目录

关于本书

「一小时」电子书出版序

作者序

买个好房子

出手买房

选择城市

选择房源

选择房子

关于面积

选择中介

沟通中介费

交易流程

税费

签约

拉产调

付首付

网签

交房、过户

买别墅

代征绿地

没房产证的房子

军产房、央产房、校产房

回迁房

小产权房、经济适用房

商住两用房

违建

无权处分

情势变更

业主毁约

自行成交及改造

结语

作者说

关于本书

《买个好房子——知乎徐斌作品》/徐斌

出品人 周源

策划编辑 刘强 梅莹

营销编辑 胡晓曦

实习编辑 裴启航

校对 高正哲

设计 郝小好

联系我们 publish@zhihu.com

本电子书版权为北京智者天下科技有限公司所有，未经书面授权，不得在任何地区以任何方式反编译或节录本书内容。

ZHI-BN:8-0024-0000160419-1

DNA-BN：ECFD-N00007357-20160322

最后修订：2016 年 04 月 19 日

出版：浙江出版集团数字传媒有限公司

浙江 杭州 体育场路 347 号

互联网出版许可证：新出网证（浙）字 10 号

电子邮箱： cb@bookdna.cn

网址： www.bookdna.cn

本书电子版如有错讹，祈识者指正，以便新版修订。

Zhejiang Publishing United Group Media CO., LTD, 2013

No.347 Tiyuchang Road, Hangzhou 310006 P.R.C.

service@bookdna.cn

www.bookdna.cn

「一小时」电子书出版序

知乎创始人 周源

感谢你阅读知乎推出的「一小时」系列电子书。

「一小时」系列是什么？

这是一系列短小精炼的电子书。我们邀请了知乎各专业领域的知友在书中分享他们的知识、经验和见解。如果你足够认真，便可以在一个小时内读完一本书。

这里既有日常经济分析，也有人文历史，既有职场经验，也有生活中的科学。这些作者，都是我们精心为你寻找，在各个领域拥有独到见解的专业人士。而我们出版的每一本书，都会解释一个问题，分享一种思路，展开一个视角。

地铁上，入睡前，在这些细碎的时间里，挤出一小时的时间，静下心，读下去。

你很忙，但知识不慌张。

愿你从「一小时」开始，对这个世界，又多了一分认识。

作者序

我从上海浦东搭乘班机飞往美国芝加哥，上飞机前接到一位先生打来的电话，咨询关于买房的事情。几天前，他曾经打给我说自己看上了一套不错的房子，是开发商造的别墅。房子他非常喜欢，但是由于限购的原因，他无法正常取得房产证，因此感到很纠结，便咨询律师有没有什么好办法。我告诉他，买这套房子存在很多风险，既然客户咨询我，我一定据实相告：如果我是你，我不会买这套房子。

但是根据我的经验，绝大多数咨询我是否该买的客户，大概有八成最后还是选择了买房。当然了，到底买不买，决定权在客户。

电话中，这位客户就表示他还是非常喜欢这套房子，和爱人讨论之后决定冒险买房，问我都需要注意什么。我告诉他，我可以安排一位下属陪同他去购房，去一次收费 2 万。他问了两个问题，一是去一次能不能解决他的问题，二是怎么收费这么贵。

我这样回答他：去一次不能完全解决他的问题，而且虽然确实非常贵，但还是建议他请个律师陪同购房。他犹豫再三，最终接受了我的建议。

大约七八年前的时候，还是新手的我陪着王佳红律师一起去给客户买房子，当时收费 8000 元，客户的房子也才几十万。我们的客户是通州的一位教师。今天我仍然模糊地记得当年陪着他去银行取出十几万首付款的时候他那小心翼翼的样子。

谈合同的那天，我们上午十点出发，十二点和客户见面。见面之前的一个小时里，小王律师一直在纸上反复默写她打算今天写出来的合同条款，然后再撕掉。下午两点谈判才开始，小王律师以客户朋友的身份出现，参与到每一个条款的拟定之中，从下午一直谈到晚上十一点多。

有的朋友可能会疑惑，你们这些律师为什么不提前把合同写出来然后交给对方去签字呢？

朋友，如果你告诉对方我是律师，我写了一本合同，请你签字，这简直就是给人家说，你看我这里挖了一个坑，请你一定要跳下去。

不夸张地说，在律师眼里，法治中国的建设任重而道远。大家都有一种「防人之心不可无」的心态，毕竟「知人知面不知心」。我们没有什么好办法通过网络、银行或者政府简便有效地查到每个人的信用记录，在被骗了之后又往往需要付出更大的成本来保护自己，最理想的结果也只是把损失弥补回来。你要不要和律师学几手。

合同是谈出来的，一定是谈一条，写一条。这就无形中提高了对律师的要求，要求律师能「胸中有合同，脸上无合同」，即懂法又不能让别人认为你懂法，最后才能把自己的风险降到最低。当然，降低了自己的风险，无形中很有可能就把对方的风险提高了。不偏不倚的好合同，目前还不存在。

不算四个小时的准备过程，谈判进行了差不多九个小时。除了买卖双方，在场的还有不遗余力地劝说双方签字的中介——经理小黄，中介小王以及小赵、小李。中介的主要任务是劝说双方签约，而律师的主要任务是保护购房人安全地买房子。

