无法展现自己的竞争实力。"乐极生悲，盛极而衰，当房地产泡沫被吹得越来越大时，也是接近破碎边缘的即将到来。

事实上，在具有先验性的国际市场上，泡沫破碎的现象已经是屡见不鲜。20世纪20年代中期，美国佛罗里达州出现前所未有的房地产泡沫，在1926年佛罗里达州房地产泡沫迅速破碎时，众多靠地产发家的企业家、银行家一下子一贫如洗。20世纪90年代，日本的房地产泡沫再度震惊世界。1990年仅东京的地价就相当于美国全国的总地价，但1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭。1997年我国香港房地产泡沫破碎，一时也出现了从百万富翁到百万"负翁"的奇特景象。

历史上的教训仍鲜活在眼前，中国房地产的特质更是撑破泡沫的一大动力。在中国房地产企业发展过程中，一方面，由于房地产行业的资金密集属性和利益密集性，官商勾结和权钱交易时有发生。另一方面，部分地产企业家在市场体制中，在培养了经济意识的同时，却一直没有养成依法纳税的"好习惯"。灰色交易、偷税漏税等"不怕死、不要命"的典型案例层出不穷。在构建和谐社会，实现居者有其屋的诉求之下，解决房地产问题已箭在弦上，不得不发。

政府痛下"杀手"之时，必是行业遭受"灭顶之灾"之日。在消费者有心住房无力购买和房价越走越高、与消费者渐行渐远的双重矛盾之下，2007年政府开始伸出调控之手，打起了一套调控房地产市场的组合拳。

第6节：第一章 房地产的第一场雪(2)

购房者的需求，为房价急速走高提供着最稳固的支撑，要打击房地产的"疯狂势头"，必须先冷却消费者的购买热情。

2007年9月14日，央行宣布同一年度第五次加息的消息。第二天，银行就采取切实行动，将存贷款基准利率再次上调0.27个百分点，由原来的3.60％提高到3.87％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由原来的7.02％提高到7.29％。

存款准备金率和利率的提高增加了贷款买房的利息，也大大提高了购房者的购买成本，从而抑制了购房者尤其是投资、投机房产者的购房动机和行为。与此同时，中央政府还加大了对房贷审查的力度，很多城市的各种银行对令人咋舌的房价进行再次评估，遂得出高风险的信号，也开始紧缩房贷，将门槛一提再提。

高利率势必会抑制房产投资者的需求，大大改变购房者对未来的预期，扎堆购房的现象随即减少。政府对房地产行政干预的实施，有效地抑制了购房需求，对以消费为主的购房者以及整个市场经济而言，吹响了黎明到来的号角。

此外，政府的加息政策不但从消费者的实际购买能力上对消费者的非理性购房需求进行抑制，还在心理上加装了安全阀，双管齐下，购房者的压力自然大了不少，降低购房意愿，购房需求也相应受到抑制。

连续加息，为房地产需求吞服了"退烧药"，此后，政府提高二套住房首付比例，则为房地产发展戴上了紧箍咒。

2007年9月27日，中央又下"猛药"，央行和银监会联合发布的359号文明确规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于总房价的40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

"第二套房"、"第三套房"……是伴随着房地产升温而流行起的词汇，更多的不是实际需求，而是非理性房地产投资。国际房产空置率惯例为5%～10%之间，如果超出这个范围，在10%～20%之间为空置危险区，20%以上则为商品房严重积压。但中国房产空置率早已连发警报，如2007年第二季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率已达24.42%。"朱门酒肉臭，路有冻死骨"，在大量房产空置的同时，却有一大批无房可住的人在为房神伤，日益尖锐的矛盾，更坚定了政府对房地产市场进行调控的决心。

不可避免，政府出台的政策有"温水煮青蛙"的效果，存在时滞效应，在短时间内难以呈现累积效应的成果。如果此前的政策尚属"政策疲软"，这次提高二套房首付比例的政策则无疑是一记重拳。

二套房首付比例提高至40%，有的银行甚至干脆暂停了二套房的按揭贷款，对放贷者的资质要求提高。在这股大潮的侵袭下，上海银行迈入此行列，提高了两套以上住房贷款的申请门槛；浙江部分银行分行暂停了二套房的按揭贷款。北京、深圳等地的银行更是纷纷行动起来，为房地产市场戴上了资金枷锁。

第7节：第一章 房地产的第一场雪(3)

仍在挺立的房地产多米诺骨牌，已经岌岌可危，稍有风吹便会一张张倒下。而事实上，政府投下的这枚石子已在房地产界引起阵阵风波：

上海二手住宅市场成交量自2007年9月份出现降温，10月份，成交量继续走低，与9月份同期相比降幅约在4成左右，截至10月10日，大约8成的业主对自己的挂售房源下调了挂牌价格。

10月1日～10月9日，深圳新房成交1.82万平方米，日均仅为2026平方米，环比9月，日均成交量下降高达8成之多。

从10月1日～10月8日，重庆主城区仅有3天日交易量达到1万平方米，与9月下旬日均3万平方米的交易量相比大幅萎缩。

北京房地产市场亦不容乐观，"温州炒房团"已闻风而动逃离京城。

倘若一线城市的房价真正得到遏制，所产生的涟漪效必然波及杭州、成都、南京等二线城市；二线城市的变化又会波及三线城市……随着房地产夜幕渐渐降临，房地产市场上一场没有硝烟的大战也将落下帷幕。

"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"，对于一般消费者，千万间只能是不切实际的奢求，能够遮风避雨、让一家人享受家庭欢乐的一套房即可。万物归宗，房子终要回归本位价值。总之，房地产市场泡沫越吹越大，房地产行业潜在危机愈演愈烈，而此时正是房地产企业调整的关键阶段。中国的房地产行业，必然要趋向稳定、健康与理性。而政府通过一系列的调控组合拳将地产泡沫击碎，正是要把楼市从非理性的边缘拉回。

冬天的脚步越来越近

全国房贷紧缩风的刮起，让昔日凯歌高奏的盛世狂宴渐渐低迷，房地产的发展也蒙上了一层秋意，秋天来了，冬天就不再遥远。

如果政府的连续组合拳只是进攻信号，那么，有价无市则会成为抑制房产需求的"重型武器"，两者交相呼应，无疑是制约房产价格非理性增长的双重杀手锏。这无论对于消费者的心理预期还是实际购买力，都是巨大挑战；对房地产市场，更是最直接的打击。

"一叶而知秋"，总是走在全国房地产趋势前沿的深圳，被誉为房地产"风向标"，只要一有风吹草动，都会引起全国性的涟漪。对于开发商、投资者来说，2007年深圳的秋天来得特别早。

早在2007年9、10月份，深圳的房地产商就感到了阵阵凉意。在中央存贷款基准利率上调，和直指市场流通环节与资金渠道的"第二套首付40%"政策的影响下，以往备受开发商青睐的"金九银十"黄金时期没有如期到来。原本张开口袋准备大量"吸金"的投资者，虽然心有不甘，但在形势所迫之下，只好纷纷出局。如此一来，大多数购房者成为留在市场上的潜在客户，只有少部分人采取购买行动。

第8节：第一章 房地产的第一场雪(4)

投资者、炒房者购房压力重担在身，日趋理智的购房者也在按兵不动，看到市场大势已去的开发商更是急在心头，三者构成"三足鼎立"之势，深圳房地产市场显得愈发冷清和萧条。

从市场交易状况来看，2007年11月深圳房地产综合指数、住宅指数、写字楼指数、商铺指数均出现小幅下跌，深圳房地产市场步入调整期。

根据2007年11月24日深圳市统计局公布的1～10月经济运行统计分析，深圳市1～10月商品房施工面积为2907.25万平方米，同比下降5.3%，其中住宅施工面积2062.10万平方米，同比下降3.6%；商品房竣工面积为288.64万平方米，同比下降37.5%，其中住宅竣工面积206.28万平方米，同比下降40.5%；商品房销售面积为514.96万平方米，同比下降13.2%。

"下降"，成为最为普遍的用词，与2006年同期相比，2007年里，深圳商品房竣工面积和销售面积都在直线下降。

一般而言，按照市场规律，供应减少势必造成价格的上涨，然而深圳房价却没有由于供应减少而出现上涨的局面。究其原因，房价过高且已经超出了居民的承受能力，人们对房地产的热情，随着天气的寒冷而不断降温，市场萎缩，价格也就失去了上涨的理由。

与新建住房相比，二手房因其价格相对合理，实用性强，一直备受购房者青睐。在新建住房被购房者列为不受欢迎对象时，深圳的二手房市场也开始走下坡路。"基本上都在下跌，成交额跌幅都在5成左右，"一位地产总裁这样表示，他甚至预言："深圳中介的寒冬降临，洗牌的时候到了。"果不其然，在2007年11月，深圳部分房产中介公司已经门庭冷落，有些已经开始关铺裁员：在景田片区，在鲁班大厦附近的中原地产、世华地产门前顾客稀少；在梅林片区，长河地产、创道地产等多家商铺纷纷关门……

深圳房地产给全国房地产布上一层薄薄的冰，这股寒意并未就此止步，而是蔓延向北，一直到北京。在北京，也开始出现房价上涨幅度趋缓的迹象。

2007年11月7日，国家发改委和商务部联合发布《外商投资产业指导目录》，其中明确规定，限制外商进入房地产的土地连片开发、高档物业、房地产中介、经纪等多个领域。外资一向被视为房价飙升的推手之一，对外资的限制进入，无疑是政府为房价降温的决心表示。这项政策的出台，直接导致了北京高端物业被持有者抛售。

高端物业被抛售已经成为不可掩盖的事实，但这只是个别现象，北京普通住宅交易量的下降才是不可忽视的普遍现象。根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，2007年11月以后，北京市住宅期房成交量每周都呈现连续下滑的趋势。

第9节：第一章 房地产的第一场雪(5)

在11月12日～11月18日的一周时间里，北京住宅期房的交易量为2375套，相比前一周下降了11.8%；在11月19日～11月25日一周内，北京共成交住宅期房2346套，与前一周的2375套相比，成交套数下降了1.2%。无论是11.8%，还是1.2%，都不代表最高降幅，在11月初至11月12日的十余天间，每天成交量的下降都让人触目惊心，降幅高达每天百套。

尽管如此，以其独特的地理位置，以及优越的人文、经济优势，北京的房价仍然难以撼动。成交量的下降，并没有带来价格的下调，相反而是持续呈现涨势，尤其是五环外的近郊项目，占据了成交量的主流，其成交价格更是有接近20%的上涨。

与深圳同病相怜，在新建住房成交量下降的同时，北京的二手房市场也开始沦陷，高端物业被抛售、普通住宅成交量趋减的现象不再罕见。

早在2007年10月，北京地区总价值在150万元以上的房产出售量就比9月增加24.1%。在这些地区中，京城北部、东部和南部等地也赫然在列，一向是投资比重大的热点区域，仍然不能远离政策的影响，部分投资者做出抛售的举动，给其他"捂盘惜售"的同行们提了个醒。

在各个总价档位房产中，150万元以上房产的成交周期最长，"先天"的不足，让高端物业的房产业主预感到不断加大的出售压力；同时，又担心未来时局的变幻，购房者购买能力的下降，于是纷纷抛售，才导致房产放量的集中。

通常在一场暴雨来临之前，一般都会大风狂起，或出现黑云压城的先兆，又或者有一些动物出现异常举动：蚂蚁搬家、燕子低飞、鱼游出水面、蛇过马路、蜻蜓低飞……同理，在市场经济中，人们做出的购买或销售行为，也都在遵循一定的规律，如果异常现象出现，极有可能预示着某种状况的改变。

而这些对市场敏锐的投资者的异常举动，似乎也在向人们暗示着北京房地产市场"山雨欲来风满楼"。

种种迹象已经表明，冬天的脚步越来越近，寒流仍无止息的迹象，政府又连续奏起高密度的房地产调控强音：2007年11月21日，温家宝总理在访问新加坡时，说出"老百姓总告诉我，不要忘记房价"一句话，让人们再次看到中央调控到底的决心；11月30日，建设部、国家发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，购房者由此也看到了安居乐业的希望。

房地产行业的异军突起引无数英雄长袖善舞，然而市场瞬息万变，房价回归理性的趋势逐渐明晰，在房地产行业崛起中分得一杯羹的房产俊杰们，是继续叱咤风云还是英雄迟暮很难确定，只有学会自救，才能真正乘风破浪，成就王者。但是如何自救，是留给每个房地产企业的最关键命题，尚无定论，但唯一能肯定的是，只有经过冬天的洗礼，房地产企业才会有脱胎换骨的变化，中国的房地产业才会走上良性发展的道路。

第10节：第一章 房地产的第一场雪(6)

黯然退市的悲哀

市场经济从来不拒绝"草根"，而且正因为有了白手起家的"草根"企业们的加入，才会显得更加波澜壮阔、生机勃勃。但在"不以出身论英雄"的市场中，想要生存和谋求进一步发展，无论是"草根"企业，还是"根深叶茂"的名企，都要练就自己的扎实内功，否则，一场风浪袭来，就会有葬身其中的风险。

向来鱼龙混杂的房地产中介市场，则更是如此。

在市场行情好时，三五张桌子、一两个人就可以加入房地产大军中，虽然"草根"气浓，但市场从来都不计较"出身"，"不管黑猫白猫，逮住耗子就是好猫"，众多"草根"地产中介让原本就热闹的房地产行业更显喧嚣和嘈杂。

但好日子稍纵即逝，当房地产市场因此而被扰乱，嘈杂之声日益高涨，其分贝之高超过人们忍耐力的时候，对其进行规范的呼声越来越高，一些内功不扎实的企业逃脱不了被淘汰的命运。

地产中介公司素有房地产市场"晴雨表"之称，其一连串的倒闭事件，从另一个角度说明国家针对房地产市场宏观调控措施的效用正在显现。

虽然地产中介的准入门槛不高，但每一个店铺的成本却不低。在市场形势仍然一片大好、房价"高耸云端"的6月，一些低端的门面转让费被炒到了30万～50万元，仍不乏一些人盲目进入。在市场行情好时，成本矛盾不会显现，一旦市场恶化或降温，就变成了考验地产中介公司承受力的时候，活下来都很困难，就更不要提维持和发展了。

连续4个月下滑的成交量，给深圳房地产市场蒙上了一层厚厚的霜雪，更为严峻的是，低迷的成交量让深圳地产中介行业面临着有史以来最残酷的考验，大量店铺关门、经纪人被迫离职。

自2007年10月开始，深圳两个地产中介巨头--中原地产和世华地产两家公司，就开始亏损。实力雄厚的大地产中介尚且如此，一些小地产中介的日子更是苦不堪言，大部分处于亏损状态，更有甚者已经关张。

11月13日，曾经位列全国中介100强的深圳中天置业倒闭的消息不胫而走。直接导火索就是总裁蒋飞携巨款逃跑，而颇具讽刺意味的是，恰恰就在几个月前，中天置业刚刚获得"25年中国最具价值的深圳地产中介品牌"。荣誉加身的中天置业肯定不会主动退出，根据事后调查才得知，倒闭的原因正是深圳楼市的降温，成交量的下降导致该公司资金链发生断裂。

资金链断裂的背后，是地产中介公司不规范操作而形成的结果，然而更多安分守己、勤勤恳恳的中小地产中介也没有逃脱关门的命运。究其原因，一方面是成交量的锐减，另一方面是房租成本的大幅增加。

第11节：第一章 房地产的第一场雪(7)

在中天置业的行业阴影下，入冬以来最强劲的一股寒流也开始袭击上海。经历了持续的成交量滑坡，上海地产中介行业也开始重现久违的关店现象，并呈现出蔓延之势。2007年11月，上海约1/3的地产中介门店开始勉强维持生计或面临亏损困境，全月业务"交白卷"已成为普遍现象。

眼看形势江河日下，人们不禁开始担心，2005年的关店风潮很可能会在上海重演。尤其是在松江、浦东三林地区，之前是地产中介开店的高峰地区，接下来，或许是新一波关店的重灾区。结果不幸言中。

上海徐汇区宛平南路一段不足200米的繁华路段，曾经紧密排列着10家地产中介的门店。就在2007年上半年时，这里人来人往，生意火爆程度惹人眼红，但几个月过后，"门庭冷落车马稀"成为其最真实的写照，一家名为"协成房产"的地产中介倒闭。而同样在不足200米的繁华路段南丹东路街头，也有一家遭遇同样命运的地产中介以美容美发店的形式再度开张。

2005年，上海地产中介门店数目约20000家，2006年只剩8000家，2007年的数目虽未统计，但可以肯定的是"死伤一大片"。"之前的4个月，在一条小街上，会多出6～8家地产中介，以夫妻店和兄弟姐妹店为主，集中在5月份和6月份冒出来。接下来的5个月，他们势必亏不起，市场起了大风，怎么办？知难而退，关掉。对于他们来说，开和关都是容易的事。"上海某位中介深有同感。

有了前车之鉴，作为地产中介大佬的中原地产，也不得不对自己原来的规划做出调整，"中原地产最新的门店数量是170家，接下来，开店要很谨慎，必须放慢开店数，调整网点布局。"中原地产的一位员工这样说道。

就在全国上下"关"声一片时，北京房地产市场也不能独善其身，只是，与其他城市不同的是，这次退市的主角是房地产开发商。

对于北京房地产开发商而言，2007年的11月异常寒冷。原本市场上略有趋恶的势头出现，就让一些房地产企业开始担忧明天的早餐，而随着审查制度的进一步严格，一些资质不良的企业最终梦断市场。

2007年11月，北京市建委出台规定，在办理房地产开发企业资质升级、延续工作中，增加了企业行为审查环节，如果房地产开发企业在工程招标、施工许可、质量管理、竣工备案、工程款支付、房屋交易等行为中存在违规情况，一经发现坚决不予升级或延续资质，对于违法违规企业，还要移送相关机构对其进行处罚。