「这套房子有抵押吗？」小王律师问。

业主阿姨说：「没有，我们从来不抵押。」

中介小王说：「不对的，这套房子有抵押。阿姨你不知道吧，你们贷款没还清就是抵押，抵押给银行。」

阿姨说：「哦，那我真不知道，我就知道贷款不知道抵押。」

「还有多少贷款没还？」

「不多，就七八十万。」

「可以提前还贷吗？」

「可以，拿到你们的首付阿姨就立刻还贷。」

「那如果不还怎么办？」

「不会不还的。」

「那咱们可得写到合同里。」

「阿姨，这房子里面有户口吗？」

「有。」

「我们买房以后你们会把户口迁走吧？」

「房子过户给你们，我就把户口迁走，不过得等我买了别的房子，要不然我没地方签。」

「那您要给个具体的时间啊。」

「具体的时间可说不好。9 月之前行不行？」

……

总之，协商的过程中，讨价还价，唇枪舌战，好不耐烦。

2009 年的某个午后，我们签了一份合同，赚了八千块。而和我们一起工作的中介，赚到了五万四千多的中介费，其中仅代书费一项就有五千元。而他们的主要工作，就是在合同上打几个我们不想他们打的勾。

事后我曾经告诉王律师，说感觉我们做的工作没有价值。王律师严厉地批评我：「你怎么能这样想？你保护了客户的利益。」

我回答道：「假设没有我们，这个客户恐怕也仍然可以买到房子，无非是签了一份很烂的合同。他们出事的概率很低。何况就算你这么辛苦签了很好的合同，该出事还是会出事。」

小王律师说：「我只是做好我的工作。你想的那些可能是对的，风险是没有发生，师傅讲过，一旦你认识到风险在哪里，风险就离你而去了。所以我们就是把我们该干的干好。」

不久前，知乎的编辑找到我，希望我能写一本小书介绍我的知识，来帮助别人买房子。知乎的编辑之所以找到我，是因为我曾写了一篇文章。这篇文章是讲 2012 年的时候我自己买房子的经历：我用我的所学所知，帮助自己解决了业主的毁约变卦。而从 2009 年到 2012 年，三四年在法庭上为了一份烂合同唇枪舌战，也使我从迷惘的外行人，成为一个坚定的内行人。

我的经历、见闻，改变了我的观念。我不再觉得帮客户买房是一件没有意义的事情。我见识了别人因为不懂相关的专业知识遭遇的苦痛，我经历了成百上千个案子，甚至到最后我成为了这些见闻阅历的直接受益者。正是我的这些见闻和经历，使我的每一句话、每一个字有了价值和含金量。

我写这本书有两个目标：第一是告诉你，该怎么买房子；第二是告诉你，买房子为什么要请一位律师陪同。希望大家在看书的同时，能够深刻理解这两个目标之间的矛盾。我会告诉你，哪些问题是你自己能解决的，哪些问题是你需要聘请专业人士才能搞定的。

我认为一本好书的标准，有两个：第一是这本书好看，能让人一口气读完；第二是实用，即在你需要的时候翻一下它，便能解决很多问题。

写于 2016 年 3 月 28 日，上海限购的几天之后

买个好房子

出手买房

最近一位律师好友打算结婚，要在北京买房，咨询我时机是否合适。由于我是房产律师，身边的朋友常常揪住我问这样的问题：

「徐律师，你说我该不该买（房），会不会继续涨？会不会大跌？」

结论先说在前面，我认为我朋友的情况属于刚需（婚房），应该买。

作为房产律师，我在预测楼市上，和经济学家是比不了的，这不是我的专长。律师也不知道中国的房价会不会像日本、香港那样暴跌。我的职业定位并非给予客户提供理财的建议，而是帮助客户解决纠纷和风险。

从风险的角度，我们分析一下：买，还是不买。

这是个很简单的问题，因为总共只有两个选项：要么买，要么不买；对应两个后果：房价暴涨，房价大跌。有如下四个情景：

A 情景：不买房，房价涨了

B 情景：不买房，房价跌了

C 情景：买房，房价涨了

D 情景：买房，房价跌了

我们逐一分析。首先 C 情景是最美的，婚结了、房买了、娃有了、房涨了，人生得意莫过于此。虽然刚需你不会卖掉房子，柴米油盐酱醋茶，一把屎一把尿，但是心里必然美美的，总比没买房的汉子说起来全是泪要强。

然后说说情景 B，买跌，坚决不出手，观望。首先咱们面对的问题是婚没结成。今年想结婚，可能一咬牙一跺脚证就领了。要是找个理由说要不咱们等两天吧，可能这两天小两口一吵架，就结不成了，从此两人一拍两散。婚姻爱情和房子，虽然我们嘴上说这俩没关系，但是你在我国想追求绝对的特立独行，很有难度。当然，如果真的一直没买房，房价暴跌了，用原来的钱高高兴兴地买了两套房子，这也还是好的。要不是有这个可能性，大家也就不纠结了。

为了解开这个纠结的问题，我们显然就不是选 B 还是选 C，而是选 A 还是选 D。当你从好事上解决不了的问题，就从坏事上解决，看哪个坏事发生，你无法接受。

先说说情景 A：不买房，房价涨了。

北京现在平均工资是一年七八万的水平，我们考虑买房这个群体收入相对高一些，再加上有男女双方，按照一年 20 万进账算。

比如小两口 2014 年在北京看上一套 300 万的房子。

假设小两口每年收入增加 10%；假设房价每年仅增加 3%。

小两口努力工作，他们的收入增加能不能追上房价的增加呢？答案是肯定的。如果 2014 年他们两个 30 岁，到他们的年收入增加超过房价增加的时候，他们是 54 岁。原因很简单，房价的基数太大了。现实往往更加残酷，收入十年也不一定增加 3%，而房价每年增加 10% 甚至 50%。不久前 3 万一平的房子，现在已经达到 5 万了。