在移送的24家房地产开发企业中，就有12家暂定资质的房地产开发企业经审查不符合条件，最终不予延续或升级，最终，这12家企业被注销资质证书，不得不退出市场。

第12节：第一章 房地产的第一场雪(8)

危机来临时，每个企业都想抓住一根救命的稻草。但是，如果根基不稳，抓住一根救命稻草也无法安全上岸。平时不努力，临时抱佛脚，这种生存方式注定要被市场这块试金石验明正身，成为大浪淘去的沙子。

并购：打响洗牌第一枪

商场从来都是胜者王侯败者寇，市场不仅是智慧与金钱的博弈，同时也是忍耐力与毅力的较量。

在有些企业不能坚持，选择"壮士断腕"的同时，还有一些企业伺机而动，"磨刀霍霍"，向"落败"企业露出了"尖利的爪牙"。在动物界，这种现象被称作弱肉强食；在企业界，则被称为并购。

随着国家宏观调控政策的不断推出，央行对各家银行压缩贷款的要求更加强烈。年终岁末来临之际，银行往往都会有意识地控制贷款发放，2007年的情况比往年有过之而无不及。11月份，央行和银监会就多次召开会议对各家银行给予"窗口指导"，严令各家银行控制贷款规模，甚至对部分银行提出四季度不能增加贷款的要求。监管层的三令五申，让各家银行的贷款发放遭遇了外力强制性的"急速冷冻"，也将资金储备不足的房地产开发商"打入冷宫"。

面对越收越紧的银根政策，无望获得贷款和融资之际，如果没有壮士断腕的勇气和魄力，生存的压力和威胁就会直面而来。再加之市场低迷等因素的推波助澜，房地产进入新的调整期。

任何一个行业，在面临新一轮调整的时期，都会出现"几家欢乐几家忧"的局面。既然有退，肯定也有进，优胜劣汰的自然法则使然。2007年10月以后，十余家房地产开发企业就开始出现在上海联合产权交易所的挂牌出让目录上，这也预示着一幕幕房地产收购并购大戏正在上演。

迹象在2007年9月底就已经显现。在9、10月份，令人吃惊的现象出现：上海联合产权交易所的挂牌出让目录上，房地产开发类企业猛增，有13家开发商挂牌全部或部分转让股票，挂牌总金额高达7.2亿元。"金九银十"仍然是房地产旺季，但2007年的"旺季"不是销售旺季，而是转让股权的旺季。

此次挂牌的房地产项目中涉及金额最大的是上海仙乐斯房地产有限公司转让31.49%的股权，挂牌金额高达2.4亿元。作为一家知名房地产上市公司，仙乐斯的主要资产是位于南京西路总面积为81000平方米的仙乐斯广场，它是一个集大型商场、餐饮、娱乐、办公于一体的智能化楼宇。地理位置优越、功能齐全，仙乐斯广场的赢利能力和巨大潜力不言而喻，但不割肉就要死，抛售股权是其无奈之下的选择。

除仙乐斯之外，还有一个土地出让项目颇为引人注目，即北京宝泰隆房地产开发有限公司出售其100%股权以及直接债券，挂牌价为1.9亿元。北京宝泰公司拥有面积为4653.71平方米的土地使用权和在建工程25218.6平方米，更让人大惑不解的是，这些资产均位于北京西单商圈的核心地段，是北京市中心不可多得的黄金地块。

第13节：第一章 房地产的第一场雪(9)

对于房地产企业，土地就是其命脉，而这些房地产开发企业之所以挂牌销售自己的"命脉"，与资本市场对房地产开发企业银根收紧不无关系。一些企业虽然拥有待开发土地和项目，但无奈资金紧张，"巧妇难为无米之炊"，眼看着一块肥肉烂在自己锅里，倒不如寻求实力强劲、资金雄厚的开发商合作。这样，借助他人资金开发项目，即使不能独享收益，也不会赔得血本无归。

在中小房地产开发商纷纷寻求资金、出售股权时，一些房地产开发商中的"实力派"则趁机迈开了"跑马圈地"的步伐。2007年9月26日，上海万科房地产有限公司与上海地杰置业有限公司的原股东签订合作协议，万科收购后者50%的股权，获取地杰国际城项目。实际上，这不是上海万科第一次收购，截至2007年11月，在不到一年的时间里，万科已经相继从恒大地产、南都地产等开发商手中购得上海地区建筑面积为300万平方米的土地开发权。

进入2007年11月，"你卖我买"的房地产并购事件层出不穷，让整个房地产行业更加显得危机四伏。

11月19日，国浩房地产（中国）有限公司以58亿元的价格成功收购北京城建东华房地产开发有限责任公司90%股权。"项庄舞剑，意在沛公"，收购股权不是国浩的最终目的，入主东直门东华国际中心项目才是根本目的。作为北京市重点工程和2008年奥运会配套工程，东华国际位于东城区东直门立交桥东北角，占地面积10.6万平方米，规划总建筑面积近59万平方米，是名副其实的地产"香饽饽"。

奥运会的巨大商机让任何一家企业都无法拒绝，盯上东华国际中心项目者并不是只有国浩房地产一家，华远地产、香港康实公司等也曾在竞逐之列，最终国浩胜出，凭借的正是公司的资金实力和国际上市背景。

作为一家全球知名的综合型房地产上市公司，国浩房地产此前还曾收购了位于北京金融街的一块优质商业地段，并于1998年成功在此建成一座5A级智能写字楼--国际企业大厦；其后，2001年国浩转战上海高档住宅市场，成功收购并开发了铂金级商业街淮海路上的地标性高档公寓--淮海晶华……截至2007年10月，国浩中国已开发和正在开发的项目总建筑面积达233万平方米，累计投资总额约30亿美元。这次收购东华国际中心项目，也可以算作一次"大手笔"，预示着国浩新一轮的战略目标正式拉开帷幕，同时也给北京地产界投下一枚重磅炸弹。

在全球经济一体化的形势下，竞争不再局限于国内，而是置于国际市场的平台之上。在中国房地产面临行业整合之际，部分海外地产基金以各种形式进入中国市场，展开与国内开发商的合作。并购只是其中一种形式，但无疑是最切中要害的一种。

第14节：第一章 房地产的第一场雪(10)

一切都在进行，一切还将会继续。并购，打响了房地产洗牌的第一枪，紧随其后的是更加风雨飘摇的市场态势。

瘦身，减负，过冬

成交量的持续低迷，对中小地产中介企业而言可能是退出市场；对一些大地产中介来说，则意味着裁员和关铺，否则将与中小地产中介一样陷入退市的困境。

"裁员和关铺成为近来行业的流行词汇。"深圳一位资深地产中介人员笑言。笑容挂在脸上，但是无奈与担忧却挥之不去。

2007年10月，深圳地产中介已形成全行业性亏损。2007年上半年，一般的地产中介公司一天的成交量是100套左右，到11月份只成交两三套，"整个10月份一个门面的成交量也就三四套，只有9月份的1/10"，摆在他们面前的最大难题，就是如何缩减开支。形成强烈反差的是，就在此前的2007年上半年，有些地产中介公司在深圳新开了约50家店铺，而如今的交易量根本不足以支持如此多门店的运营，维持如此多的业务员更是不能完成的任务。

在房地产走势一片大好之际，最受益的除了开发商之外，就是地产中介。同样，"春江水暖鸭先知"，在深圳二手房市场遭遇残酷寒流之际，最为倚重二手房买卖抽取佣金的房地产中介最能感知楼市的降温。

作为深圳地产中介市场大佬之一，世华地产在2007年11月公布上月交易数据：该公司10月份成交量与本年度6月份最高峰时相比下降幅度高达60%。实际上，世华地产只是具有代表性的一家，10月里，深圳二手房日成交不足110套，各区交易量的下降幅度在30%～70%之间。更残酷的是，这样的下降既不是开始，这已经是深圳二手房市场交易量连续第四个月下跌；同样也不意味着结束，随着宏观调控政策的趋紧，这种下跌之势不会在短时间内结束。

于是，大规模的裁员行动在各大地产中介开展起来。在企业面临经济压力时，裁员是最为常见之举，无可非议，裁员对于减少企业开支能够起到立竿见影的效果，但对企业的长期发展并无益处，可能还会出现"人才断层"的困境。但不生存，何以谈发展？在抉择的十字路口，地产中介们的裁员之手并没有发软。

"我估计在深圳从事这个行业的有6万多人，从6月份高峰期到现在，将近有2万人重新去选择职业。因为成交量变这么小，原来6万人服务于这个成交量，现在成交量下跌了近80%。"世华地产负责人对深圳房地产中介行情很清楚。

在深圳，世华地产有200家左右店铺，如果加上珠江三角地区的布点，数量超过250家。正当世华地产雄心万丈，布局全国之时，恰逢房地产冬天，不得已之下，它也做出"瘦身"的决定，第一批要关掉6家店铺，同时也对工作人员进行了调整。

第15节：第一章 房地产的第一场雪(11)

关店、裁员之际，世华地产也接受了一批来自被淘汰的中小地产中介的业务人员。一位鲁姓员工在11月由一家倒闭的地产中介公司应聘到现在的世华地产，每次谈到自己的职业经历，他对自己原来所在的地产中介总是唏嘘不已："从未经过如此惨淡的交易量，老板当机立断关门大吉，以免更大的损失，我们也只有另寻出路。"

转投同行门下，对于地产中介从业人员来说，已经是不幸之中的万幸，更多的业务人员在转头无门之后只有选择歇业在家。然而这部分歇业在家的业务人员，遭遇也不尽相同。有些资深人员或地产中介高层，大多在房地产火爆时，肆意炒房大赚一笔，等到市场冷清时恰好可以休息、四处旅游。而一些涉足行业未深的业务人员，只能空叹自己"进"不逢时。

行业萧条的迹象日趋明显，即使是中大型地产中介企业，也很少可以看到赢利的"幸运儿"。在裁员的同时，缩减开支的另一途径就是有选择地关掉店铺。这一切，对于房地产加盟业务是一个巨大的考验。

上海智恒房地产公司，在2007年试水加盟体系不久，即遇到这场寒流，面对日趋远离的市场美好前景，各个城市铺开的加盟业务戛然而止，一些杭州、苏州等地的加盟商，受到房贷新政策等影响，开始选择延迟或放弃签署加盟协议。再三挽留之后，仍然不改去意，对于原因，他们表达得清清楚楚："我们觉得，后市不明朗，地产中介的买卖不好做了。"

不仅仅智恒地产一家，顺驰不动产网络集团上海公司也有同样经历："一些地产中介加盟店老板，私下交流的时候表示，接下来有的希望提前终止合约，有的甚至蒙生退意退出房地产中介。"

退出当然不是应对危机的唯一策略，与此同时，还有一些大型地产中介机构进行新一轮的门店数量调整，优化网络布局。此外，还有一些地产中介趁着行业成交冷淡期进行人力储备，等到合适时机收购中小规模地产中介，并已经接受部分店铺……然而，无论市场怎样变化，中心城区黄金地带的地产中介店铺始终是人们关注的焦点，有人关店，恰恰为品牌公司提供了收购的好机会。

创辉租售华南地区分公司每天都能接到很多同行转让店铺的电话，转让费由高到低飞流直下，最后甚至出现不需要转让费的情况，只需要付租金就可以使用。

房地产中介原本就是一个门槛较低的行业，面对良莠不齐的地产中介公司，信用好和规模大的地产中介更容易得到购房者的青睐，因此也更容易形成垄断。相信，在以后的几个月或一两年内，房地产中介市场极有可能出现寡头竞争格局。

一边是地产中介裁员、关店，一边是少数大型地产中介考虑盘整出击。地产行业呈现的现象是市场的报复。在2007年里，地产中介行业呈现出非理性的扩张态势。相当多的地产中介的收入是一种非正常的经营模式所得，所谓物极必反，当市场回归理性时，如果还没有找到合适的转型方式，它们会因患不适症而退出房地产行业。

第16节：第一章 房地产的第一场雪(12)

一叶知寒：中天置业老板携巨款"蒸发"

2007年房地产冬天的第一场雪，因为中天置业老板蒋飞的携款潜逃，而比以往时候来得要更早一些。

成功为人们所向往，但它往往会成为指向失败的指路牌。盛世狂欢的最后，常见的是曲终人散的落寞和凄凉。尽管在这场风雪降临之前，整个房地产行业自我感觉仍旧笼罩在暖冬里，依然飘在高空的房价，给众多房地产商徜徉在春光明媚之中的错觉。但冬天终究要到来，冬雪注定会飘零，只是中天事件充当了一次"催雪弹"的角色。

2007年11月13日，"全国房地产经纪百强企业"中天置业总部一纸"公司内部整顿，暂时歇业"的告示，引爆闻风而来的人们的眼球，而"中天置业老板蒋飞已携巨款上亿元人间蒸发"的消息，更是掀起房地产市场的轩然大波。

作为深圳大型地产中介公司之一，中天置业由在当地打工十余年的蒋飞在2003年创建。在房价攀上高升的天梯时，地产中介的发展也是一日千里。不到4年的时间，中天置业就演绎了一则房地产中介暴富的神话：截至2007年10月，中天置业总资产已经超过8000万元，150家门店在全国开花，员工多达2000人，在强手如林的房地产中介市场，占有了属于自己的一方天地。

在中国经济史上，从来都不缺少一夜暴富的神话，但是，暴富且能够持久者却寥寥无几。中天置业就没有走出这个怪圈。

根据国家发改委公布的数据，2007年10月，全国房屋销售价格较2006年同期上涨了9.5%。其中，深圳房屋销售价格较2006年同期上涨19.5%，为全国涨幅之最。不过，与此同时的房价与房产交易却陷入了背道而驰的怪圈：深圳楼市成交低迷，成交量比高峰期下跌80%，2007年11月10日整个深圳的二手房成交2套；北京楼市也陷入有价无市的僵局，11月12日～11月18日与前一周相比，成交套数下降11.8%，成交面积下降16.2%。

企业与个人命运，总是与行业大趋势息息相关。如果房地产市场仍然欣欣向荣，风光依旧，蒋飞当然可以继续乘着房价高升的东风，延续自己的财富梦。他后来的铤而走险，正是在房地产冬天到来时做出的无奈之举。

在同样恶劣的天气下，有些树木容易被风暴刮倒，有些却依然挺立、挺拔，究其原因，正是在于自身内部"构造"的不同。中天置业的危机，也不仅仅是交易量惹的祸，而是有更深层次的原因。正如一位业内人士所说："它早已是一只在海上漂流的破船，只不过后来起了一阵风，它才沉没。"

从2003年白手起家开始，短短不到4年的时间里，中天置业从5家店铺扩张到一百五十多家，触角伸及上海、成都等城市，如此疯狂地扩张，最容易导致的恶果就是资金链的断裂。而且蒋飞一直坚持直营方式扩张，相对加盟而言，成本要高出许多。近年来，中介代理机构将手中持有的购房者的巨额房款用作门店扩张，几乎已经成为行业内"公开的秘密"，在融资无门的窘境下，蒋飞最终选择了挪用客户的购房款。

第17节：第一章 房地产的第一场雪(13)

蒋飞事发之后，仅11月14日下午，就有中天置业的8名客户报案，涉及金额高达588.1万元，其中最多的有260万元，最少的也有3万元。

城门失火，殃及池鱼，蒋飞携款潜逃的受害者不仅仅是被骗客户，被牵连的还有整个房地产中介行业。中天置业所有门店全部歇业停顿，为整个行业平添阴霾，购房者对房地产中介的信任也降至冰点。网友"牛刀"在博客写到：深圳的三级市场，受中天置业影响，挂牌价普遍走低，个别豪宅降价幅度达40%。不过大多一个结局：挂出好多天了还是无人问津。而深圳地产股于2007年10月26号集体暴跌，之后呈持续下跌之势。

国际上，没有任何一个国家的房地产可以逆市场规律大肆飞扬5年以上，中国房地产也概莫能外。更何况，在中国解决住房困难、抑制高房价，在某种程度上等同于解决国计民生问题。因此，当站在房地产销售前沿的房地产中介开始"雪花"滑落时，其上游的地产开发商也极有可能迎来一场严寒。

危世警言：警惕"温水煮青蛙"

美国康乃尔大学曾经做过一个著名的"青蛙试验"：第一次是将青蛙放入热水中，青蛙马上感到不适、恐惧而立刻跳出；第二次是将青蛙放入冷水中，再渐渐给水加温，青蛙没有觉察到潜在的危机而继续留在水中，等它感到水温过高时，却已来不及逃脱被煮熟的厄运。

对于企业来说，无论有多长的历史，取得多大的成功，警惕危机才能使生命延续成为可能。在顺境中最可怕的就是缺乏危机意识，因为真正的危机不是来自危机本身，而是对危机的麻木不仁及对危机到来的茫然不知。所谓"生于忧患，死于安乐"就是这个道理。

事实上，加息就像是一锅温水，而风光无限的房地产商则像是一群还不懂得未雨绸缪的懵懂青蛙。当利率逐渐提高时，他们并没有意识到危险的存在，而等到危机显现时，再想脱身为时已晚。

加息不是不痛不痒，也不是隔靴搔痒，是滴水穿石的慢功，其潜在的累加效用和时滞效应就是埋在房地产的一颗杀伤力极强的炸弹。

宏观政策尤其是货币政策往往具有时滞效应。所以，政府加息、提高首付比例等从紧政策往往不会产生立竿见影的效果，但经过累积、发酵就会对楼市产生巨大的冲击力。

由于外资、民间资本等大肆进入楼市，使得中国的楼市在政策从紧的情况下依旧牛气冲天，看似毫发无损，甚至快马加鞭。但这并不是中国楼市冒"规律之大不韪"，走一条逆风飞扬的蹊径。加息的温水还在汩汩作响，青蛙尚未感觉到危机，但这并不是不存在危机的信号，是时间滞后使然。

政府加息的幅度较小，给市场造成错觉，冲劲极大的牛市由于上升惯性，不会因为政府的小幅加息而止住向前驱动的步伐。风险依然存在，随着股市泡沫的不断膨胀，这种风险会日益上升，直至浮出水面。

第18节：第一章 房地产的第一场雪(14)

加息对楼市的影响还体现在心理层面。高企的房价远远超出了购房者的购买力，很多消费者不得不对高房价望而却步，商品房的空置率越来越高。而政府的加息、提高首付等政策，也从客观上促使购房者的心理钱包缩小。

表面繁荣的楼市，实际上已是暗波涌动，隐藏着巨大的漩涡--购房者不再趋之若鹜，观望的氛围越来越浓厚。一旦购房者使出了杀手锏放弃购买，将意味着房市萧条，开发商的噱头再响，房子一样卖不出去，就无法在预期内顺利变现。

房地产素来以现金为王，一旦资金链出现危机，将会输得很惨。而市场低迷则是房地产开发商资金链紧绷的头号杀手。而且，加息还在推波助澜，增加了开发商的还贷压力。市场与贷款两面夹击，开发商如风箱里的老鼠两头受气，生存的天花板越来越低。

大洋彼岸的次贷危机，已经给我们提供了房产失控所导致恶果的案例。而中国楼市的泡沫也在越来越大。不过，我们不必担心楼市的泡沫会立即破裂。

政府连续加息政策的出台，醉翁之意不在于打压房地产市场，而在于抑制楼市的非理性泡沫。楼市有泡沫，狂热的开发商只享冲浪的惬意，无视热浪下的暗礁。为了实现楼市的理性稳健发展，面对楼市的非理性增长，政府自然不能作壁上观，数次加息形成累加效应和货币政策独有的时滞效应挤压了日益膨胀的股市泡沫，因此楼市会出现震荡，并出现大洗牌。理性回归势必会产生阵痛，狂欢的房地产开发商与投资者最有可能是阵痛的买单者。所以，明智之举是暂时从温水中跳出来，收敛狂热的投资脚步，该收手就收手，寻找规避风险的避风港，准备好过冬的棉衣。

第19节：第二章 山雨欲来风满楼(1)

第二章 山雨欲来风满楼

2007年12月，受了"冬寒"的房地产，顿时人心惶惶，隐隐之中感知到大势已去。

"所有的结局都已写好，所有的泪水都已启程。"天堂与地狱之间的流转有多远，不是天涯海角的距离，或许只是心跳的距离。当大多数人还沉浸在盛宴的觥筹交错时，房市的布局正在悄悄改写，房价的拐点即刻光临。第一步棋从哪里走，是提价、降价还是转移战场？每一个问题，都像一把利剑，悬在每一个地产商的头顶。

拐，还是不拐

2007年12月的冬天，中国经历了一次严寒的考验，南方下起罕见的暴风雪。同样经历寒冬的还有房地产，中天置业老板蒋飞携巨款蒸发，带来了房地产冬天的第一场雪，第一场雪带来的寒意还未消退，一场更加猛烈的旋风随即而来。

这场房地产旋风的制造者不是别人，正是素有房地产"带头大哥"之称的万科董事长王石，其导火索就是王石发布的房地产"拐点论"。

2007年12月13日，在万科资助的"海螺行动II--中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会"上，王石被记者问及："进入10月以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广州进入10月以来交易额下降18%，楼市拐点是否真的出现了？房价真的要降了？"王石的回答是："你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题--是的。"

说者可能无心，但听者却有意，第二天，几乎所有的主流媒体都对此进行报道。由此，房地产"拐点论"由王石的一句话拉开帷幕，之后，关于这个主题的讨论，蔓延到与房地产沾边的每一个人，购房者、开发商、专家学者……无一例外。

一直以来，房价都是关系国计民生的头等大事，在即将过去的2007年，房价犹如云霄飞车般一路高涨，人们的心也随之提到嗓子眼，有房子这座千斤大石压在身上，呼吸也显得更为困难。上半年的房地产行业，欣欣向荣，被人们喻为印钞机，在不能承受之高的房价面前，人们的购买热情丝毫未减，"排队买房"的事例屡见不鲜：2007年4月，昆明中林华都售楼中心，七百余人前往排号购房；2007年5月，上海多个新楼盘开盘当日都出现了多人排队争购，销售记录一再刷新……

然而，在房地产商家为房价飘红、购买热潮而举杯欢庆时，更多的人却在令人咋舌的房价面前望而却步，一场理性与非理性的心理暗战一直都在进行。物极必反，市场经济之所以需要宏观调控这双"有形之手"，就在于其自身存在的缺点，即盲目性，在市场中，当一件商品过热时，不仅会烧退消费者，还会烧坏生产商。于是，2007年末，房地产市场就出现一些非同寻常的变化：自11月中旬，素有全国房地产晴雨表之称的珠三角地区首当其冲，广州楼市便刮起楼盘打折促销风，买房送1成首期、送60年物业费、再买房额外9.8折、现房最高优惠价每套13万元……此前一直位居全国房价榜首的深圳也没顶住压力，不少一手房在以或明或暗的方式调低售价，据传有的楼盘降价幅度已超过3成；12月结束的上海房地产展示交易会上，55.33%的购房者决定暂缓买房计划，房源预订量出现近9成的萎缩；而随着冬天的来临，北京楼市的销售似乎也步入寒冬，成交量急剧萎缩。

山雨欲来风满楼，对市场、政策的警觉性是成功商人必须具备的素质之一，房地产不甚明朗的走势立刻引起房地产商的重视。在众多房地产开发商里面，万科董事长王石无疑是最为敢言的一个。每次相关政策一出台或者业内出现新动向，王石总是能够及时反应，代表万科地产对外发表宣言。

第20节：第二章 山雨欲来风满楼(2)

恰逢行业敏感时期，王石爆出了惊世骇俗的"拐点论"，并以万科的行动积极配合，2007年12月9日，万科广州项目金色康苑正式开盘，均价在14000元／平方米，比宣传阶段的20000元／平方米均价低6000元。此外，万科多个楼盘价格也有所下调，与市场预期相比普遍下调15%～20%。

不仅如此，2007年12月底，王石在参加CCTV《经济半小时》节目时还直言楼市有问题，他说："房价这样的上涨，已经上涨到中产阶层，就是年收入在6万元人民币到20万元人民币这样一个阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市就快要出问题了，所以在现在疯涨的情况下，再不抑制住是一定会出问题的，而且我感觉到和东南亚的泡沫经济、日本泡沫经济的某个阶段蛮相似的。"

商业运作的惯例一直都是"报喜不报忧"，"家丑不可外扬"。作为国内房地产行业龙头企业万科的董事长，王石的一言一行都备受关注。楼市出现拐点、房价下跌是开发商最不愿意看到并且承认的事情。在其他开发商还在坚守着市场价格的最后一道防线、以打折赠送等促销方式吸引消费者眼球的时候，王石又冒出这样一段话，让原本已处于冷市的开发商们再冒一次冷汗。

在价格问题上，房地产商们历来结为铁盟，同声唱多，王石的突然倒戈，并建议人们"三四年后再买房"令人猝不及防。房地产利益集团早已成型，除了少数追随者，如中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价的行列外，王石的"叛变"并没有得到更多人的响应。大多数选择观望，更有甚者是明确表示反对："我凭什么降价？我这么好的房子，每平方米值10万块钱的房子，我才卖6万块钱，我都亏了本，怎么可能降价？"华远地产总裁任志强素有"任大炮"之称，常有惊人之语："现在说拐点还为时尚早，万科此举背后还藏着许多并不为大多数人所知的"秘密"。"

而SOHO中国的董事长潘石屹更是通过博客发表文章，公开与王石唱反调，称其"拐点论"是"只见树木，不见森林"的错误言论，并直指王石"拐点论"的用意为"万科是在借市场调整之机，利用自己的影响力清理门户。"

畅销书《货币战争》中，有一条"先唱空后唱多"的阴谋，原是股票术语，指先向市场发布坏的消息，但实际暗中操作，购买大量股票。有地产人士认为王石的"拐点论"正是运用此招："一些地产大佬现在巴不得市场震荡，倒一批企业，他们好收购。"

事实上，发出貌似"壮士断腕"的惊人言论的王石，并非路见不平的侠客，也不是慷慨大方的慈善家，背后隐藏的是其一石三鸟的目的。王石提出"拐点论"，并率先降价，是顺应市场需求的表现，因为房价被哄抬，在短时间内上涨过快，消费者的购买力受到抑制，再加上政府接二连三的强势政策引导，房市最终必定出现一定时期的低迷；而通过降价，万科也有效实现了变现，得到了大量回笼资金，打出了维持生存与实现可持续发展的最好王牌；况且，万科的降价做的也不是赔本的买卖，降价后，仍有很高的利润空间，万科稳赚不赔，还被戴上"有社会责任感"等顶顶光鲜的帽子，获得了更多社会效益。万科的销售业绩即是证明，根据万科发布的2007年12月份销售情况简报显示，2007年1～12月，公司销售面积合计613.7万平方米，销售金额合计523.6亿元，与2006年相比，分别增长了47.4%和59.45%。

第21节：第二章 山雨欲来风满楼(3)

是策划一场房地产"阳谋"也好，是房地产商中最有良心者也好，王石发布"拐点论"和万科降价之后，不争的事实是2008年，各地房价断断续续地普遍回落。

英国《经济学人》杂志一篇文章中，有这样一句话形容当今中国的房地产："房地产业曾经像太阳一样充满了希望。不过，即使是太阳也有落山的那一天。"与其说万科的行为影响了市场，不如说是市场环境的变化对所有企业都产生了影响，万科只是追随市场顺势而为，做出有利于自身的调整。

"回光返照"：房价涨幅加速

事情的发展从来都不是一帆风顺或直来直往的，往往经过几次反复或迂回，被"拐点论"搅乱一池春水的房地产市场也是如此。

"最近有人说房地产的拐点已经到来，但我2007年10月看中的楼盘却还在涨，真不知道究竟该不该买房。"北京某传媒公司的田先生发出抱怨，本来就犹豫不决，后来是更加举棋不定。

事实上，在2007年末，持币观望、期待降价的购房者并不在少数，毋庸置疑，房价超过购房者的承受能力是主要原因，但 "唱空"房地产的"拐点论"也是不可忽视的因素。遭到部分同行及专家的"围追堵截"之后，王石对"拐点"做出一番新的解释："我的拐点不是大起大落，而是这种亢奋的、非理性的疯狂的上涨是不正常的状况，应进行理性的回归。"但这并不能消除此起彼伏的反对声音。

当然，王石有足够的证据来支撑自己的"拐点论"："珠江三角洲首先"地震"的是房地产中介，中天置业的老板关门卷款跑了，接着广州、北京、上海的房地产中介都开始出现大量关闭门店的类似问题。以往交易火爆的场面已是明日黄花，二手房的购买力大大锐减，一手房一定会跟着受牵连的。"

房价退烧是购房者朝思暮想的美好愿望，但也不是一夜就能实现的美梦，仅凭个别地方的房价涨势趋缓就得出"房地产遭遇冬季"，恐怕更多的是一厢情愿。作为一种刚性需求，房子的重要性毕竟不是一般商品所能比，它承载着人们在城市立足的所有梦想，也是对"家"最直观、最深刻的体验。要想房价下降，必须经过一系列"攻坚战"不可。目前，虽然在一些城市出现了有价无市、成交量萎缩的"空涨"情景，但从全国形势来看，房价高烧症状不会轻易减轻，高价之剑依旧悬在买房者头顶。

紧随其后的是，"拐点论"并未被普遍证实，也遭到一组官方数据的驳斥。根据国家统计局的数据，2007年，全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比2006年提高2.1个百分点。而珠江三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅，甚至高达40%以上，多个城市的商品房均价攀升至万元以上。2007年，全国共有7家房地产企业的销售收入突破百亿元，是历年来突破百亿元的房地产企业出现最多的一年。

第22节：第二章 山雨欲来风满楼(4)

位于北京地铁13号线龙泽站南部一个叫做"新九龙"的楼盘就是一个最佳例证。据售楼小姐介绍，小区销售的是期房，2007年底时价格为1.3万元/平方米。在2007年4月房展会上，其售价为6800元/平方米，而8个月之后，价格几乎翻了一倍。当有人询问是否会降价时，售楼小姐毫不犹豫地回答："不会的！"并且表示，该项目已经过多次提价，每次增幅均在500元/平方米左右。

这并非个别现象，北京东部的几个楼盘也是此类状况：相对以前房展会上的价格，无一例外均是价格疯涨。即使率先降价的广州，实际上也并未出现明显的降价迹象，更多的是"明降暗升"。比如，广州市中心某楼盘2007年国庆节开盘时的价格是1.7万元/平方米，到年末时直线上升为2.2万元/平方米，虽然允诺五花八门的折扣，诸如九五折、送管理费、送家电等，但最后计算出的房价仍比原来高出许多。

在高不可攀的房价面前，小恩小惠简直不值一提，让利更多的是开发商建立在"上涨"基础上的数字游戏。而开发商在土地出让市场中的表现，则更加表明其不会轻易降价。在2007年下半年，"地王"的争夺 "你方唱罢我登场"，在上海等地不时爆出"天价地"的消息。上海市青浦区一块面积为0.144平方千米的空地，挂牌底价为4亿元，最终被炒到15.42亿元的"天价"，地价成本就超过1万元/平方米，为"高地价再拉高房价"的疯狂规律做了最好铺垫。

然而，房价涨幅加速只是一种市场表现，消费者的承受能力才是市场的基础。天下没有不"衰"的宴席，房地产市场不可能日日高奏乐章。消费者的购买能力是任何商品的市场基础，当房地产市场以爆炸式的速度不断扩张时，疯狂已显端倪；当"高价不胜寒"成为大众普遍生存状态时，这是非常危险的信号。

房子从来就不是纯粹的商品，它事关民生，对民众的心理、行为及社会安定的影响不可小觑。当只有30%的居民有能力购房，而还有70%的居民却在望房兴叹时，这个行业的危机已然显露。房子事关重大，政府不可能坐视不管，房产调控之音由弱渐强，成为调节房产市场的主要力量。

值得一提的是，近几年来，房价一路高歌，泡沫不断膨胀，出现非理性繁荣，而大洋彼岸至今余波未了的次贷危机更为中国政府敲响了警钟。为实现房价理性回归，使"居者有其屋"，政府开始下"猛药"，加大宏观调控的力度，特别是进入2007年10月以来，"有形之手"动作频出：2007年11月30日，建设部、国家发改委、监察部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》；12月1日，建设部、国家发改委等九部门联合颁布的《廉租住房保障办法》施行……不言而喻，廉租房将是政府着力解决的问题，此前被挤入商品房市场中的低收入群体会被分流出来，供求比例必然发生变化。如果这些政策能不打折扣地兑现，各地的房地产市场供应结构将会发生重大变化。

第23节：第二章 山雨欲来风满楼(5)

但政策具有时滞性，政策从制订到获得主要或全部效果一般都有一段时间。经济政策尤其是货币政策的影响力一般是由弱渐强，越往后效果就越明显，而对当期的影响并不显著。

在政府实施一系列宏观调控后，房价不跌反升，而且涨幅加速，事实上，这正是由政策的时滞性决定的，随着时间的推移及调控力度的加大，最终会由量变转向质变。2007年股市飘红，尽管政府多次加息，但牛市表象丝毫未改，一度出现全民皆股的炒股盛况，但不久累加效应和时滞效应显现，股市瞬间由牛转熊。

在自然现象中，有一种较为常见的情况被人们称为回光返照，当西边的太阳快要落山时，由于日落时的光线反射，天空会短时间发亮，然后迅速进入黑暗。后来被引申为人在临死时忽然稍微的精神振作。对房地产来说，2007年末出现的房价涨幅，无疑也是一次典型的回光返照，上涨过快意味着房地产业的发展将陷入滞缓。

1855年，当美国总统皮尔斯提出购买西雅图酋长所属部落的土地时，西雅图酋长回答说："我们知道，大地并不属于人，而人属于大地……"泡沫的下面可能还是泡沫，房价涨幅加速不是正常现象，降低增速也远远不是冬季，绝对价格降低才是真正的暴风雪来临。

若隐若现的行业整合

在过去的10年间，中国房地产业已然成型，并不断攀登繁荣与景气的巅峰；现在，在一片"涨"声中，房地产业成为宏观调控的主要对象之一。一个时代有一个时代必然诞生的光荣，就像一个时代有一个时代注定要经历的风波。在货币政策从紧的大背景下，"亦真亦幻"的行业整合"若隐若现"。

2007年，中国人民银行6次上调存贷款利率，最高时一年期贷款基准利率已提高到7.47%；此外，10次上调准备金率至14.5%，创二十余年来最高水平。加息幅度之大、准备金上调频率之高，近年罕见。

2007年9月，央行出台二套房新政收紧房贷，12月，央行又发布补充通知，第二套房贷款以家庭为单位实行从严界定。一连串的房贷新政使市场上部分改善居住条件的需求受到抑制，也遏制了投资投机需求。

一直以来，房地产都是"圈地"加"圈钱"的行业，背后讲述的都是"资本为王"与"土地为王"的故事。在信贷环境较为宽松时，房地产的天是晴朗的天，几乎每个房地产企业都赚得钵满盆盈。此时，人们手中的资金一股脑涌入房地产，却没有带来行业集中度，统计表明，中国的房地产企业，高峰时期有五六万家，最少时也有三四万家，而前5名的市场份额总和还不到5%。"人人有肉吃，家家有粥喝"，房地产是公认暴利行业。

第24节：第二章 山雨欲来风满楼(6)

然而，这种情况终究会发生改变。政府一系列全方位的宏观调控，以平衡供求为第一落脚点，在构建住房保障的同时，更主要的是收紧信贷抑制需求以解决房地产过热。在资本的引导下，沿着"资本路线图"，并非所有的房地产企业都能获得充足的现金流，资金链紧"扛不下去"的企业，结局很可能在并购中出局，市场定价权也将日益集中到实力强的企业手中。这无疑加速了房地产的分化，各种要素资源向运营效率较高的企业集中，行业整合随之进一步展开。