换句话说，如果你不买房，房价涨了，这个事情如果在 10 年前，还好说。如果以后房价继续这样稳定地涨，那么在你有生之年你是别想买到房子了。除非你一夜暴富，中了彩票。

总结一下：如果是情景 A，不买房，房价涨了，后果可能是从此再也买不起了。

接下来，我们分析情景 D：买房，房价跌了。在日本和香港曾经发生过这种事。日本的房价大跌已经是历史上的事了，我没有机会亲身接触，但我们今天凭借互联网，可以非常容易地了解当年的情景。近几年频繁往返美国，目睹了美国次贷危机之后的房地产，遍地都是法院拍卖的二手房房源，让我感触很深。

在房价暴跌的时候，对购房人来说最大的风险来自银行按揭贷款。这个贷款有多重？假设我们每贷款 100 万，差不多相当于给银行前后 150 万到 200 万的本息。买一套 300 万的房子，首付 100 万，贷款 200 万，30 年还清，大概相当于总共要花 500 万买这套房子。

资不抵债，无法偿还按揭贷款的时候，银行要拍卖房子来还贷，卖房的价格是暴跌后的房价，可能 300 万买的房子只能卖出 100 万。这样房子没了，贷款也无法还清。我们国家不像美国，没有个人破产制度。

如果拍卖房子这种事情没发生，你总能期待房价涨回来的那一天。所以降低风险的因素有两个，一是全款买房，二是你有能力偿还按揭贷款。

我为什么说刚需可以买房，主要就是考虑一个小家庭有没有足够的能力偿还按揭贷款。这个可不是说你在现在能不能偿还，而是说你在楼市暴跌的时候能不能偿还。

房价暴跌，总是和经济危机携手而来；经济危机，又总是导致大量的失业。所以现在摆在年轻人面前的问题，就是如果发生了经济危机，能不能生存下去。如果不能，身上背的按揭贷款就把你压死了；如果可以，那么就能熬下去。

因此，律师是逆境或顺境都能活下去的职业。就算发生经济危机的时候，大家都很难熬，律师也可以很吃香。因此，几千块钱的房贷，真不是什么大难题。所以我给我律师朋友的建议：你是刚需，这房应该买 。

一个月几千块钱的贷款，真的还不上吗？只要合理地计算一下，不做投机（硬是咬牙贷款 1000 万，买上三套房子等升值），风险就不会太高。如果有危机意识，就少贷一些款，多出一些首付，或者房子买小一点，不超过自己的经济实力。刚需的情况下就应该买房。房价暴跌的时候跳楼的都是炒房的，真的只是供一套房子，一个月不过是几千块钱而已，比租房子贵不到哪儿去。如果是刚需，量力而为不是应该的吗？

京沪广深四个城市，集中了中国绝大多数的优势资源，也吸引了大量人口流入。这就导致这四个城市有着一个供小于求的情况，房价暴跌的阻力也还是有的。

还有一个因素就是通胀，这钱不买房也会自己缩水，房价上涨也受通胀影响。把财富扔在股市、银行，买车、买奢侈品，买黄金、美玉，都不见得比买房好。

政府的需要、开发商的需要、银行的需要、百姓的民生、社会的稳定、经济的发展、人口的流动，种种因素决定了京沪广深有比较高的概率不会出现房价暴跌。

总的来说，A 和 D，哪个更严重？我得出两个结论：

1. 不买房，房价暴涨，我们无能为力；

2. 买房，合理控制贷款，房价暴跌，我们可以控制风险。

所以，现在京沪两地，刚需的话，房子还是要买的。

除了上面这种情况，外地打工者要在京沪广深买房的，我建议三思而后行，能买得起则买，刚需则买，但是如果没有足够的实力，回老家买房也无妨。社会越来越开放，我们的观念也很容易就会变化，可能现在觉得没有房子急得要死，但或许过二十年后再看自己，就像现在看二十年前的上一辈人一样觉得可笑。

如果你在自己老家买房自住，该买就买，不要想太多。

如果是投资，目前中国确实没有特别好的投资渠道，我的建议是除了投资中国的房子，也可以考虑买买美国的房子。关于这一点，我打算放在本书的最后。

选择城市

我国地域广阔，有那么多美丽的城市。有个长辈朋友在全国云游考察，最终选在云南西双版纳、吉林长白山各买一套房子：夏天去长白山，冬天去西双版纳。他号召自己的同学朋友都和他买在同一个小区，退休之后就两地养老生活，可以说是眼光独到，规划长远，很会生活。

我曾经因为工作关系去过几个城市，如苏锡常、南京、杭州、四川、青岛、厦门。我们国家到处都是好地方。虽然有的城市房子也不便宜，但是总好过一线城市。而且有的城市现在也能提供不错的就业机会——尤其推荐四川成都和浙江杭州——吃得好玩得好，工作也不难找，可谓是京沪广深之后的不二选择。

有的人说，徐律师，现在全国就看京沪广深涨，其他二三线城市库存大，房价早晚要跌，为什么不在京沪广深买？

二三线跌了没关系。我们现在的房子建筑成本大概在 1500 到 2000 元每平米，而现在不少城市的房价才 3000。除去地价、税、开发商的 5%到 10%的利润，实在很难降到哪去。如果你不想让开发商赚你钱，自己去极偏远的山沟里买一块地，自己盖房子，也很难低于这个价格。而这样的一套房子 100 多平米才几十万，就是跌也没什么大不了的。

如果勤劳工作，存钱能力超级强，而且上面又有老人支持（多为有产者），那么承受风险的能力还是相对比较强的。

我不建议买房的几个区域，就是泡沫比较多，地理位置又不足够优越的，比如海南、温州等地，刚开发的旅游地产项目和地块偏远的荒郊野外都不是买住宅的理想位置。甚至北京的大通县，河北的燕郊，都是不建议购房的区域。

为什么建议不去燕郊买房？

一个城市的好坏，和政府有很大的关系。玩过《模拟城市》就知道，光盖房子是不行的，一定要修医院、建学校、修马路、造警察局，还要有消防。除此之外，水电、燃气、垃圾处理、暖气都是必需的。而燕郊是这样一个「城市」：它有一个小镇级别的生活配套设施，但是有一个庞然大物的北京在旁边提供人口，再加上一群闷头赚钱卖房的开发商……于是就有了挂门女神之歌（如果看本书本章的时候你愿意合上书去看看这个视频就最好啦），于是有了冬天业主上街堵路维权（没有暖气）。我们在燕郊接的房地产纠纷案，几乎一个城市的案件数量相当于全河北省其他城市总和。所以说，买房要考虑周边的环境。有的地方还没开发完，买这种房子好处是以后开发完了房价能涨起来，坏处是有可能这个板块做烂了、做砸了，买了房子图便宜，日后想要逃离有价无市——都没有人乐意去买。

选择房源

选好了城市，接下来就是选房子。现在互联网很方便，买房的过程就是搜索的过程，花几个甚至几十个小时在电脑上得到有用的信息，然后打几个电话，走出去转转，甚至拿着手机一边走一边搜。因为不同的网站房源信息略有差异，所以可以多使用几个平台。选房的时候大家都关心的几个要素：位置、交通、单价、面积、户型。这些都是最基础的。我们先从位置开始。

选房子首先是选位置，然后是选小区，最后才是选具体的住房。

选住处的一个重要因素是要考虑上班。如果是单身一人，买房子就在单位附近，或者到单位比较近的地方：你在国贸上班，一般就不会考虑去石景山买房；在朝阳门上班，二环一圈房价都差不多，不如直接买在朝阳门。如果已婚，有以男方单位为轴的，也有女士优先的，还有两口子单位取中的。

对于房子买在哪里，每个人都有自己的理解。本文虽然是买房攻略，但是对于主观性比较强的问题还是没必要着墨太多。个人认为，只要是交通方便的地方，价格都差不太多，宁可房子买的小一些，上班近一些也是相对舒适的。

一旦你决定好了买房所在的位置，比如国贸商圈、西单、回龙观……剩下的问题就是选择几个中意的小区。

小区分为几种：

居民楼

单位小区

开发商新建的小区

回迁安置小区

商住小区

居民楼

我们国家上个世纪从计划经济向市场经济转型，在转型前，政府集中建造了很多六层的房子（六层以上就必须修电梯了），这些老小区一般都分属于好几家不同的产权单位，人员结构比较复杂，老年人业主比较多，房子设施老旧，房龄老，小区多为开放小区。除此之外，还有户型不好、学区不错、公共空间相对狭小等特点。老小区建造的时候汽车并不普及，小区里停车一般比较麻烦。这类小区最大的优点是便宜、公摊小，有可能拆迁改造。

老旧公房房龄比较久了，当年的建筑设计师的理念比较陈旧，对房子户型总有一些奇葩的设计，比如，有的卫生间特别小，就一个马桶，洗澡要站在马桶上洗；有的没有客厅，在四五十平米里面硬塞下一个两居。早些年家家都有很多子女，设计房子的时候考虑床位一定要充足，因此人均面积都设计得比较小。像我们现在一个六七十平米的一般都是一居室，八九十平米两居，一百二十平米三居室；放在过去则是三四十平米一居室，六十平米两居室，九十平米就做成三居室了。

总之，如果房子小而住的人数多，那么住惯了大房子的人可能会不习惯。

单位的小区

我把单位的小区单独列一个段落来讲，是要和开放的老公房居民楼区别开来，也同开发商修造的房子相区分。

这类房子的优势在于：物业环境理想，建筑质量相对较好，人员结构单一，学区优秀。缺点主要在于公共空间狭小、车位不足，以及房源稀缺。

这些年，很多单位都越来越「不分房子」，害得年轻公务员纷纷逃跑，大呼上当。但是仍然有些单位照分不误。单位的小区房源数量呈现逐渐下滑的趋势。不过好歹已经分了几十年的房子，房源还是不少的。尤其是北京这样有中央地方两套政府班子的城市。

我不是危言耸听，现在的中国建筑，可以用建筑质量灾害来形容。新建造的商品房层层转包，钢筋缩水、混凝土缩水、面积缩水是普遍的。如果按照建筑质量来排序的话：最好的房子是单位给自己员工（领导）盖的房子，其次是老旧小区，然后是开发商的房子，再然后是经济适用房和两限房，最差的是回迁房。2012 年夏天曾经下了一场暴雨，当时 CCTV2 找到我们一起走访了几十家两限房小区，结果发现没有不漏水的，轻则成为水帘洞，重则整个地下停车场都泡水了，业主一地库的车全完蛋了。