事实上，房地产行业的整合在2007年12月份已经暗流涌动。对于或大或小，或规范或不规范，资金雄厚或不雄厚的房地产企业来说，对同样的天气有不同的感受，这边或许是高歌猛进，而另一边则可能是节节败退。

土地储备，一向被看作是房地产企业的核心竞争力，房地产凯歌高奏的前两年，一度被奉为企业持续发展的命脉，甚至有人把"土地有多少，就能走多远"奉为行业的黄金规则。即使在"土地为王"向"资金为王"的转变时期，土地仍然是房地产市场不可或缺的因素，没有土地，房地产企业的发展只能是海市蜃楼，缺乏最稳健的根基。

于是，房地产整合第一炮，正是围绕"土地"与"现金"两个关键词而展开。

商场从来都是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，"池塘"里的每一次大变动都是大鱼树立威信、扩大势力范围的机会，房地产业也是如此。如果有可能的话，其他"池塘"的大鱼也会赶来分一杯羹，分享"战乱"的果实。

2007年12月3日，我国香港恒基地产的主席李兆基表示，将拿出200亿元投资土地储备。此番大举动，非一般房地产企业所能及，足够资金无疑是其坚强的后盾，更重要的是既得利益的巨大诱惑。由2007年6月开始，恒基地产在内地投资15个项目，共获得总楼面积9300万平方米，已付土地成本75亿元，而截至2007年12月其售楼收益就已超过100亿元。

丰厚回报是吸引资本的最佳砝码，内地房地产市场虽然经过长时间的发展，但在我国香港地产巨头看来，仍旧如同一块未开发彻底、潜力无穷的"宝藏"，接到抛来的橄榄枝在情理之中。此外，恒基地产还计划在2008～2009年在内地投资400万～500万平方米楼盘面积，而从2009年以后，每年都要完成2000万平方米的楼盘面积。

恒基挥师进军内地市场，对内地房地产企业而言，如同一头猛兽来袭，但防备肯定不是最好的选择，有实力者进行反击，维护和扩大自己的"地盘"才是得当之计。必要的时候，采取"合纵连横"的方式也未尝不可。

房地产市场地价的频频攀升，使得土地越来越成为国宝级的稀缺资源，为增加土地储备量，以夯实发展基础，2007年12月25日，上海万科与复地集团强强联手，以24亿元的价格将上海地杰国际城剩余未开发项目纳入囊中。在这次合作中，复地与万科分别持股40%与60%，通过合作合约共同发展此项目。

第25节：第二章 山雨欲来风满楼(7)

作为2007年上海土地二级市场里难得一见的"香饽饽"，地杰置业无力承担之下将余下的土地转让，自然引起多家地产商的浓厚兴趣，争夺在意料之中。但最终"花"落复地与万科两家，更是行业资源向优势公司集中的表现。

一个是全国地产龙头企业，正在各地不断扩张；一个是上海老牌地产巨头，正在稳步推进其全国战略，在上海二级市场遭遇，对同一项目志在必得，联合收购自然优于互相竞争，其目的当然是"为避免形成相互抬价的恶性竞争，降低成本而选择联手收购"。在万科董事长王石看来，这趋向于行业"利好"，一方面可以减少土地闲置，将土地的开发速度大大提高；另一方面还可以更好地保护购房者的权益，减少"囤地"、"捂盘"的发生。

在房地产巨头积极部署、果断出击，为以后的发展储备足够土地的同时，中小房地产商的命运各异，但大部分没有逃脱"悲惨"二字。

2007年12月24日，广州市建委出台一条新规，其内容是：连续两年没有新开发项目，开发资质要被注销。此次资质年检的房地产企业涉及113家，广州时代丰卓投资有限公司等25家开发企业不符合资质年检要求，暂缓通过年检，限期在2008年2月29日前完成整改。广州宜富房地产开发有限公司等41家开发企业的房地产开发资质被注销。

这是商场优胜劣汰自然法则的突出表现，市场要求资源共享，同时也对资源整合提出了较高的要求。能者多劳，多劳多得，类似宜富房地产等企业的"不作为"，将自己置身于房地产"食物链"的最下端，其被淘汰也是意料之中的事情。

地产开发商如此，原本草木皆兵的地产中介更是如履薄冰。2007年12月20日中午11时30分左右，位于深圳南山创业路保利城花园的某地产中介门店内，4名员工正在漫不经心地收拾办公用品，10平方米的店铺里一片凌乱，五六台电脑主机已被匆匆打包。"因公司战略调整，这个门店等一下就要关门了，我们要转移到缤纷假日广场的那个门店上班。"仅仅在两天前，与这家门店仅一街之隔的另一家门店也遭受了同样命运。

然而，这并非个案，继中天置业、长河地产全线关闭店铺引发行业动荡之后，深圳的地产中介行业再次走向风雨飘摇。创辉、世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等在内的16家地产中介公司均选择了关闭部分门店。但无一例外地，他们都选择了同样的关店理由，即"战略调整"。

如此冠冕堂皇的理由，并不能掩盖关店的真相，事实上，自11月份以来，这些中介店铺已是举步维艰、门可罗雀，店内只零星地坐着一两个工作人员，萧条景象与上半年的拥挤热闹形成鲜明对照。地产中介关铺，最大原因当然是投资方的不赢利，正如股票市场的割肉一样，是投资者的一种止损行为，随着交易量不断下降和利润迅速下滑，关店之风只会越来越盛。

第26节：第二章 山雨欲来风满楼(8)

企业命运取决于产业，个人命运与企业息息相关，地产中介的"不景气"直接影响到的是每位员工的生存。彭某是某大型地产中介的"销售明星"，每月完成的交易量总是让同事咋舌，曾在2007年3～6月创造了赚取10万元提成的记录。但自8月份开始，彭某就连续三个多月没做成一单生意，每月只能领到一千多元底薪，"生活压力骤然加大"。

调控本身不大可能会造成一个行业的衰败，较大的可能是市场被房地产巨头进一步垄断，一大批中小房地产商被淘汰，进而整个行业被整合。在2007年末，房地产商不断地前进与倒退甚至退出，将为行业整合埋下最切实的伏笔。

转战海外：到国外去盖豪宅

要做小池塘里的大鱼，就要在狭窄的市场中做出专业上的深度、地域上的宽度来。世界是平的，产品、品牌早已超越了国界，因而，要成为世界冠军，就要把产品卖到国外去，获取国外市场的利润空间。

时势造英雄，危急存亡的时刻也是英雄辈出的时代，在国内房地产冬意来袭时，每个企业都在根据自身情况做出调整，或收缩战线，或大量囤地，或主动降价以求自保，如果说这是一些消极的应对态度的话，此时，一些企业却实施了较为积极的应对策略，转战海外。

近10年来，与时俱进的经济政策，不但保证了中国经济的持续高速发展，也造就了一大批具有国际市场竞争力的企业，它们凭借在本土市场积累的丰富资本和经验，在继续巩固和拓展中国本土市场的同时，不约而同地迈出了进军海外市场的步伐。墙内开花墙外香早已不是外国企业的专利，海尔、联想等一大批民族品牌在国际市场取得的地位，为其做了最好的证明。

与国外相比，中国的房地产业虽然起步略晚，但走出国门走向世界的梦想一直没有断过。2006年5月23日，在"9·11事件"中沦为废墟的世贸中心7号楼正式对外开放，世贸重建时，万通集团董事长冯仑打造的"中国中心"非常引人注目。"中国中心"是冯仑大手笔租下世贸中心7号楼顶楼五层（48～52层），约20万平方英尺（1平方英尺=0.093平方米），计划兴建一个集商务与文化交流于一体的场所。其后出版的《世界日报》对其大加赞扬，称万通进军华尔街，展现的是中国企业的实力，受到纽约各方的瞩目。后来，虽然基于商务原因终止了和世贸中心7号楼的合作，但这种大举措向海外发展的勇气仍旧值得后来者仿效。

2007年10月，一位名为胡宾的中国商人投资2800万美元在迪拜世界地图岛上买下"上海岛"。作为中国第三大房地产一级开发商--中州集团的主席，胡宾还准备接下来的一年在迪拜的房地产市场上投资1亿美元。同时，他还准备在世界地图岛上多购买几个岛。此后，陆续有北京嘉恒远东投资公司等四位中国房地产开发商踏上迪拜的土地，而迪拜政府也对他们极为看好，并认为这是促进本国房地产发展的一大契机。

第27节：第二章 山雨欲来风满楼(9)

中国房地产业走向国外成为一种趋势，并且无可逆转。一家叫做玺萌置地的低调房地产企业，成为这股潮流的先锋之一，也创造了中国房地产开发企业在新加坡顶级住宅发展项目上的第一。

2007年12月初，玺萌置地以2.1565亿新元，购买下新加坡升涛湾的珍珠岛。新加坡升涛湾是一个待开发的人工岛屿构成的港湾，由5个人造岛屿组成，而珍珠岛是升涛湾最后一处供开发商投标的别墅地带。在此之前，虽然珍珠岛的一些散卖别墅也有中国人买下，但作为住宅项目的开发商，玺萌置地还是第一家。

企业的每一个项目，都是经过深思熟虑或反复论证的结果，而玺萌置地把房地产项目做到国外的想法在2007年初就已经诞生。眼看国内房地产的热度日益增加，在其他一些商家沉醉在繁荣的市场表象时，玺萌置地总经理吴绪昭的眼光颇为精准，看到阳光灿烂背后已有了重重乌云，他进而做出转战国际市场的决定。经过不到一年的酝酿，目标就已实现，"我们主要看中新加坡市场的特殊性。其政策比较透明，经济增长稳健，而且新加坡政府的移民政策比较开明和宽松，这对于中国人，特别是房地产商还是比较有吸引力的。"

拥有雄厚的财力做后盾，吴绪昭并不只是想做普通住宅，而是建设顶级住宅，即豪宅，而且是豪宅中的豪宅。在国内，政策对于别墅建设有着严格的限制，开发商在顶级住宅上的设计和建设能力很难得以完全展示，而新加坡珍珠岛就可以弥补吴绪昭的遗憾，也可以向世界展示其具有国际水准的建造超级豪华房地产的能力，并以此为踏板，进军亚洲和其他市场区域。

在业内专家的眼中，珍珠岛区域的面积足够建设19幢豪华涉水别墅，且后院拥有私人泊船位。但玺萌置地却将每两个单位合成一个来发展，建筑面积的扩大只是表面现象，最具诱惑力的则是其鲜有可比拟的豪华程度，最高明的则是其精打细算的炉火纯青。

2007年，由美国始发的次贷危机，蔓延至欧盟等国家后，日本、新加坡等亚洲国家也被殃及。2007年新加坡住宅价格正处于10年新高，价格涨幅超过10%，年底新加坡房地产市场情绪开始趋向谨慎。恰逢此时，来自中国的玺萌却做出高价购地的行为，确确实实让当地房地产界为其捏了一把汗。

玺萌置地却不以为然："我们算过一笔账。新加坡豪宅型房地产的价格在亚洲区域内还是算相对较低的。如果拿和新加坡同等经济水平的中国香港相比则要便宜一半以上。因此升值空间还是非常高的。"同时，玺萌置地将两个单位合成一个来发展的计划，更是可以有效地控制建筑成本，大大缓解了销售时的压力。

第28节：第二章 山雨欲来风满楼(10)

在世界日益扁平化的今天，地球"村"的出现，也可为房地产销售提供良机。在考虑销售对象时，玺萌置地不局限于新加坡本地人，还把眼光瞄准自己的大本营--中国，那些积极寻求海外建立商业基地的本土企业们，也会是豪宅的潜在购买者，而玺萌置地在中国8年经营房地产的经验，告诉他这条销售渠道极为可行。吴绪昭表示："我们至少会花一半的精力把项目的推介放在中国本土。"

前方是绝路，希望在拐角，有时候市场竞争的关键因素，不是实力或产品的较量，而是思维宽窄的比较。在国内房地产商在濒临海潮爆发的红海中厮杀时，一些有远视、有眼光的企业开始转向海外，等风暴过后市场趋于平静时再杀个回马枪，不失为一个可取之策。受前行者的感染，中国房地产企业走出去的迹象愈发明显，包括平安、中信等投资机构也在海外寻找房地产投资项目。

资本流动有其自身的经济规律，当国内地皮被哄抬得高不可及时，把目标扩展至国外是必然选择，会有越来越多的玺萌置地出现。在中国房地产的特殊时期，它们做出进军国外的决定，看似一种偶然，实则必然，与其说它们是嗅到中国房地产暴雨来临的前奏，毋宁说是顺应时代和经济潮流。

房有价，却无市

在世界经济浪潮的磨砺下，中国不断调整着步伐，与时俱进。但商业底蕴的苍白，告诉我们中国经济30年的道路拓展在取得了伟大成就的同时，市场秩序依然不够完善、不够健全。当房地产商借助各种力量哄抬房价导致房价疯狂上涨时，成千上万的中低收入阶层只能望楼兴叹，要买房，就得透支未来几十年甚至一辈子的心血。

所幸的是，看似岿然不动的高房价终于在2007年末被撼动。作为中国房地产的风向标，广州部分楼盘房价的下调，以及作为中国房地产企业的代表，万科率先降价的强大示范效应，对购房者的心理产生的影响不言而喻。一直被"涨"声包围的购房者，在具有代表性的城市和开发商房价的骤然下调之后，继续观望的心态有增无减。

硬币总是有两面，观望的不仅仅是购房者，开发商也同样在按兵不动，静静等待事态的发展。这是一场不断扩大声势的"心战"的较量，一方是坚信宏观调控力量坚持不出手买房的购房者，一方是拿地成本高并坚信购房者刚性需求的开发商。

在北京，这个人口仅次于上海，接近2000万居民的城市，对房子的需求更是居全国前列，这也成为开发商坚信北京房价不会下跌的理由之一。

事实上，根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，2007年11月以后，北京市住宅期房的每周成交量呈现连续下滑的趋势。虽然京城楼市的价格依然高挺，但无奈于成交量的惨淡，至此，一向唱高楼市的开发商开始发出"今冬房子难卖"的感慨，北京房地产市场也陷入"有价无市"的僵局。11月份的销量与往年的传统淡季1、2月份相当，面对这种状况，一位素来对房地产行业满怀信心的开发商也开始担忧："最近房子非常不好卖，这两个月只卖出几套房，又不敢降价，只能慢慢耗着。"

第29节：第二章 山雨欲来风满楼(11)

新楼盘的销售令人担忧，向来受购房者青睐的二手房交易量的下降，也让北京不少房产中介感到压力。2007年12月10日上午，北京朝阳区团结湖周围的十几家地产经纪公司中，往日洽谈、咨询业务的火爆场面早已不再，取而代之的是业务员在电脑前查询资料或聊天，"即使偶尔有几个电话打过来，都是咨询租房业务的，真正要买房的早在10月底以前就已经过户了。"一位业务员这样描述。

北京二手房市场一直给人以"房源偏紧、供不应求、价格涨幅较大"的印象，但2007年冬天却充满了浓厚的观望气氛，除了购买二手房所付的不菲费用之外，连续不断的宏观调控政策的出台，也让人们坚定了房价下降的信心，所以悖论由此出现--价格依然持续盘踞在高位，成交量却不升反降。

作为一线城市，北京房地产的有价无市，也为二三线城市"指明了方向"。2007年末，全国各大城市或多或少也出现了类似的局面。距离北京较近的济南，二环东路地区的许多住宅项目已经涨到均价6500元/平方米，直逼7000元/平方米大关，然而面对超出自己承受范围的高房价，许多购房者无奈之下只能等待。

无独有偶，远在四川的成都房地产市场也经历着同样的境遇。"等，还是不等"成为一些购房者最大的困惑。原因就在于不降反升的房价，"担心观望一阵子后，房价又涨一截了。"一些顾客开始着急，一个新楼盘在2007年9月份的开盘价为5400元/平方米，但3个月过后，却上升为5500元/平方米。

购房者着急，至少还可以持币继续观察楼市的变化；而同样着急的开发商，因为面临盘活资金的重担，将房子销售出去是唯一的选择。随之，各种各样的促销手段出现在市场上，暗降有之，却单单没有明降。

作为一种现象，有价无市指的是某一领域市场看好，相关商品价格上涨，但销售量却不大，甚至有些弱化。2007年末的房地产市场就是这种状况，房子越是卖不动就越是抬价，制造"紧缺"假象，让人很容易联想到经济学一则著名的"博傻理论"： 在艺术品拍卖或股票、期货交易中，某些东西之所以价格越抬越高，高到远远超出其实际价值，比如一幅画就能卖到上亿元，原因就是购买者坚信还会有人比自己"更傻"，将来一定能以更高价格出手，这就是"博傻"。

当然，在成交低谷中支撑着高房价的开发商也明白，此次的有价无市与2005～2006年不可同日而语：当时是因为大家抢着购买房子，而卖方不愿低价出售，造成了有价无市，那时的价，是低价的价。而现在，成交量之所以萎缩不高，原因正是价格过高。开发商不降价并非没有目的，而是有着更深层的考虑。首先，他们存在担忧心理，害怕轻易降价会引起多米诺骨牌效应，把持续多年的市场利己形势破坏；其次，由于此前的多次宏观调控都没有收到相应效果，一些房地产商以为成交量的萎缩只是短暂现象；最后，开发商中不甘心者大有人在，他们对房地产的利润预期在短时间内难以调整，更不会贸然降价。此外，不断逐步攀升的地价也使得开发商即使想降低房价也不能维持利润。

第30节：第二章 山雨欲来风满楼(12)

然而，思考再周全仍旧敌不过现实的严峻，随着宏观调控政策越收越紧，加入观望队伍的购房者越来越多，在购房者结成的联盟面前，在供大于求的市场状况面前，在开发商的房子长时间无人问津之后，降价成为开发商别无选择的求生之路。