有些人贪图便宜买回迁房，有的人找各种关系给自己申请经适房，有的人认为开发商盖的房子才是好房子。那他们都吃了亏之后才来找我不是吗？很少见到哪个大单位因为住房质量问题维权的。所以如果你没有什么准备，没有什么经验，没有什么想法，没有什么主见，我建议就买单位的房子，而且单位越硬越好。

不久之前，我在二环的房子电梯坏了，产权单位二话不说就把电梯给换了。据说房子的公共维修基金早就花光了，全是单位垫钱。隔壁小区造房子，产权单位通知住户去领噪声补贴，一家一千多块钱。这种好事，如果是开发商造的小区基本是没有的，你自己维权自己组织自己筹钱，还有一群人搭你便车还要骂你。修电梯别说没有公共维修基金了，有维修基金你们也不一定有业委会，有业委会也不一定就能搞定物业公司。

和统建楼、居民楼不同的是，单位小区充分体现了优越性，各方面基本领先于同时代。虽然现在市场化了，很多单位不再分房了，但是到了 2016 年还是有些单位在盖房分房，这些小区的设计理念不仅不落后，甚至还相当人性化。

这种房子普遍重视隐私，小区多不临街，就算地处闹市也会闹中取静，小区也多为封闭。受限于拿地的因素，公务员小区有的和开发商小区连成一片单独封闭，有的小区很小，基本没有什么活动面积。

总的来说，我是推荐购买体制内小区的。有的人认为体制内小区不能上市，这种观点不完全正确。答案是有的可以，有的不行，有的需要满足一定条件。买公务员小区的时候，要考虑央产房上市等因素。关于这一点，我会在后面讲到。

商品房小区

市场主流，库存主力，房源多。

商品房小区年代都不太久远，毕竟我们市场化才二十多年，所以房龄最长的商品房小区也就二十来年，短的甚至十年不到。但是房龄长短还是有区别的，一般房龄越新的，体现出来的理念也越新。南方小区的设计理念一般比北方小区设计理念要更新迭代得快一些。

封闭小区、人车分流、小区绿化、地下车库，这些都是现在小区的基本配置。人车分流就是车辆进小区的出入口和行人在小区散步互不冲突，对于有小孩的家庭来说比较安全。

商品房小区有一个平时我们最不容易关注、最容易忽视的问题，就是物业问题。

签约买房交钱，开发商会捆绑销售一个物业公司给你。按道理来说每个月交物业费的是你，物业公司是你的仆人、佣人、管家吧。但中国的现实情况却是，业主才是仆人，物业才是主人。因为小区不是你自己的小区，是数千户业主的小区，有数千个主人。如果是你一家请个小保姆，干得不好你就换一个呗。但是当小区请一个管家或者保姆，干得不好，要超过半数的业主同意才能把保姆换掉。而且就算是全体业主一票不拉，这个管家手里还有保安队，二三十个有组织的保安就可以打倒数千名无组织的业主。

中国有 85% 的小区没有业委会，在 15% 有业委会的小区，其中又有大量业委会属于傀儡，就是为了满足物业公司涨物业费、续签物业服务合同的需要而特意成立的业委会。

一个小区交房的时候因为各种问题和开发商维权一波，过上三五年为了成立业委会，业主又要和物业公司战斗一波，甚至一批业主革命不成功，第二批业主「卷土重来」，第三批业主「三顾茅庐」，这些都是买二手房的业主不知道的。比如北京很著名的小区美丽园，曾经发生过业委会和物业公司打官司，打赢官司之后物业公司跑了。小区就有一段时间没有物业公司，全靠业委会管理。买二手房的业主，很可能是从被维权（物业维权、交房维权、漏水、采光维权、噪音维权、空气质量维权）搞怕了的业主手里买，进去之后才发现跟想的不太一样，合同又没写，法律也没规定这属于侵权行为。

物业纠纷可轻、可重、可大、可小。今天一平米 5 万的两个小区，物业好的那个十年以后卖 20 万一平米，物业不好的那个可能还是 5 万。中国总有一天没什么新房了，全是二手房。房子今天卖得贵不贵没用，房子二十年以后贵不贵靠什么？物业。

怎么能看出来小区物业好不好呢？五个办法：

1. 有没有业委会；

2. 小区楼道干不干净；

3. 电梯好不好用（适用于 8 年及以上的小区）；

4. 是不是谁都能进（安保是否严密）；

5. 业主论坛，看看有没有业主正在维权。

回迁安置房小区

京沪广深等几个大城市都会由政府集中修建一些小区，用来安置城市被拆迁户。这些小区在造的时候有时会承包给开发商，由开发商顺便造一些商品房来补贴利润。

回迁房一般会以市场价格下调 30% 的单价出售交易，通过改底单的方式过户。我不建议贪图便宜买这样的房子，因为我们接的案子里面最奇葩的房子都在这样的小区，比如石景山某项目的安置房，一年中电梯掉下来十几次；顺义马坡的某大国企搞的回迁房，门和窗都是歪的；两个邻居的房门打开之后会撞上，楼体倾斜，卫生间没有下水，严重沉降。如果因为拆迁拿到这样的房子，尽早卖掉是比较明智的。而反过来说，如果你有闲钱要买房，就最好别买回迁房。

选择房子

有一次我打车，从法院回单位。路上司机师傅说：「您是律师吧，看着您就像律师。我有个发愁的事情您愿不愿意听听？」

我说：「好呀。我是职业听故事的。」

原来师傅买了个房子，二楼。

买的时候觉得房子不错，入住之后发现房间里味道很大，常常莫名其妙地散发阵阵恶臭。

原来，这个房子一楼是底商，下面的商铺多出来一块，在二楼的窗户下面正好成了一个平台。不知道这楼上面是哪家，丢垃圾不愿意下楼，就这么直接一甩，正好掉在师傅家窗户下面。西瓜皮、尿布、女人卫生巾、厨余垃圾……