降价也无人喝彩

既然房价保持在高位，无人购买实属正常，但更令人奇怪的是，即使房价下跌的城市，购买者仍然寥寥。

在经历了近10个月的狂飙突进后，2007年末，一线城市的房价已开始出现微妙变局。继"中天事件"后，深圳市长河房地产经纪有限公司于12月5日关闭部分门店，深圳房价开始猛然下行。而广州、北京楼市也经历着成交量下降的寒冬。

尽管有一千个、一万个开发商不愿意看到房地产在冬季徘徊，更不愿意看到房价开始不可挽回地下跌。但是一个多月来，部分开发商的负隅顽抗，在房价下跌的现实面前不堪一击：2007年10月份，站在房地产市场前沿的深圳楼市就曝出房价下跌的消息，到11月底下跌了17%；10月份，上海成交均价下降了2000元/平方米左右；11月份北京新楼盘开盘均价比10月份下降358元/平方米，房价出现半年以来的首次回落。

而2007年12月11日，中国人民银行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发&#91;2007]452号），明确"以借款人家庭为单位认定房贷次数"，并规定"已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行"。其意在于打击投资需求，对房地产商来说绝不是利好消息。

然而，对于不可挽回的房地产"衰市"的到来，降价似乎只能是唯一的选择。进入2007年12月以来，深圳南山区楼盘后海公馆降价幅度已经高达33%以上，一个叫做半岛城邦的楼盘在7月的价格是每平方米4万多元的天价，而5个月之后平均每平方米降低5000～6000元。在一手楼盘以明降的方式不断调低房价时，其交易量却在急剧萎缩，如此的价跌量缩，让一些深圳炒房人陷入进退两难的矛盾中。

从表面来看，开发商与购房者存在着截然相反的利益诉求，开发商希望房价越来越高，而购房者却希望房价一低再低，现在房价下跌之势越来越明显，而购房者并没有见低就买。这令开发商陷入一种尴尬境地：原以为降低房价能够挽救市场，却遭遇了无人喝彩的悲惨。一时间，让一些开发商或地产中介不知所措，更有甚者还引发了关张停业大戏的上演。

距离2008年还有十多天，广州的二手楼市价格已经迎来了连续2个月的下跌，各大地产中介公司的经营压力倍加明显。各大地产中介机构，仅11月份的广州市场成交量就缩减一成半，甚至有的下跌超过3成。

第31节：第二章 山雨欲来风满楼(13)

眼看交易量一泻而下，一些地产中介公司不得已开始降低佣金，以促使成交的顺利完成。在行情好时，地产中介对于佣金低于3%的业务，一般采取不予理睬的态度；而此时行情大不如以前，此一时彼一时的地产中介们态度急剧回转，即使对1%左右的佣金也是趋之若鹜。前后反差更为明显的是在没有底薪保障制度的小地产中介，它们的情况更为糟糕，对于0.5%的佣金也当作"香饽饽"。

一降再降的目的就是在尽力维持，但降价之后也不是万事大吉，仍然有一些难以为继的地产中介选择关门停业。2007年12月之前，广州市海珠区工业大道南第三金碧花园的临街店铺中，有7家生意红火的二手房中介，但仅仅几天的时间就减少了2家。而在新港西路长亨布匹市场对面，短短200米路段上原本集中了9家二手房中介，一周之内，就有2家关张，还有1家二手房中介门口贴上"内部装修，暂停营业"的字样。

其实，不仅房地产一手、二手市场遭遇如此悲凉，这种"情绪"还渗透进房产拍卖中。2007年7月、8月的两次法院执行房产拍卖中，太平洋建设在南京汇丰大厦的十余套办公房都顺利拍出，但在11月27日进行的第三次拍卖却意外遭遇市场冷脸，即使已缴纳10万元保证金的买家也没有一个应价。

其中一套叫做雅典居的房子拍卖起价135万元，比市场价便宜约10%；还有3套房产起拍价每平方米7600～8000元，也比年中拍卖房源成交价格每平方米便宜接近1000元。这样实惠的价格，却没有一个人举牌应价，足以看出一种强烈的观望情绪。

2007年5月前，南京房地产市场"涨"字当头。5月11日，南京物价局紧急出台6条新规监管房价。紧接着，五部门联手出台"宁五条"，剑指开发商违规涨价。此后，随着一房一价、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等房产政策接二连三地推出，南京房价终于在2007年底前"刹住车"。

在房地产一片"降"声中，寄托于房价"没有最低，只有更低"的购房者，谁都不愿意在降价的一开始就出手，他们相信"好戏还在后面"，现在买来的"划算"或许会成为以后的"冤大头"。

房地产市场的竞争日趋激烈，购房者的消费冲动有所趋减，房价整体程度上的回落只是开始，既不能唤起购房者的欲望，也不能阻止房地产即将迎来的大革命。

危世警言：生存--房地产最现实的愿望

房价暴涨并不是2007年的专利，事实上，从2005年开始，房地产市场就已经出现端倪。当时，中国政府针对房价快速上涨的市场，上调了个人房贷利率，打出"抑制高房价"的信号。但是，囿于当时房地产供求矛盾并不剑拔弩张，加之高额的土地收入以及相关税收为地方政府带来的实际收益，房地产价格迅速上涨的势头并没有得到压制。

第32节：第二章 山雨欲来风满楼(14)

正所谓"上有政策，下有对策"，宏观的政策引起微观层面上对调控措施的阻力，在某种程度上，甚至削弱了中央宏观调控的力度，为房地产市场的非理性繁荣推波助澜。政策越是层层加码，房价越是渐走渐高。

在房地产企业与中央政府、地方政府的博弈中，房地产企业赢得暂时的胜利。然而房价远远背离房子本身的价值，以及购房者购买力与房价的尖锐矛盾，都是不争的事实。2007年开始，中央政府连续出台了一系列组合拳：加息、提高首付、提高存贷款准备金率、银根紧缩，截至2007年年末，累加效应显现，房地产切切实实迎来了行业寒冬。

仿佛在一夜之间，房地产市场进入了看不到底的黑夜。在国家银根紧缩的压力之下，房地产企业在资金链摇摇欲坠的危险中向崩溃的边缘越走越近：银行贷款无门、楼盘无人问津、闲置的土地亟待开发、上市融资更是困难重重。

在危难来临时，房地产商们人人自危，摆在他们面前的，是一道困难的选择题，生存还是死亡。此时的房地产企业如同溺水者，即使面临葬身大海的危险，也要保持清醒冷静的头脑，分辨救命稻草在何处。而对于房地产商而言，最需要的、最暖人心的一句鼓励就是：生存！

如何跨过这道生死门，从而越过死亡选择生存，至关重要。固然，在银根紧缩政策压迫下的房地产市场状态低迷，但房地产企业依然要坚持"剩者为王"的原则，千方百计让自己从这场规模浩大的行业洗牌行动中逃脱，避免成为牺牲者。

只要活着，一切都还有希望，但只要在这场行业灾难中倒下去，东山再起的机会就十分渺茫。因为，房地产企业一旦支撑不下去，手中原有的土地化为乌有，甚至还可能背上厚厚的债务重担。

再者，此次连番的地产调控，将中央政府稳定房地产市场的决心表露得淋漓尽致。加上其他国家房地产市场泡沫的前车之鉴，中央政府不会再睁一只眼、闭一只眼，而把工作重心放在了规范市场上。被清洗出房地产行业，正是实力不济的最佳证明，试问，对这样的企业，政府是否还会轻易地发给其通行证？毫无疑问，答案是否定的。

莎士比亚说："生存还是死亡？这是个问题。"活下去，想尽一切办法活下去，这是处于生死困境中的房地产企业别无选择的突围方式。

第33节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(1)

第三章 冬天来了，春天依然遥远

2008年1月，时间迈进新的一年，新年新气象，然而，这句话对房地产却极不适用，甚至只是一种奢望。

雪莱问："冬天来了，春天还会远吗?"房地产市场回答："冬天来了，春天依然遥远。"对于很多房地产企业，当踏着2007年的地产尾巴时，冬天还只是一个新鲜的词汇。到了2008年，政府的调控重拳、市场的每况愈下等因素，一再挤压房地产市场里并不厚实的泡沫，曾经光鲜的房地产行业就此陷入十面埋伏，春天成了压在箱底的愿望。

又一根"致"命稻草："残酷"的地产调控

经过了2007年房地产的是是非非，中国房地产市场尚不明朗的走势，让许多人对2008年充满疑问与期待：2008年的房价会是何种走势？

未来之所以让人兴奋，正是因为充满了未知和猜测，同时也裹挟着些许希望。无论是扬言"2008年后房价不仅会涨，而且涨得很快"的任志强，还是标榜"房价进入拐点，会理性回归"的王石都有不少拥趸，面对着各种各样的大胆言论，购房者的判断力再次受到挑战，也许静观其变是最好的选择。

购房者的观望是因为自己的无计可施，但握有权力、肩负发展大计的政府肯定不会坐山观虎斗，就在时间的脚步刚刚迈入2008年，新一轮的宏观调控就已出台。只是这次，土地由配角转为主角之一，土地参与宏观调控的这个思路已得到管理层首肯。让土地重点参与宏观调控已成为事实。

2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，要求各地政府进一步加强闲置土地的清查工作，对闲置满一年不满两年的土地征收20%的闲置费，而土地闲置满两年的应当依法无偿收回。直接指向近年来愈演愈烈的"囤地待沽"现象。

手中有地，心里不慌，秉承这一原则，地产界"囤地"现象成为一道暗流汹涌的"潜规则"。

根据中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》中披露：上半年全国完成土地开发面积仅占待开发土地面积的40％。另据北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测，到2007年底，全国房地产开发商囤地约10亿平方米。以此推算，开发商当时的囤地规模大约可支持开发商静态开发4年或者动态开发3年，即可支撑一个完整的开发周期。

建设银行的一份研究报告也显示，2001年初至2007年5月，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，而实际仅开发完成12.96亿平方米，"囤地"数量近10亿平方米。牵动中国老百姓神经的房价在2007年出现"井喷"式狂涨，在一片遏制房价上扬的呼声中，房地产开发商的"囤地"行为被视为罪魁祸首之一。

在房价不断上升时，房地产开发商的捂盘惜售固然可以趁机多赚一笔，但另外一条敛财捷径也不可忽视，即低价大规模囤积土地，待价而沽，土地的集中导致人为哄抬地价的出现，同时用于开发的土地减少，房源自然供不应求，房价的持续疯涨就再自然不过了。

《国务院关于促进节约集约用地的通知》的发布，明确将重点放在对节约集约用地工作的监管，把精力集中于查处严重破坏、浪费、闲置土地资源等违法违规案件上，并将依法追究有关人员的责任。值得一提的是，还要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门的信用信息基础数据库，并要求2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

第34节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(2)

回顾历史，从古代、近代再到现代的任何一次革命，都是以土地为革命爆发的核心因素，土地兼并，少数人拥有绝大多数的土地对于一个现代社会是不合理的。对于房地产而言，土地更是杀手锏。土地成为开发商向银行和资本市场进行融资的筹码，致使一些开发商宁愿付出违规成本，进行囤地，使大量土地处于闲置状态。

当一种必需品演变成扰乱房地产市场的因子，政府的拳头就会硬起来。果不其然，《国务院关于促进节约集约用地的通知》就是渐渐硬起的拳头。

其实，这不是国务院第一次在"土地"上的动作。2007年9月，国土资源部已发布过《关于加大闲置土地处置力度的通知》，提出土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。当时就引起了一场全国各地清理闲置土地的活动：北京市发出首批红牌，撤销8宗未在规定时间内达到规定要求的项目；广州市3个延迟开工建设的项目被相关部门予以曝光，同时公开宣布将在两年内完成对207宗涉嫌闲置土地的处理；上海虽未做出实质性调整，但明确将根据相关规划，把整理存量土地摆上重要位置。

虽然2007年9月的"通知"收到明显成效，但在措词和态度上因"原则上"三字而略显力度不够。2008年1月的"通知"却是态度鲜明、立场坚定，不仅在对闲置土地的处置问题上省略了"原则上"三个字，并提出对于闲置土地特别是闲置房地产用地，要征缴增值地价。同时，还要求金融机构对于不符合要求的开发企业，应审慎贷款和核准融资，"从严"控制展期贷款或滚动授信。

强硬的态度表达了政府的决心。就在国务院通知下发的1月8日，上海、深圳及香港特区三地股市的地产股普遍下挫，其中，沪深两市73家地产股除7家停牌外，有58家股价出现下跌，截至当天收盘，地产板块整体跌幅达到2.52%，有近7成跌幅超过3%。"由于上市房地产企业近期囤积土地现象明显，这个政策的出台会使大的上市房地产企业受到明显冲击。"一位金融投资界人士这样表示。

大地产商尚且如此，中小开发商同样不能幸免。有转让意向的项目开始增多。这些早期协议出让的土地，由于种种原因导致开发搁浅，眼看着土地政策愈加严厉，有些中小开发商开始试图转让。"如果运气好，有下家愿意接手，说不定反而因此赚个差价走人。不然，一旦被政府没收，就只能落个"竹篮打水一场空"。"

地产调控不可避免地展开，对于依靠资金滚动利用的房地产企业而言，"囤地"已经让"阵线过长"的企业吃紧，感受到资金链的紧绷，其中不乏一些国内知名的地产企业。

尽管如此，也有一些实力强劲、尚未受到"囤地"之累的企业谋势而动。"自国务院有关通知出台之后，我们对于房地产市场的兴趣，开始从一手土地市场转向二手土地市场，对土地开发权交易的关注度明显加大。"一外资房产投资负责人坦言。随着土地、金融双向挤压力度的增强，更多原本由中小型开发商持有的存量土地将会被"逼"向市场。

第35节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(3)

如果说小企业因为实力弱小，难以抵抗危机风暴，生存在"大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米"的物竞天择、优胜劣汰的自然规律的商业生态之中；那么风光无限的大企业，其实树大更招风，"木秀于林，风必摧之；堆出于岸，流必湍之；行高于人，众必非之。"在这场"残酷"的地产调控中，无论大企业还是小企业，都不能幸免于难，就其深层次原因，不是企业大小，也不是调控所致，而是企业自身实力的不济，或者是缺乏未雨绸缪的危机意识，一味沉浸在高利润的"纸醉金迷"中，不知不觉让自己置身于风暴的中心。

惊"控"之企：赶搭资本"最后盛宴"

及时到位的宏观调控，是房地产行业健康成长的必要保证，有利于对资金和土地等稀缺资源重新进行更有效的配置。但各种以行政手段或准行政手段推行的宏观调控政策，对中国房地产企业而言，都是或大或小的炸弹，每一颗都足以致其毙命或伤痕累累。

央行明确要求各家银行压缩贷款，一些商业银行出于各种计划，开始婉拒新增贷款，对开发商更是"当拒则拒"。2007年10月底出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》造成了国内各大银行全面收紧房贷不争的事实。无资金可借贷之后，上市融资成为企业们的首选。

2007年，房地产与资本市场联姻的例子已屡见不鲜。2007年4月20日，碧桂园在港交所挂牌上市，集资130亿元，造就了中国首艘地产"千亿航母"，并诞生了内地最年轻的首富。8月15日，证监会公布《公司债券发行试点办法》，地产企业翘首期盼已久的新融资渠道终于破冰。自此，内地房地产企业在资本市场上演了一幕幕的激情大戏：

2007年8月8日，易居中国正式在美国纽约证券交易所挂牌交易，成为中国第一只登陆纽交所的房地产经纪概念股。同时标志着红杉资本中国合伙人沈南鹏继带领携程、如家上市后，完成了自己的"帽子戏法"。

8月22日，金地集团首发公告拟发行总计12亿元的公司债券，并于10月18日获得证监会发审会有条件通过。金地拔得头筹成为第一家发行公司债的地产上市公司。万科、保利随后纷纷提交申请。

9月28日，华远地产重组SST幸福遭证监会否决，但随后10月30日，方案修改后获批，任志强最终结束了一波三折的上市长跑路。

9月28日，远洋地产在港交所挂牌上市，从此开始了在土地储备上的扩张和在资本市场的奔跑。

10月8日，SOHO中国登陆我国香港证券交易所，前门地块归属随之明朗。随后，潘石屹和任志强即在北京上演了一出"土地换粮票"的事件--前者以24亿元的总代价购入任原北京民源大厦项目和"燕莎圈"高档住宅项目。

第36节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(4)

10月，21世纪不动产与美国艾威基金完成5200万美元的融资，地产经纪行业最大一笔私募诞生。

……

据统计，2007年，内地房地产企业在世界资本市场上市共计13家，其中选择在我国香港上市的高达7成。与之相对应，2007年内地房地产企业在港股市场的集资额达到了79.85亿美元。显而易见，港股市场已成为内地房地产企业至关重要的集资渠道。而普华永道此前发布的报告预测，2008年内地房地产企业仍有望成为赴港集资的主角之一。

但是，国家的宏观调控政策却给满怀上市信心的房地产企业布上层层阴云。2007年6月，商务部、国家外汇管理局联合下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，与之前的"限外"相比，对外资收购国内企业资产限制更加严格。该通知出台后，内地房地产企业赴境外上市审批程序骤然增多。时隔半年之后， 12月1日开始施行的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》令房地产市场再度神经紧张。该《目录》把"普通住宅的开发建设"从原来2004年修订版《目录》中的"鼓励投资类别"中删除，并将房地产列为过度投资的行业，要求进一步加以限制。

内地房地产市场的宏观调控效应正在逐渐显现，投资者对于内地房地产股的信心逐渐下滑；加之前期上市的内地房地产企业的市盈率普遍偏高，为避免风险过大，港交所可能会严控内地房地产企业的上市规模及数量。"多家内地房地产企业正排队等候上市，但批文很难拿到。"一家已在港上市的内地房地产企业负责人表示。

一般情况下，香港主板上市的市盈率在10～20倍，对于在港上市的内地房地产股来说，获得高市盈率是轻而易举。但祸兮福之所倚，高居不下的市盈率是一个风险警示，尤其是在市场信心出现动摇时，过高的市盈率最容易受到投资者的质疑。内地宏观调控政策的日益趋紧，受此影响，内地房地产股的业绩产生波动是意料之中的事情。"有必要对申请在港上市的内地房地产企业进行控制。"一位业内人士表示。