是谁丢的？这么没素质。师傅挨家挨户敲门去问，没人承认；挨家挨户贴告示，也没有效果。报警，警察不管。找物业、找街道、找居委会、找环保局、找电视台，最终精疲力尽。

师傅于是听高人指点，花了 3000 买摄像头，在一楼平台上装摄像头对着外立面拍。刚装上不到 24 个小时，小区物业就跑来制止：你这是侵犯人家隐私，不能装摄像头对着人家窗户拍，拆掉，拆掉。

装摄像头这事惊动了物业公司的经理，不让装摄像头，垃圾问题总得落实解决。物业公司便答应业主每星期爬上商铺打扫一次。但是一周一次解决不了根本问题，勉勉强强断断续续地扫了两三个月，业主被逼得实在是没办法了，开始拒交物业费。物业公司干脆连一星期一次的打扫都不做了。

师傅说：「看房的时候哪里想得到会有这种问题！现在找原来那个业主也不知道能不能告的下来了。」

这案子我帮不上他的忙，事情太大又太小，我的方案是直接把三楼向上全起诉。师傅也不是没问到过这个方案，只是心里过不了打官司这关，事情又憋屈窝囊。

说来说去，当初如果看到窗户边是个平台，如果能想到垃圾会落在这里恶心人，是万万不会买这个房子的。可见看房的时候经验是多么重要的一件事！

下面就说一说关于看房的问题。

选小区的时候顺便就选房子，因为一般一个小区就那么几种房型，甚至可以说就三种：一居、两居、三居。

越是高档的小区，小户型越少。一套房子一般在一百平米以上，这样的小区二居室就会相对少一些，且朝向和位置会略差。开发商为什么把贵的房子搞在最差的位置，把便宜的房子放在最好的位置？不会。如果你是奔着买两居室去，就争取买有一居室房型的小区，两居室作为主力户型，会放在相对比较好的位置。

一个房子在小区的什么地方算好呢？安静，私密，景观。

一般来说，安静、私密是密切相关的，小区两个楼，一栋楼临街另一栋楼不临街，不临街的相对就更安静私密。三栋楼之中，如果两栋脸对脸，另外一栋独自矗立，那么这栋楼的采光就更好，也不用担心房子对面被别人看到。

景观是影响价格的显性因素。我之前在上海住的房子可以将整个黄浦江外滩、城隍庙、东方明珠一览无余，阳台上放一台跑步机，在东方明珠和三件套的照耀下跑步也蛮享受的。但是无论多美的景观，只要看久了就无爱了。而景观一般和安静私密是冲突的，景观越好，基本越吵。海景房、江景房、湖景房、山景房都是这个道理，因此本地人一般都不住海边，只有外地人才傻傻地买海边的房子。

你想要看到很远的景观，前面就不能有遮挡，可没有遮挡就挡不住噪音。虽然可以通过装修，通过安装比较好的窗户来隔音，但是吵还是难免的。看房的时候，噪音问题非常容易被忽视，却最不该被忽视。白天吵不吵，晚上吵不吵，哪个楼吵哪个楼不吵，感受一下就知道了。如果是偶尔住一下，或者当民宿，景观就很有用。相反，如果是自住，景观其实是首先应该放弃的因素，应该在保障安静私密的基础上，再考虑景观。住得舒服远比朋友来了夸一句「真好看」要重要。

金角、银角，是说的东南、东北两个位置，楼一般都是个四方块，东边朝南的房子比西边朝北的房子贵。如果是板楼，南北通透，意思是朝南朝北都有窗户，通风良好。买房的时候尽量选四四方方的房子，不要选形状奇怪、凹凸不平的。因为，有凸就有凹，各种柱子位置不理想会影响到你的室内装修；其次，地震的时候最先垮塌的都是形状奇怪的位置，比如飘窗，比如特别大的客厅。

房子结构分为砖混、钢混两种。所谓砖混，乐高玩过吧，就是砖头一块块垒起来的；所谓钢混，吃过曲奇吗，有个铁盒的那种。现在建筑工艺越来越纯熟，国内逐渐淘汰了砖混结构，目前一般仅在农村自建房还采用砖混结构。上世纪 90 年代的板楼有一部分是砖混，2000 年以后基本上都是钢混结构。后者比前者结实抗震——你拆个乐高很容易，拆个铁盒子是不是难多了？汶川地震的时候，钢混的基本都没事，坍塌的大多是砖混，尤其是预制板房子——就是用那些火箭炮一样的带孔水泥管拼出来的楼板，地震的时候会从中间断裂。

这些年政府进行大规模的危房改造。如果你反向思考的话，第一，北京是个风水宝地，发生强烈地震的可能性不大；第二，破房子反而先拆迁。所以这种房子虽然住着不安全，但是反而升值的可能也大了。

采光也是非常重要的因素，有的房子卖得便宜，是因为采光有缺陷。朝南房子采光好，北面的可能就相对阴湿。

选好楼之后要考虑楼层的问题：一般是顶层、底层便宜，高层相对比较贵。比如一个 20 层的房子，十几层都比较好——既不容易被遮挡采光，通风也相对好一些，有的房子高到一定程度蚊子也上不来了。不过不要以为高了就不会吵。