事实是最好的证据，而"波动"已经显现：2007年11月，碧桂园发布公告，称"由于金融市场情况不稳定"，原定的优先票据发行计划将推迟。而雅居乐在同年11月提出了发债计划，宣布向海外投资者发行31亿港元的优先票据，但随即传出了"存在变数"的市场消息。

一波未平，一波又起，内地加大宏观调控力度的影响日益加大的同时，美国次级按揭贷款危机的影响也不断显现，在双重"压迫"下，大部分地产股开始走下坡路。在香港上市的新股开始遭遇"创伤"，多只新股甚至在上市当日跌破发行价。其中，广东奥园以5港元招股，截至2008年1月9日收市止，股价跌至3.7港元；浙江众安地产股价跌幅更超过3成；而情况较好的SOHO中国股价也比招股价下挫了近1成。

第37节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(5)

政府和企业的现时表现都增加了拟上市企业发展前景的不确定性，港交所对内地房企上市规模及数量的控制趋于严格的说法蔓延而出。

明知市场形势不利，新股首次公开发行集资金额不会太高，但内地房地产企业依旧如过江之鲫。计划于2008年在港上市的内地房地产企业依然络绎不绝。仅广州就有4家之多，除在1月招股的昌盛外，还有恒大地产、星河湾及方圆地产等，其预计集资总额高达35亿美元。而重庆龙湖、河南建业、河北天山及天津永泰红石勘等各地龙头房企，也先后传出有意短期内赴港上市的消息，预期集资额从5000万美元到13亿美元不等。

"我们希望能尽快完成上市，以免夜长梦多。"计划登陆我国香港股市的房地产企业这样表达自己真实的愿望。虽然并一定都能如愿，但已被资金扼住喉咙的房地产企业仍旧要奋力一搏，"过了海就是神仙"，不管如何，在局势尚未明朗之前上市，在企业看来是最好的选择。

在资本大潮的冲击下，中国经济越发具有生命力与活力。处于大潮之中的企业，每天看着股票交易指数的上涨和跌落，胸中的那颗不安的心跳动得更加有力。"不是已经上市，就是在上市的路上"，诸多企业熙熙攘攘涌向股市，纳斯达克、港交所……一个个激动人心的名字成为企业心中的"天堂"。

资本，是每个企业"心跳"的支撑点，更是房地产企业赖以生存的血液与氧气。在即将"筋疲力尽"之前，能否赶搭上这场盛宴，既取决于企业自身的实力，也决定着企业在今后"抗争"中的表现。成功者，或许会借机从"泥潭"中脱颖而出、一飞冲天；失败者，也可能对市场说再见，从此销声匿迹。

愈加明显的"马太效应"

《新约·马太福音》中有这样一则故事：一个国王远行前，交给3个仆人每人一锭银子，吩咐道："你们去做生意，等我回来时，再来见我。"

国王回来时，面对三种截然不同的情况。第一个仆人说："主人，你交给我的一锭银子，我已赚了10锭。"于是，国王奖励他10座城邑。第二个仆人报告："主人，你给我的一锭银子，我已赚了5锭。"于是，国王奖励他5座城邑。第三个仆人报告说："主人，你给我的1锭银子，我一直包在手帕里，怕丢失，一直没有拿出来。"

于是，国王命令将第三个仆人的1锭银子赏给第一个仆人，说："凡是少的，就连他所有的，也要夺过来。凡是多的，还要给他，叫他多多益善。

这就是所谓的"马太效应"。"马太效应"在社会中广泛存在，尤其表明了经济领域普遍存在的一个现象：强者恒强，弱者恒弱，或者说赢家通吃。

在国家宏观调控的组合拳之下，房地产企业无一例外地或多或少受到牵连和影响。但面临同样的外部形势，因企业抗寒能力不同而表现各异。实力稍弱者遭受着悲惨命运，而有实力的企业却能够继续前进。

第38节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(6)

步入2008年，不管地产开发商抑或是地产中介，"马太效应"都越来越明显。

2008年的春节，房地产市场蔓延着浓重的观望情绪，严重萎缩的成交量让一些地产中介企业老总愁眉不展，并没有因为新年的到来而有一丝兴奋。1月上旬，"北京最大地产中介中大恒基将关闭50家门店"的消息传来，让浮漂着片片雪花的空气几乎凝固。

早在2007年12月中旬开始，中大恒基已经低调地陆续关闭一些赢利能力不强的门店，加上这50家，有业内人士表示，可能要接近100家。

房地产市场"兵荒马乱"的年代，"关店"二字牵动着人们脑中最灵敏的一根神经，而中大恒基的"大胆出位"，不免让人浮想联翩。根据社会心理学所说，每当社会局势紧张，不实的报道便恶毒地增长，市场上关于"中大恒基品牌店面5月前退市"的传言不绝于耳。是否属实暂且不论，却的的确确加重了房地产的恐慌。

一波未平，一波又起，在中大恒基退市传闻还刚刚开始时，信一天与中大恒基走进了同一条战壕。信一天也在2007年12月就被曝出大规模地关店，延续到2008年1月已经关闭全部的门店，并且递交了退出"存量房资金监管"的申请。2008年1月16日，北京市工商银行行政管理局发布的企业信息系统显示，信一天在北太平庄、草桥等地的分公司已经被"注销"，仅有总公司还显示"开业"。

连续两家成交量排名前10位的地产中介公司出现关店现象，给京城房地产市场带来不小的震动。因交易量惨淡而导致地产中介企业无法生存，正当人们即将说服自己接受这个理由时，却有一些地产中介企业大张旗鼓地逆势扩张。

2008年1月16日，港资地产中介美联正式宣布调集"数百万美元"进京开新门店，年内将在北京增至60～80家。在此之前，美联已在北京开设26家门店，分布在海淀、朝阳、丰台等区，凭借雄厚的资金优势，抱着对北京房地产的充足信心，美联的举动丝毫没有掩饰自己的"野心"。

相对于美联，北京麦田房地产经纪有限公司对北京房产市场更为了解，在自己的同行加紧撤离时，它也在暗暗发力。2007年12月和2008年1月，麦田在北京增开了8家门店，分别包括前一时期在上地、天鹅湾、崇文和望京的门店，以及2008年1月新开的太阳城店、国美第一城店、季景沁园店、富力城二店。

在市场行情开始走下坡路时，麦田仍然高调新开门店，基于两方面的原因：首先，为了扩大地盘。麦田公司拥有足够的人才储备，美中不足的是门店密度不够，做大才能做强，以门店转动生意大乾坤。其次，是低成本的吸引。较之2007年上半年，2008年1月的开店成本要低出许多。"前段时间市场交易旺盛的时候，一个小区里位置好的店面，好些地产中介公司都抢着租，业主就把租金抬得很高，现在那种抢租现象不复存在，租金自然能谈得低些。同时，2007年12月以后出现了不少中小地产中介门店倒闭的情况，直接接手其门店也是不错的选择。"麦田总经理缪寿建做好了打算。

第39节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(7)

在二手房地产市场，不容忽视的是，与处在"行业金字塔顶端"的大地产中介相比，无疑，众多中小地产中介受市场环境和政策调控的影响更大。据银行专业人士介绍，由于财务不规范，没有合格抵押品，中小地产企业想要从银行获得贷款进行经营周转，在这特殊时期更是难上加难，而银行贷款曾是中小地产企业最主要的资金来源。融资渠道单一、贷款结构不合理的中小开发商，当前面对更多的是生存压力，或许这才是它们被淘汰的真正原因。

中国房地产企业多达6万家，但总体而言规模偏小，行业集中度也不够。而随着信贷紧缩政策的进一步确立，融资能力已成为决定房地产企业竞争力的重要因素，并将成为推动房地产行业整合的主要动力。

行业集中度过度分散显然不利于房地产行业的发展，宏观调控政策在提高房地产行业进入门槛，淘汰信贷风险大、制造成本高、盲目扩张的企业的同时，也留给实力强、规模大、布局完善的企业更广阔的发展空间，使优质公司获得更多扩张和壮大的机会，由此形成的"马太效应"，将更有助于房地产行业的转型与升级。

元气大伤：不规范中介的命运图腾

东欧斯拉夫人有句谚语："用脚走不通的路，用头可以走得通。"其实，就大体来看，全世界的房地产企业经营方式都差不多，大致上没有什么不同；但立足个案来分析，各有不一样的行为举措，其差异就在于经营的规范程度。

规范程度决定着房地产企业的一举一动和最终命运。在暴风雨来袭时，最容易被刮倒的往往是根基不深的树木；而在房地产下起暴风雪时，最容易冻伤或冻死的就是不规范的地产中介。

2007年11月震惊房地产界的中天事件发生之后，人们就开始新的担心和猜测：谁会成为下一个"中天"？期间不断出现了长河地产23家店关了21家、广东省惠州中原地产经纪有限公司老板何文斌突然失踪等危机事件，正当人们应接不暇之际，号称全国规模最大、网点最多、以深圳为总部、在全国有一千八百多家门店的地产中介创辉租售的倒闭，把地产中介市场的温度瞬间降至冰点。

"前两天我才来登记出售自己的二手房，几天不见怎么就关门了呢？"2008年1月16日上午10时，家住成都银河北街的王女士，来到位于同地段的创辉租售的房产中介店，发现50平方米的门店大门紧闭，空无一人。

就在同一天，创辉租售近200家上海门店，几乎全部关闭，分布在珠三角7个主要城市的门店也纷纷关闭。面临这一窘境，其董事长林凤辉说"非常惭愧，也非常难受"，承认"资金出现了周转的紧张"。"这对房地产经纪行业来说，无疑具有警示作用。"上海市房地产经纪行业协会会长方晨表示。

第40节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(8)

一个注册资金45万元的小企业，短短三四年就拥有身家7000万元。创辉的倒闭，固然有国家政策调控与市场竞争的因素，但归根结底，还是创辉自身在经营理念和运作模式上出现了问题。从其"发展大事记"上可见一斑：

2002年4月创辉租售在深圳成立，全称深圳市林创辉实业发展有限公司。

2004年9月进驻宝安，6家营业网点同时开业，在行业内初露锋芒。

2005年11月营业网点突破100家。

2006年6月营业网点总数突破200家。

2006年9月进入广州市场。

2007年3月进入成都、佛山市场。

2007年9月进入上海市场。

2008年1月10日上海200余家分行停业。

2008年1月15日广州、佛山、东莞、珠海、中山区域分行全部停业，深圳区域部分店铺停业。

创辉的困局成为房产中介的一个缩影，为同行敲响了警钟：

其一，地产中介本身存在软肋。

地产中介本来就没有技术壁垒，也不存在准入门槛，这就决定了地产中介公司实力的参差不齐；其次，地产中介也不像加工制造业和零售配送业，以规模效应取胜，店多并不能形成竞争优势；最后，房地产不是快速消费品，短期内几乎不会有回头客，店多也不能截客流。这样盲目开店，而不是有效地开赢利的店，一旦市场萎缩，就必须采取拼刺刀的方式与竞争对手搏杀，结局只能是两败俱伤。

其二，楼市过度繁荣催生了房产中介的非理性扩张。

为早日成为上市公司，创辉在拓展业务的同时，还犯了一个致命性错误--急功近利。2007年下半年，创辉进入上海市场，根基尚未稳定就摆出一副舍我其谁的咄咄逼人气势，一口气开设了二百五十多家分店，基本上是"一天要签一两家铺面"。急速扩张，造成了8000万元的直接经济损失。没有金刚钻，还揽瓷器活，一味贪大求全，是其倒闭的一大原因。

综上所述，在急速扩张的驱使下高密度开店，是创辉战略上的失误。至今，在创辉租售的网站上仍记录着其宏大目标，即在"立足大深圳、密布珠三角、连锁全中国"的战略指引下，未来5年内要在全国布局3000家门店，并谋求以IPO（首次公开发行）方式上市。

对于企业来说，想上市无可厚非，但创辉的战略却生不逢时。事实上，在房地产泡沫四溢、房价疯狂上涨的时候，并不是企业扩张的最佳时机。此时，恰恰相反，在一个充满不确定性风险的市场，房价上涨过快，居民的购买力必定会被透支或被弱化，此时会出现"有价无市"现象；反之，房价即使下降，居民也不会急于购买，也会选择持币观望，随之出现"无价无市"。

第41节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(9)

总之，这一时期最显著的特征是成交量的直线下滑，而地产中介的赢利模式，依赖的正是持续的成交量。而世上没有只涨不跌的房价，也没有持续繁荣的房市。一级市场如此，二级市场亦然。2007年末的低谷时，整个深圳市一天二手房交易的数量仅在个位数。没有了成交量，地产中介倒闭也就在人们的意料之中。

滴水藏海，创辉事件并非特例，它还可被看做一面镜子，折射出地产中介市场的脆弱与不规范，以及监管制度的形同虚设。也正是监管者在地产中介企业的投资、审批、监管、引导等诸多环节上的缺位，才导致了许许多多的创辉的出现。

以沉重的代价，创辉告诉人们一个最简单、也最朴素不过的道理：规范经营是生命线。国有国法，行有行规。作为在20世纪90年代中后期发展起来的新兴行业，到目前为止，房地产中介行业仍然缺乏职能部门对其进行规范的行业监管，也似乎无法可依。一直处在低成本扩张及监管盲区的地产中介行业，出现问题也是意料之中。

在遭遇行业大洗牌的时候，房地产中介企业的倒闭，将会促进房产中介行业更加规范和自律。对此，幸存中介的负责人则发出自己的心声：希望政府能够迅速出台相关政策促进中介行业发展，房管机构要加强对整个地产中介行业的管理和引导工作，特别是制订中介行业的"游戏规则"，规范市场行为、提高从业人员素质。

逆势飞扬：潘石屹"吃下"北京"第一烂尾楼"

自诩为"房地产界的章子怡"，潘石屹可能不是中国最大的地产商，但绝对是名气最大之一。他的名气与他的"秀"紧密相关。他的博客点击逾千万，并集结成册；他拍照片，并出过个人摄影集；他演过电影，与梅婷合作《阿司匹林》；他的名字和笑脸频繁出现于媒体；他还把自己作为公司的形象代言人，印在户外广告牌上。

无论何种身份，都不能掩盖其房地产商的底色，商人逐利是亘古不变的现象。"无论潘石屹出书也好，写博客也好，拍电影也好，一切"作秀"归根到底都是为卖房子做宣传。"京城一位资深房地产媒体人士这样评论他。

事实的确如此，据潘石屹提供的数据，SOHO中国用于宣传推广的费用不到每个项目的7‰。而一般大型楼盘用于此方面的费用为3%左右，一些楼盘甚至达到5%。原因不在别处，潘石屹的个人品牌已是SOHO中国品牌的一部分，潘石屹就是SOHO中国，SOHO中国就是潘石屹。在五颜六色的SOHO现代城上有一块巨大的户外广告牌，戴着黑边工艺眼镜的潘石屹，以标志性的笑容注视着所有过往行人。或许，潘石屹的笑脸比他的名字、SOHO中国更让人印象深刻。

第42节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(10)

不可否认，潘石屹是一个很有头脑的商人，总是做着一些看起来很"个性"的，别人不能做、不想做、不敢做的事情。2007年10月8日，SOHO中国房地产有限公司赴港成功上市，"圈"了129个亿，踏上了资本化之路，财大气粗的潘石屹变得更加高调。2007年底以来，房地产一片低迷，王石"拐点论"、高调降价被同行称为"清理门户"，而潘石屹却从"无拐点"到"百日剧变"，同样过足了嘴瘾。

曝光率够高、资金也似乎够充足，潘石屹却面临着有钱无地的尴尬。有钱无地，正如同巧妇难为无米之炊，即使手握的真金白银再充足，找不到实现增值的中间载体，与一堆废纸没有不同之处。这是一种尴尬，也是房地产企业的致命伤。相对碧桂园高达5400万平方米的土地储备，SOHO中国只有120万平方米的土地储备，简直是小巫见大巫。土地，成为悬在潘石屹头顶上的一把利剑，直接影响着SOHO中国今后的发展。

2008年1月11日上午，在车水马龙的CBD闹市中，经历了12年风雨的京城知名烂尾楼"民源大厦"，在机器的轰鸣声中被彻底拆除。拆除之后，一个全新的商业建筑将拔地而起，而它也已有了全新的名称--"光华路SOHO2"，从名字可以看出，这座高档写字楼的主人就是潘石屹。

作为封顶12层的毛坯写字楼，民源大厦烂尾长达12年。它是北京CBD最后一座烂尾楼，源于12年前股市惊天骗局"琼民源事件"，因其背后琼民源、中关村、野力集团、华远集团以及SOHO中国等知名"东家"和12年中一段段难以言清的"故事"而备受关注，并有"北京第一烂尾楼"之称。

在繁华和喧闹的CBD当中，很少有人会关注到这个破败的楼体。2007年底，因为潘石屹和华远集团总裁任志强的接手，被人遗忘很久的民源大厦又重回到人们的视线中。潘石屹以10.29亿元的价格从任志强的华远集团手中购得"民源大厦"，并更名为"光华路SOHO2"，预计2010年完工。

2007年底，根据北京市建委联合其他部委及开发商对全市烂尾楼进行地毯式调查显示，北京市仍存在二十多座烂尾项目。和民源大厦相似，这些烂尾楼多是位于繁华闹市中的商业项目，也都是因为债务或法律纠纷等问题遗留下来。较好的地段，是它们被"盘活"的最大资本，在北京市10年来的烂尾项目中，80%在四环以内，远郊只占5%左右。随着信贷收缩和土地增值，这些烂尾楼成为了大开发商眼中的"香饽饽"。潘石屹就是其中一位，他甚至不止一次地对外宣称，愿意继续不断地收购烂尾楼。

就在民源大厦在潘石屹手中向"光华路SOHO2"转变的过程中，北京烂尾楼处理方面好消息频传：另一著名烂尾楼"嘉里来"已经被某开发商收购，正被盘活；而北京奥运会主场馆西侧的烂尾楼"摩根七星广场"则改名为"盘古大观"，主体工程已经完成，北京奥运会之前可以营业。

第43节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(11)

毫无疑问，工地收缩、信贷收缩与奥运的推力，是北京烂尾楼全面"复活"的最好理由。不过，烂尾楼的处理也并非易事，全面"复活"尚需时日。潘石屹表示，在收购烂尾楼的谈判中，最头疼的就是其复杂的股权和债务关系。

房地产市场红火时，哪个房地产商囤着地，就是握着真金白银，没有地的潘石屹肯定吃亏不少。房地产市场进入冬天之后，资金充裕的潘石屹在无地可用之际，把烂尾楼当作解决途径，也不失为一条蹊径。

危世警言：房地产融资应走多元化

一直以来，银行都是房地产业发展的坚强后盾，贷款成为房地产企业主要的资金来源。根据中国人民银行《2004中国房地产金融报告》分析，房地产开发资金中银行贷款的比重超过55%，房地产开发企业很大程度上依赖于银行信贷作为资金来源。截至2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重达到15.5%，占同期金融机构人民币中长期贷款余额的33.3%。

与西方发达国家的房地产融资体系相比，中国房地产融资仍然过分依赖银行信贷，股权、债券、基金等融资方式的发展相对缓慢。作为一种较传统的借贷方式，银行贷款当然有其优点，即风险可以转嫁等，但它受政策影响十分显著，变动系数大。加息、银根紧缩是银行经常采取的措施，在这次房地产行业大洗牌中，一系列的银根紧缩政策起到推波助澜作用。

时间走到2007年，土地和资金成为众多房地产企业是否能持续经营的主要因素。中国资本市场的风生水起，也给中国房地产行业更多的借鉴，上市融资和引进外资成为房地产企业开拓融资渠道的重要战略选择。从2007年初至12月，包括碧桂园、SOHO中国、远洋地产在内的13家房地产企业成功上市，仅这3家企业融资规模就超过100亿元港币。万科、保利地产和金地集团等也通过资本市场获得约100亿元、70亿元和45亿元的融资，融资规模分别相当于这些公司2006年净利润的4.64倍、10.62倍、10.11倍。

与此同时，海外资本也纷纷投入与第三产业配套相关的房地产领域。ING、RREEF等国际投资机构旗下地产投资基金，与金地、世茂等国内开发商合作项目，合作开发成为房地产企业引进外资的新路。

然而迈入2008年，随着各项房地产金融新政的落地及中央经济工作会议关于"2008年将严格控制货币信贷总量和投放节奏"的决策，实行金融从紧、货币总量压缩控制，银行贷款规模相比大为减少……一系列调控政策，使企业从银行等金融机构贷款的难度加大。而政府很可能继续加息，提高企业融资成本，房地产企业多元化融资之路任重而道远。

第44节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(12)

事实证明，房地产融资结构失衡已成为制约中国房地产行业发展的一大阻碍，为促进房地产金融的发展，完善房地产金融体系是刻不容缓的头等大事。

首先，上市依然是首要选择。

"不是在上市，就是行走在上市的路上"这种现象一度成为中国房地产企业的生存状态。作为首选，上市自然有诸多的诱惑之处。通过上市，企业可以获得大量资金，大幅度降低开发成本，并对未上市企业形成压迫之势；在资金紧张时，还可以选择公开增发或定向增发来缓解；此外，上市可以促使房地产企业加强管理、降低成本、提高自身的竞争能力。由于房地产企业上市使开发成本降低，还可能增加住房供给量，压抑过高的房价，让购房者买到价格合适的住房。

当然，上市大多是针对有实力的房地产企业而言，毕竟上市资源非常有限，而且对企业要求比较严格。成功上市吸引投资者，除了要符合国家对上市公司的要求注册资金要达到5000万元外，至少还应具备以下条件：良好的企业素质及市场形象、历史遗留问题少、优质项目和土地储备。对于部分小打小闹的房地产企业，这些要求似乎有些苛刻，但是熙熙攘攘的地产界符合条件者大有人在，碧桂园、远洋房产就是其中的代表。

其次，借力私募资金或外资投资基金。

不具备上市条件的房地产企业，在融资之路上也不是寸步难行，借助私募资金或外资投资基金也是一条有效的融资之道。

由于银行存款利率的江河日下，人们存款的意愿日趋萎缩，企业可以向手握自由资金的老百姓借贷。尤其是在江浙等私募基金发达的地区，很多地产企业可以轻易从中获得4亿～5亿元的资金，能够完成一个中型地产项目的前期投入，该类型资金在广州地产界也早已存在。但是玫瑰花美丽却有刺，民间融资利率的不断上升，增加了房地产企业的金融风险。尤其是高利贷，更是房地产企业不能触碰的高压线。因此，由于民间融资的不规范性与高利率性，房地产企业不能过度依赖民间融资。

近年来，随着中国市场的全球化及中国的资源禀赋，国外基金等非银行资金也大量流入中国，高回报的地产业很容易受到这些基金青睐。一个典型的例子就是2003年7月，第一家海外基金率先介入上海房地产业，美国摩根士丹利房地产基金投资了卢湾区"锦麟天地雅苑"项目，并在短时间内获得了超出预期30％的丰厚收益。此后，摩根士丹利、雷曼兄弟、洛克菲勒、罗斯福基金以及麦格理银行、Hines、荷兰ING等著名的投资机构开始活跃在中国房地产开发市场。

古人可以"师夷长技以制夷"，现今的房地产业也可以仿效，借用外资来发展自己的产业。

第45节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(13)

再次，规范房地产信托业务。

房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从国际房地产投资信托的发展经验看，几乎所有房地产投资信托的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的房地产投资信托存在。因此，房地产投资信托并不同于一般意义上的房地产项目融资。

现在，信托融资已涵盖房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业。但是受到政策因素的影响，我国目前的房地产信托资金以信托合同而非凭证方式向少数人募集，信托计划的规模也有所限制，资金规模较小，现金流不稳定，难以实现组合投资，无法满足房地产项目较大的资金需求。产品短期化特征明显，也与房地产开发对资金需求期限长的特点不相符，并且不利于股权类信托产品的发展。此外，信托公司运作中还有难以回避的风险，在许多方面还有待规范。总的来看，目前房地产信托还难以为房地产业提供稳定的、大规模的资金支持，但是在无计可施之下，仍然可以拿来一用。

最后，继续发挥银行信贷对房地产业的支持作用。

银行贷款的缩减以及利率的提高，并不表示停止所有对房地产企业发放贷款。虽然银行最主要的业务--房地产贷款是宏观调控的重点，但房地产行业的收益高、见效快等特质仍旧牢牢吸引着银行的注意力。

在特殊时期，对房地产企业的贷款就更考验银行的发放能力。必须学会对不同信用、不同资质的开发企业进行鉴别，从而实现金融资源的优化配置；还要优化房地产信贷产品结构，提高自己的服务能力。可以肯定的是，资质好、信用佳的房地产企业，仍旧能够成功从银行获得贷款，踏着自己的步伐，行进在地产界的前列。

有思路才有出路，有出路才有财路。房地产企业想要保持资金链条的牢不可破，必须在融资之路上走好，如果遇到众多的羊肠小道，不如转变观念、转换思路，走出适合自己的融资康庄大道。

第46节：第四章 危局下的"新陈代谢"(1)

第四章 危局下的"新陈代谢"

2008年2月、3月，"春天是别人的，不属于我们"，房地产商大呼，呼声虽然一致，但却有人喜，有人悲。

有人说，中国的企业不是缺乏洗牌，而是缺乏洗牌的质量。一大批企业倒下去，还有更多的企业站起来，却与先前的倒下者站在同一条起跑线上。前车之鉴，往往不能成为后事之师。唯有经过更残酷的磨砺，才能让房地产企业真正跃上成长的台阶。让洗牌的暴风雨来得更猛烈些吧。

观望：一场来自市场的无声博弈

从中国房地产进入冬季之后，房地产市场就一直充满着博弈，不仅存在于房地产开发商之间，更是开发商与购房者之间关系的真实写照。

对于2007年房价疯狂地上涨，无论是开发商还是购房者都感到意外，大家都知道房价会上涨但没有想到会涨得如此之快、幅度如此之大，于是，开发商心安理得地把滚滚而来的资金放进自己的腰包，而购房者眼睁睁看着房价的越涨越快，只能唉声叹气，盼望着房价下落那天的早日到来。就在2007年年底，王石提出"拐点论"，一时激起千层浪，引发了对"拐点论"进行大肆讨论，然而不管讨论的结果是怎样，不争的事实是购房者购房的热情开始慢慢冷却。

购房者的观望情绪日益显露，最直接的结果是房地产销售少有人问津。在资金和销售额的双重压力之下，有些开发商再也不能"笑看风云"，而是开始想办法采取措施。此时，房地产"领头羊"万科在北京、深圳等地的楼盘均出现降价。其中，万科在北京的四季花城和万科紫台等项目率先开始打折促销。万科假日风景90平方米的中小户型均价在13380元/平方米左右，"如果在元宵节前购房，可在目前九五折基础上再次享受九三折优惠"。万科的降价风潮吸引购房者的趋之若鹜，也让其他开发商看到了希望，榜样的力量是无穷的，各地开发商不同程度地开始降价促销。然而，购房者好像并不买账。

第一个把女人比喻成花的是天才，第二个是庸才，第三个是蠢材。在全国房地产开发商都在不遗余力地提高房价时，万科率先降价，自然会有购房者捧场。但等到后来者纷纷仿效时，人们的购买热情则会有所冷却，毕竟中国人的消费观点是买涨不买跌，当降价成为共识，购房者将会持币待购，想要看到什么时候可以见底，"抄底"成为购房者的普遍心态。

2008年2月24日，北京东四环外的一个楼盘，虽然是周末，但前来看房的人只有两三个。和2007年排队拿号的情景相比，可以用门可罗雀来形容，以前每个月能成交40多套房，2008年初一个月连10套都没有。销售额的急剧下降，购房者的"只看不买"，让开发商心急如焚，此时，如果有一位有购买意愿的顾客来到，可能会享受到"众星捧月"般的感觉。

2008年2月某天，一直打算购房的张女士再次来到位于西五环的某楼盘，往日人头攒动的售楼大厅难见昔日热闹场面，而以往态度傲慢的工作人员也变得笑容可掬，从看房到签字半个小时轻松搞定，最后成交签字竟然在总经理办公室完成。"三个月前来的时候连号都领不上，现在享受贵宾般的礼遇，变化之快让人难以相信。"张女士笑言。

第47节：第四章 危局下的"新陈代谢"(2)

楼市观望的气氛已经通过权威数据得以印证。北京市房地产交易管理网公布的数据显示，2008年1月，北京新开盘住宅项目34个，销售面积90.40万平方米，销售面积同比减少了7.2%。从签约情况来看，1月份北京新建商品住宅签约6930套，签约面积81.9万平方米，分别同比下滑了32.1%和34.2%。

"没有最低，只有更低"的"抄底"心态的确是购房者观望的一大诱因，但同时房地产市场房价"今天降，明天升"的不明朗走势，也很难让其轻易做购买的决定。

2008年4月，国家发改委与国家统计局联合发布的统计数据显示，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%。相比年初房地产市场冷冷清清的局面，3月份，一些城市房地产市场出现回暖的情况。上海市房地产交易中心"网上房地产"的统计数字显示，3月份上海住宅新房成交套数大幅上升，比2月份增加一倍以上。

2008年3月各周成交量虽然环比上升，但整月与2007年同期相比，仍然呈下降趋势。成交量的上升是季节性因素还是市场回暖，还要通过进一步观察来确定。与此同时，上海部分楼盘预订合同高撤销率遭到质疑，个别开发商被怀疑通过虚订合同进行自我炒作，上海房地产交易情况令人感到扑朔迷离。

市场价格与成交量的变化，反映出后市情况的不明，购房者表现出谨慎和观望的心态。2008年3月央行的一项调查显示，北京、上海等七大城市购房意愿全面下跌。

观望期不可阻止地到来，然而这对房地产市场的影响并非完全积极。曾经在我国香港、海南等城市房地产市场，存在情节严重和持续时间较长的观望期，房地产项目空置率居高不下，消费疲软、销售困难。这种现象的出现，预示着房地产市场供应和需求层面的不和谐，如果长时间持续，将直接打压供应层的投资积极性和对市场的信心。当市场供应反应冷淡、无力消费时，缺少需求的有效支撑，市场将处于扭曲状态。

长时间观望是房地产市场的一个红色信号，它是房地产市场结构性矛盾和问题的直接暴露和反映，显然不能被忽视。市场经济毕竟是由购买和消费组成，商品的流通是雷打不动的铁律，一个没有流通的市场只能是死水一潭，毫无生机。

想要打破观望僵局，房地产商唯有拿出实打实的行动，即将房价降至合理之处，如此才能赢取购房者"欢心"，让其出手购买。只要建造的楼盘能够销售出去，即使赚取的利润比以往减少，仍旧能够维持房地产企业的生存。否则，一意孤行地只升不降或维持高价，房地产企业将会在购房者的观望中，等来自己的"世界末日"。

第48节：第四章 危局下的"新陈代谢"(3)

地产经纪放"寒"假

观望对房地产市场最直接的影响就是淡季太淡、旺季不旺，这也成为2007年末至2008年房地产市场最尴尬的事件，特别是对于地产中介来说，"今年的淡季要比往年长些"。

链家地产有关人士表示，自2007年12月份，二手房市场进入岁末年初调整期后，成交量和客户需求量一路下跌，到2008年1月份，随着春节的日益临近，二手房需求及成交受到冲击较大，步入年前成交低谷。据其市场研发中心统计数据分析，2008年1月份北京二手房成交量环比2007年12月份下降17%，成交价格上涨0.93%，达到9494元/平方米。

21世纪不动产有关负责人也坦言，受国家金融紧缩政策延续的影响，2008年春节后房地产市场的"冷淡期"可能会比往年持续的时间稍长一些，交易淡季可能会由往年的二三月份延长至四五月份。而大量的自住型购房者也会利用这段时间理性地观察市场，同时积攒首付款，选择恰当时机入市，实施自己的购房计划。

"现在买房的客户都在等着降价，就怕今天下手买了，明天又降了，不划算。"购房者在等，开发商在等，但是地产中介经纪人却不能等下去。"我们已经等得快没有耐心了。"北京一家大型房地产中介经纪人表示，"去年市场好的时候是房子少，客户多；现在是房子多，客户少。"

他回顾了自己的业绩：2008年1月份他成交了一套房子；2月份虽然有三个客户交了定金，但两个退了，一个违约了，最终一个业绩也没有；3月份没有业绩，连交定金的客户都没有。

一般而言，房产中介从业人员的基本工资是"吃饱肚子"的级别，从800元/月、1200元／月到1600元／月不等，业绩提成是其主要收入来源。"从去年年底开始到现在，连续几个月没有业绩，每个月只有约1000元的工资，刚开始还可以花旺季攒下的钱，时间长了就真的"坐吃山空"了。"

与整体楼市萧条的大环境相比，房产中介的日子虽然不像开发商那样难熬，但也很难做到独善其身。二手房的成交量日益萎缩，一些熬不过"冬天"的经纪人，只能选择另寻出路。"朋友给我介绍了一份新工作，昨天去面试过了，双方感觉都不错，我打算跳槽了。"迫于生存压力，一位地产经纪人向公司提出辞呈。

辞职转行新的工作，或许是一种解脱，但更多经纪人坚持在地产中介行业，体验着工作带给自己的"鸡肋"感觉。

在广州番禺区一家地产中介门店，一位经纪人表示，"我现在是一周上一天班"。事实上，从一个月前，门店就已经开始放假，部分员工实行每周一天的轮班制度。"上班也没用，通常一天下来，客户与业主加起来都没铺面的经纪人多。"言语之中，带着些许的苍凉。

第49节：第四章 危局下的"新陈代谢"(4)

他眼睁睁看着这场猛烈寒冬的到来，"现在放盘的业主也很少"。对此，原因一是由于长时间不能完成成交；原因二则是短时间内楼价波动过大，跌破一些业主的心理底线，"他们干脆就不卖了"。

"一年前还风生水起，一年后就尸横遍野。"一语道出了房产中介的天上地下。显然，对于自己的前景，他显得更为茫然。唯一可以肯定的是，长期放假在家，每个月只有千余元的底薪根本无法承载生活的重担。更何况，如果没有业绩，即使这千余元的底薪也不知道会在何时停发。

美国房产经纪人"寒冬"大逃亡就是前车之鉴。在美国房地产业最兴旺发达的时候，许多人加入了房地产中介、房贷发放、房产估价师、验房师的大军。但次贷危机导致房地产泡沫破灭，这些靠房地产吃饭的地产从业者自然也要一起经受"行业寒冬"的煎熬。他们不得不节衣缩食，或者一人多职，更多的人则是辞职另谋出路。

2007年8月以来，27岁的房产中介人员约翰·库珀的日子比较艰难。几年前，当中介行业迎来一次发展高峰时，来自加利福尼亚州的约翰进入这个行业。但好日子总是太短，到2006年，他发现自己的业绩开始直线下降，次贷危机爆发以后，他的业绩几乎为零，甚至连自己的房子也保不住了。他的房子采取的是分期付款，月供利率是可调的，收入减少，月供却是逐月上涨，从月供1300美元涨到了2000美元。以至于后来，约翰欠的钱远远超过了房子本身的价值，于是他只好将房子抵押出去，并且丧失了赎回权。

房地产业衰退让许多中介和经纪人退出游戏。不断下跌的房价和直线下降的交易量，犹如2008年春季里的两股超强冷空气，让多数地产经纪人患上重感冒。或许下面这位地产经纪人的一番内心自白，可以对同行们的处境做出最好诠释：