顶层之所以便宜是因为容易漏水，且从保温的角度来说，冬天顶层会比较冷，而夏天比较热，因此不论是出于什么样的原因，尽量不要考虑顶层。漏水是个非常麻烦非常难处理的问题，基本上修了还会再漏。之前我们看过一套房子，业主卖的时候主打可以看星星（坐标北京）。这么大雾霾，看什么星星啊。下雨的时候吵得睡不着才是真的。

选楼层有时候也有各种忌讳，中国人忌讳四楼，十四楼，十八层，因为四和死谐音，十八让人联想到十八层地狱。就像西方人忌讳十三一样。

户型是要考虑的因素：小家庭一般选两居室或三居室，这是考虑以后会有孩子，老人要过来帮忙照顾孩子，多一个房间可以住得下。现在二胎全面放开了，要让两个小的都有自己的房间，三居室也是有必要的。男士对以后处理媳妇和妈妈的婆媳关系有忌惮的，女士自己住的，也可以考虑买一居室——老妈来了没地儿住，也就免掉很多不必要的争吵。

现在的两居室，比较先进的户型是卧室不要挨着——中间隔着客厅。因为室内的墙壁是比较薄的，隔音效果不好，如果两个卧室挨着，小两口在主卧，隔壁睡着孩子，夜深人静的时候爸爸妈妈做点什么孩子都能听到。

总之，你的知识和经验越丰富，你就越会看房子。把这本书看完，你大概会成为半个专家。如果再能亲自走上几个小区，看上几十套房子，对不同的房子有一些直观的感受，你买房上当的概率就大大降低了。

关于面积

我们挑房子的时候往往最关心的就是价格，然后就是面积。用价格除以面积，得到一平米的价格，这个数字越低，性价比就越高？不一定的。这就是误区。

首先必须要正确理解面积的概念。国内买房用的面积是建筑面积，它包括两个部分，套内建筑面积加上公摊面积。建筑面积就是你的房子加上墙的面积，两个房子挨着不是么，那个墙就只算一半。

建筑面积的具体计算方式比较复杂，和本文关系不大，就不再展开说了。这里主要说说建筑面积、套内面积、公摊面积三者的关系。

除了你家，小区还有很多公用的部分，比如电梯、楼梯、门堂。不要觉得在你家防盗门外面，这些面积就免费了，由政府埋单了，其实它们都是你花钱买下来的。整个小区的每一寸土地、每一处建筑的面积都是要算的，大体上有三种：A、你家的面积，B、公摊面积，C、公共的面积。前面两个体现在房本上，最后这个不体现但是你可以用。比如小区绿地、小区道路，这些一般都不会摊掉。

具体什么地方会变成公摊面积写到你的房本里呢？第一，基于购房人和开发商签订的商品房买卖合同的约定；第二，基于法律规定；第三，基于房屋建成竣工验收时由测绘单位对小区的测绘。要知道这三点完全有可能不一致，房本一般主要看第三点，就是说在这个房子还没交付给业主的时候，开发商聘请的测绘公司量多少就是多少了。以上这些复杂的因素会导致不同的小区得房率不同。

北京通州有一套我很喜欢的小区房本 99 平米的房子，89 平米使用面积做成两居室，每一个房间都超大。之前我去看上海一个建筑面积 120 平米的两居室，进去一看，还不如通州那个 99 平米的房子大，你都不知道少掉的面积跑到哪里去了。

所以看房子，一定要看房本上写着多少使用面积，多少公摊面积。按照得房率从大往小说：少数公房得房率最高（超过 100%），平房得房率（几乎 100%），多层板楼得房率（95% 左右），高层板楼得房率（90% 左右），高层塔楼得房率（85% 左右），新建小区高层塔楼得房率（80%），写字楼得房率（50%-70%），商住房得房率（50%）。

得房率太低的，你就要琢磨琢磨单价是否还合适了。

选择中介

前面谈了关于看房子，真正去看时还是要联系中介。现在的房源信息几乎都被中介垄断，收费也不低。有的朋友想不通，为什么必须通过中介卖房子，直接交易不行吗？首先在房源上，没有中介的房源被叫做个人房源，而个人房源很少。现在房主想卖房，有两条路，一条路是他自己卖，一条路则是交给中介卖。前者只要卖房（个人房源）总要留电话吧，电话一上线，中介就会立刻把电话打过去——要知道北京一家中介公司就有一万多中介人员，遍布整个北京城，所以几乎是你把房源挂出去的同时，你的电话就被打爆。再加上像北京，业主只拿到手的价格，中介费全部由购房人承担，业主就没有必要非自己卖房子不可。久而久之，市场上几乎不存在个人房源，必须是中介房源。

选中介一般要选大中介。在京沪广深这些城市，每一块比较集中的居住区域，都有很多中介门店，比如北京的我爱我家常常和链家、麦田、中原地产、21 世纪都连在一起，形成一条龙服务。

如果我是你的话，我就拿起手机，设计好路线到小区四处转悠——眼见为实。

按照房源上留的电话打过去，联系到的就是中介。中介是一个地域性比较强的行业，一个门店的中介一般只熟悉附近的有限的房源，一旦跨一个区域，虽然那些房源是通着的，但是中介对房子的熟悉程度有阶梯性的下降。