经过这几个月的淡季，地产中介可能会重新洗牌，一些小地产中介可能会由此关门。因为难以承受门面的费用和员工的工资。我们公司目前也有很多同事回家或转行，来避开这个"冬季"，但是，每个走的同事都会留下一句电影中经常是英雄好汉说出来的话，那就是"我还会回来的"，大家也会以笑容送别同事。每走一个同事，我们经理都会给我们说一句常用来激励我们的话"留下来的都是精英!"……

"女怕嫁错郎，男怕入错行"，一个人选择何种行业，就如同选择了一种生活方式。个人生存与所处行业状况紧密相关，从事热门行业的人，总是忙忙碌碌，对自己的未来怀有壮志雄心；从事日薄西山行业的人，也有可能辛苦照旧，但现实的残酷却会让其忘记最初的梦想。

见微知著，无限隐藏在有限中，见一叶而知秋，见一水而知江海。房地产经纪放"寒"假，赋闲在家或转投他业，并非说明房地产走向夕阳产业的行列，而是房地产大震荡的最具体表现。自古胜者王侯败者寇，在震荡中走下坡路的房地产企业，其员工也在承受着同样的压力，与企业一起体验着起起落落。

第50节：第四章 危局下的"新陈代谢"(5)

各显神通的"御寒术"

2008年3月，在上海、北京等一线城市，房价基本保持着原来平稳的态势，成交量较2月也有明显上涨。成交量的上升从某种程度上说明市场需求依旧旺盛，由此，一些开发商对后市房地产市场回暖的信心倍增，扬言"3月的天是房地产晴朗的天"。

然而，在3月即将结束时，人们却发现，与3月明媚的天气相比，大多数开发商所预期的"3月价格回暖效应"似乎并不明显。

房地产市场似乎依旧徘徊在短期的调整之中。不仅如此，国家宏观调控方面又传来消息：为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，2008年3月25日，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金0.5个百分点，至15.5%。这是我国央行2008年以来，第二次提高金融机构的存款准备金率，第一次是之前不久的1月25日。

此项措施的目的正是要回收流动资金，约2000亿元的市场资金会被冻结。毫无疑问，房地产商又会受到新一轮的资金打压。"以前只要有地，贷款只是办手续的问题，如今这已经不太可能了。往年贷款我们还能在优惠利率上跟银行讨价还价，如今你能在银行贷出款来就得烧高香了。"某开发公司副总颇感无奈。

所谓存款准备金，指银行为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在央行的存款，顾名思义，存款准备金率的提高，涉及双方只是商业银行与央行，与开发商和购房者不存在显著的利益关系。但这只是表面现象，上调存款准备金率旨在回收剩余资金的流动性，银行可放贷资金减少，对资金为王的开发商和按揭贷款买房的购房者而言，无疑都是致命一击。银行用作发放的贷款总额减少，对开发商最直接的影响，是预期贷款难度加大，将面临更大的资金压力；对于购房者而言，各银行也会提高贷款的审查力度、加强对贷款者的筛选，在某种程度上会促使银行提高房贷的门槛。虽然本次准备金率上调不是针对房地产行业进行的调控，但是融资渠道缺乏的中小开发商却是直接受害者之一，接近半数开发商将备受煎熬。

期盼已久的春天没有到来，反而迎接来一场资金"寒流"，令一些心存希望的开发商措手不及。过冬御寒，如何保暖是关键，因此，寻觅一件合身的"棉衣"刻不容缓。对于企业而言，强大的资金支持、韧性的资金链正是度过冬天最温暖的"棉衣"。在银行借贷渠道缩减的情况下，企业不得不为寻找自己的"棉衣"而各显神通。

受次贷危机影响，美国房地产企业也遭受重挫，他们采取的自救措施归结起来，大致有以下四种方式：在初期的粗放型扩张之后，迅速建立自己的区位优势、成本优势与市场定位；通过区域扩张、上市融资等手段迅速扩大公司规模；提升运营效率，利用自身特色优势整合产业链，打造差异化优势；利用金融创新、并购等手段持续扩张，通过精细化的市场细分和客户服务深挖市场潜力，提升公司市场份额。

第51节：第四章 危局下的"新陈代谢"(6)

站在巨人的肩膀上，总是可以看得更远。美国房地产企业的自救措施，并不一定完全可以照搬，但对于渴望寻找"火种"的中国房地产企业，至少可以引燃点点的亮光，指引其走向开阔的发展之地。

在中国，用以加快资金流动性和周转速度的降低售价、变卖项目等手段开始扑面而来。在2008年2月、3月，由万科掀起的"促销潮"席卷了整个中国，而万科也一跃而成为房地产界的"标杆"。基本上，有万科所在的城市都会引起当地房价的全面下调，表现最为突出的是富力地产，采用包括降价等各种促销手段，甚至在销售其旗舰项目广州富力桃园时，采用非常规的"分期首付"来促销，自救131亿元资金缺口。

促销以获得回款，自然是开发商回收资金的最佳渠道，但国内购房者风行一时的"观望"，加重了开发商的心理负担。不得已，房地产商开始另寻他路。

对于已经上市的房地产企业来说，过冬的方式似乎更多样化。然而，由于投资者信心低迷、股市波动、入市门槛高等众多影响因素，要从股市中大规模融资，并不是每一个企业都能轻而易举实现。于是，一些企业开始通过发行公司债券提供融资支持。2008年3月，金地集团获准发行12亿元公司债券，同时新湖中宝股份有限公司也获准发行不超过14亿元公司债。

金地集团是国内大型房地产开发企业，仅2007年全年就实现营业收入74.2亿元，同比增长109%，7年的复合增长率达到43.9%。在2007年7月初，就已完成了近45亿元的股票非公开增发，2007年末还取得了中国证监会关于12亿元公司债券的核准批文，2008年3月20日，这12亿元的公司债券在上海证券交易所上市。当然，在国内，对于上游金融，如同金地集团一样掌控自如的企业，并不多见，"快速滚动开发、高效多元融资"的战略思想是其完成规模成长的最佳选择。

发行公司债券固然可以解决企业的燃眉之急，但对于实力不济的企业而言，可能不太现实。在广东、浙江一带，典当行和地下钱庄的活跃，给房地产企业提供了更为及时的民间融资方式。据估计，2007年，浙江和广东一带通过民间融资方式流入房地产市场的资金至少有成千亿元，相当于金融机构提供资金的10%。进入2008年，这种方式被运用得更加频繁：仅2008年1月温州发生可监测的民间借贷额10273万元，年利率高达11.77%；2008年5月，嘉兴市广源房地产开发有限公司向宁波大红鹰实业投资股份有限公司贷款1亿元，年息18%，约为银行贷款利率的2.4倍。

民间闲散资金比较有限，不能完全满足求"资"若渴的房地产企业的需求，一些有国际眼光的房地产企业改变局限国内的传统想法，大胆尝试向国外寻求资金来源。最常见的方式是国内企业向境外银行借贷，与国外机构合作成立投资基金，或通过在境外发行债券募集资金。2008年2月，瑞士瑞银集团与金地集团共同成立了房地产投资基金，在内地房地产市场投资10亿美元资金。而瑞安房地产正计划将旗下位于上海的瑞虹新城住宅项目及大连天地软件园项目中的写字楼部分引进策略投资者。

第52节：第四章 危局下的"新陈代谢"(7)

如何抵御冬天的严寒，如何跳过这场"生死劫"，一些先知先觉的房地产企业已经迈出了第一步。在锻炼了自己的"抗风雪"能力的同时，也为今后的发展赢取了主动权。

但采取何种方式，房地产企业需要根据自身情况，细细思量。上善之人如水，可流动而不板滞，能够随岸赋形。

把上善之人以水相喻，源于"变化"永远是时代的主旋律。每分每秒，时代、社会都在发生着量变与质变。与时代共舞，保持一成不变的脚步，难免会落后或超前于时代的节拍，出现与时代不相容的激进或落伍。房地产界的智者，不论在何种季节，总是能够根据外部变化，做出自己的调整。

有人退，有人进

房地产市场遭遇寒冬，没有准备好"棉衣"的企业被冻得遍体鳞伤，而眼光长远者早已做好保暖防备，在同行们自顾不暇时，他们已经迈开了前进的步伐。

一边是房地产行业面对调控风声鹤唳，另一边却是国内地产巨头逆市而动情绪高涨。市场从来都是这样，每到动荡之时，对于实力派企业而言，机遇大于挑战。随着信贷紧缩时代的到来，房地产行业正以融资的名义，加速分化重组，行业调整的速度和步伐会加快，企业兼并和并购的机会也会增多。

相比较而言，大型开发商抵御风险的能力更强，房地产的调整虽然对中小地产商是个噩耗，但对有实力的大地产商却是一个千载难逢的良机。在银行收紧"钱袋子"之前，一些优质企业或早早上市，获得几十亿、上百亿的充裕资金，或凭借优质的资源、良好的企业结构拥有广阔的融资渠道，在市场抢占先机。

2008年2月1日，世茂房地产继在浙江杭州、绍兴、嘉兴等城市布局后，以约13.1亿元拍下宁波一处综合地块。位于宁波东部的北仑区的这块地，占地约24万平方米，规划总建筑面积约70万平方米，世茂将之规划为集高端住宅、酒店、大型商业和办公楼为一体的城市新地标。在此之前，世茂地产刚刚披露了公司2007年的全年营运数据，集团主席许荣茂表示，2008年世茂房地产将把重点放在长三角以及环渤海地区，会在杭州、烟台、芜湖、昆山、苏州等地退出十余个项目。

主次不分的"眉毛胡子一把抓"的经营方式，是商业大忌，尤其是在市场分化的关键时期。世茂地产的有进有退，是其经营策略完善的最佳表现，将舍弃项目的资金等资源，用于重点项目，做到了资源的有效、充分利用，也为自己筑起了一道坚实的防护墙。

在逆势拿地方面，世茂地产并非"一枝独秀"，在其快速扩张的同时，多家地产公司频频在全国各地拿地。

刚刚进入2008年2月份，保利地产就在全国多个城市购得地块，显示强劲实力之余，也引起了行业内一番骚动：保利（成都）地产投资有限公司在成都通过拍卖出让方式取得位于成都市新都区XP-67、XP-68地块，总价款为31700万元；上海保利建锦房地产有限公司在上海通过挂牌出让方式取得位于上海市南汇区康桥镇A区20071633地块，总价款为83200万元；保利（长春）地产投资有限公司在长春通过挂牌出让方式取得位于长春市的02053-3、02054-1地块和02034-2地块，总价款分别为8300万元和1200万元。此外，保利地产通过拍卖出让方式取得位于青岛市I-C-2007-26地块，总价款为45488万元。

第53节：第四章 危局下的"新陈代谢"(8)

作为1992年底成立进入房地产行业的企业，保利地产在2006年7月31日，就在上海证券交易所挂牌上市，成为股权分置改革后重启IPO市场首批上市的第一家房地产企业。

在其大动作频发的背后，有优异的业绩作支撑。2008年2月4日，根据保利地产发出的2007年度业绩快报显示，2007年公司预计实现净利润14.89亿元人民币，同比增长122%。保利并不是2008年第一个业绩预增的房地产企业，据不完全统计，有超过10家房地产上市公司业绩预增超过上年1倍以上。招商地产就是其中之一。

2008年2月19日，招商地产公布2007年年报，完成营业收入41.12亿元，营业利润13.27亿元，净利润11.58亿元，同比分别增长46%、76%和83%，每股收益1.616元。其良好业绩的背后，是巨大的资金投入和再融资的需求，即58个项目的资金之渴。2008年，招商地产将在12个城市同时发展58个项目，总规划建筑面积543.74万平方米，包括13个续建项目、30个新建开发项目和15个处于设计阶段的项目。这种发展规模对于资金的需求可见一斑，根据年报，招商地产的现金储备为35.88亿元，但应付账款就多达29.16亿元。

虽然销售回款是解决资金需求的重要渠道，但回款周期过长的现实，难以解决招商地产发展资金短缺这一燃眉之急。同样，银行方面的紧缩政策使得贷款也困难重重，即使招商地产能够获得高额的银行综合授信，但想要提现也是步履维艰。

在此情形下，逆势再融资似乎是唯一可行的选择。同时，作为主业可经营房地产的15家央企之一，招商地产也有多次向资本市场"伸手要钱"的经历：2006年底发行15.1亿元可转债券，2007年9月23亿元的定向增发……2008年2月16日，它还获得了6.5亿元的信托投资。

以往多次的融资成功，让招商地产在资本市场看到了希望。2008年2月19日，招商地产控股股份有限公司发布公告，称在2008年择机增发A股股票，募资80亿元。全部资金将用于购买招商局蛇口工业区有限公司拥有的花园城数码大厦、花园城五期、科技大厦二期、领航塔、领航园和雍景湾项目六宗土地使用权和14个房地产项目的开发建设。

与中国平安1600亿元、浦发银行400亿元的再融资相比，招商地产的80亿元增发应该属于"小儿科"。但因身处宏观调控和房价"拐点"争议的大背景中，其关注度比前两者有过之而无不及。深圳是招商地产的大本营，同时也是全国房地产市场的风向标，中天置业、创辉租售等事件之后，深圳房地产市场显得更加风不平浪不静，此时招商地产80亿元的再融资变得敏感异常。

2008年以来，仅滨江房产、上实发展等少数地产公司的上市和再融资方案获得通过，监管层对于地产商再融资的态度是慎之又慎。如果此次招商地产再融资方案获批，是否意味着对房地产市场长达半年之久的紧缩政策有所放松，其信号意义更被市场所看重。

第54节：第四章 危局下的"新陈代谢"(9)

是否会被获批，无人敢下定论，但招商地产对于房地产市场仍然是信心满满："此次融资募集资金所用的14个项目分散在全国各区域，其他城市的房地产市场未必和深圳一样。我们对全国房地产市场还是长期看好的。"

一叶知寒：恒大地产上市折戟最后一程

2008年3月20日晚19时，在IPO（首次公开发行股票）计划中结束招股、公布定价的当天，恒大地产集团有限公司在香港联交所网站突然公告，宣布中止上市计划。在上市的最后一程折戟沉沙，让原本星光熠熠的恒大地产蒙上一层阴影。

消息放出的第一时间，恒大地产发布公告，宣称"有鉴于国际资本市场现时波动不定及时况不明朗，本公司不会根据原有时间表进行全球发售。"对于具体原因，没有提出只言片语，只是对如何退还公开招股期间客户的申请股款进行说明。

作为新一轮房地产上市潮的风向标，恒大地产的上市表现是其他中资地产公司的参照。在恒大地产筹划赴港上市时，恒盛、花样年华、星河湾、龙湖地产等公司也在跃跃欲试。"先行者"的计划破产，也让这次集中上市热潮降温。不久，融资规模仅次于恒大地产，原本计划筹资78亿港元的星河湾，在提交上市申请后，迫于形势压力也将上市计划推迟。

列身为"广州地产五虎"，也是其中唯一没有上市的房地产企业，恒大地产的市场表现一度让自己成为行业明星。从2006年12月开始，恒大集团就通过发债方式，向银行募资5亿美元。到2007年1月，三家国际投资者美林、德意志银行及新加坡淡马锡斥资4亿美元，购买恒大集团旗下恒大地产8％的股份。至此，恒大地产在我国香港上市计划被提上议事日程。

而恒大地产在2007年的市场优异表现，也为其上市扫除了障碍。2007年，恒大地产的赢利为10.21亿元，比上年增长270%；同时，在地产赖以发展的土地储备方面，恒大地产在全国拥有建筑面积达4578万平方米，在全国的22个城市有48个项目。据瑞信研究报告，一旦上市成功，恒大地产的估值高达1208亿～1321亿元，可能将超过碧桂园成为跻身内地房地产股的龙头老大。而持有92.13亿股恒大股票的董事长许家印，也极有可能以775亿元以上身价刷新内地首富的记录。

上市保荐人瑞信对恒大地产估值虽高，但在次贷危机、股市低迷、信贷紧缩、地产成交量低迷等多种重压之下，市场对恒大地产在此时IPO并不看好。就在2008年3月7日～3月12日的上市路演中，就没有获得一位机构投资者的认可，但恒大地产仍没有放弃上市计划。在没有获得基金经理发出认购意向的情况下，仍然寄希望于通过低廉的入场费来吸引散户，这种冒险逆势IPO，在人们看来有些急功近利地不可思议，背后却有玄机--日益紧绷的资金链和香港交易所即将实行的新规定的驱使。

充足的土地储备，为恒大地产上市增添砝码，同时也可能拉亮资金红色警示灯。根据数据显示，2007年恒大地产的土地储备高达4580万平方米，较2006年增长了9倍，仅次于碧桂园，近乎万科的2倍。在2008年1月多数地产公司收缩战线，纷纷退出土地"招拍挂"时，恒大地产却以41亿元天价拍下广州天河区员村地块，成为广州新"地王"。即使在2006年底和2007年8月募集了10亿美元私募基金，资金消耗量极大的恒大地产仍欠下巨额债务。恒大地产招股书就是最好的证明，其中注明：恒大地产融资将主要用于清欠债务，其中，53.6%用于支付未付土地出让金及现行项目资金，9.1%用于部分偿还瑞信借取结构担保贷款。

屋漏偏逢连阴雨，债务像一个"魔咒"，催促着恒大地产加紧上市的步伐，令其危难的是，香港交易所的一项新规则又提醒着它不能放慢脚步。根据新规则，2008年4月后上市的公司，都必须在招股书中写明2008年半年或全年赢利预期，对3月份前上市的公司不适用。"4月份以后，上市将更加艰难"，有关人士表示。虽然恒大地产在报告中，也曾对2008年的赢利做了预测，但其"利润77.57亿元，是2007年近8倍"的高承诺，在地产市场整体不振的情况下，显得悬之又悬。

恒大地产计划于2008年3月13日～3月18日公开招股，3月28日在H股正式挂牌。2008年3月17日，恒大地产却发布公告，宣布将招股截止日期延后一天至19日，由于争取潜在投资者不力，恒大地产在最后一刻不得不放弃上市。