中介最开始给你提供的服务是免费的，即带你看房。

中介服务规定在《合同法》分则居间服务合同第 23 章第 426 条。这里所谓的居间，就是中介，牵线搭桥，促成卖家和买家之间签订合同。

第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

中介服务包括几个内容：看房、签约、过户。

看房不要钱，签约付费，过户是剩下的体力活。按照合同法的规定，居间服务是以合同成立为前提的。所谓合同成立，就是买卖双方在合同上签字。换句话说，只要你经过中介和业主（购房人）把房子一签，理论上中介就算完成任务了，你就应该给这家中介付费。中介和你打交道，最热情的时候就是看房的时候，最不热情的就是付费之后，比如你找他要中介费的发票，他们就不接你手机了。但是你要说你又想卖房子，中介又和你好得不得了。找中介来服务，虽然给我们提供了便利，但是也伴生了风险。2014 年，一家中介公司破产引起了轩然大波，这家中介公司就是收取了购房人大量的购房款之后宣布破产，老总跑路。如果你感兴趣，可以以「黑中介」为关键字在网上找一找相关的文章，也可以加入「反中介联盟」——被中介坑骗的人组织在一起的维权组织——QQ 群或者微信群。

我为什么好像和中介们过不去一样这么写呢？因为在我代理的不得不打官司的案子里，有不少案件都和中介有关。

我给购房人三个建议：

1. 不要太信任你的中介；

2. 找多个中介看房；

3. 找大的中介。

购房人在买房的时候，找的第一个人是中介，然后才是房主。又是购房人或多或少的承担佣金，所以购房人会想当然地认为帮助防范风险是中介服务的一部分。你卖我东西，你要保证质量不是天经地义的吗？

不是的。因为中介卖你的是别人家的东西，有什么责任和风险是一个小问题，不成交他就收不到钱，也就没有业绩，会被扣薪水……这些才是大问题。所以对中介来说，如果有风险，告诉你，这一单就可能做不成了。反过来如果我不说，钱我赚了，我就一定要还你？

中介公司拼的是规模，而不是服务；中介拼的是业绩，而不是口碑——绝大多数人不会买了房立刻在同一个小区再买第二套或者往外卖，所以中介生意没什么回头客。北京一家比较大的中介，有 19000 个员工，每个月招聘 6000 人，但是人数还是非常稳定地保持在 19000，因为每个月同时也有 6000 人离开，因此动态平衡。也就是说，中介坑你的时候，他是没有什么负担和底限的：骗了你这一次，大不了离开这家门店或者离开这家公司。作为消费者，长个心眼没什么不对的。

为什么找中介要找我爱我家、链家这样的大中介。因为小中介出事的特别多（虽然大中介也不少），出了事以后门店一关你的钱就拿不回来了。而大中介相对比较重视自身的信誉，如果确实是因为中介的个人行为给你造成了损失，中介公司会赔偿你。

不过，愿不愿意赔偿是一回事，有没有赔偿能力就是另外一回事了。

沟通中介费

从计划经济向市场经济过渡的过程中，最牛的部门可能是发改委，因为它可以定价；最尴尬的部门可能是物价局，因为它要负责执法。

早在 1995 年，国家计委（发改委的前身）联合建设部发布了一个收费标准。

国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知

计价格 [1995] 971 号

六、房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。

房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

房屋买卖代理收费，按成交价格总额的 0.5-2.5％ 计收。

实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的 3％。

土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。

房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。

这个收费标准逐渐成为了一种行业惯例，一直沿用至 2014 年。

这个收费标准主要就说两件事：房屋租赁的中介费是半个月到一个月的房租；房屋买卖的中介费是 2.5%，最高不超过 3%。既然政府规定最高不超过 3%，到了中介的口中，就变成了说国家规定就按照 3% 收。可是广大人民群众基本没空查法条去验明真伪，于是绝大多数城市就把这个法规弄成了金科玉律，只要房屋交易就是一口价的 3%。

3% 高不高，对我们来说可能很高——300 万的房子要收 9 万中介费。但是对中介公司来说永远不够高。市场的手也常常比政府的手要来得强、来得快，当房屋交易量高的时候（比如 2009 年），买房子要争分夺秒，没有太多时间讨价还价，中介费甚至可以超过 3%。

怎么超过 3% 呢？举个例子，我执业生涯中目前遇到最高的一笔中介费是 3.8%。包括 2.5% 的信息服务费、0.5% 的代书费、0.4% 的按揭佣金、0.4% 的过户佣金。

而到了市场冷淡的时候，想收 3% 收不到，中介费也会相应降低。律师见过最低的一笔中介费是 0.6%，300 万的房子才收了 1.8 万。

这里插一段小故事，也从侧面说说中介费收费标准这个事。

北京历来定的是收费标准的 3%，也就是按照 1995 年收费标准的最高额执行。这个标准在京沪广深乃至全国各地来说都是比较高的。时间回溯到 2011 年的 8 月底，市发改委「为规范住宅买卖经纪服务市场价格行为，降低住宅买卖经纪服务费用负担」，发布了一个《关于降低北京住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，要求住宅成交总额在 500 万元以下的交易，中介费不能超过 2%。

北京一年平均有 150 万套二手房交易，五环内目前房子均价已经破了四百多万，3% 的中介费相当于一年产生 1800 亿左右。砍掉一个点，就立马缩水 600 亿。

就像前面说的，各大中介哪里愿意吃这个亏，这简直是逼人破产的节奏。所以这个规定实际上是名存实亡了。

2014 年 7 月，国家发改委联合住建部发了一个文。

国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知

发改价格[2014] 1289 号

一、放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。

二、下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。实行政府指导价管理的，要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容等；实行市场调节价的，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

……

五、上述规定自 2014 年 7 月 1 日起执行。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971 号）中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定同时废止。

概括总结一下，也就是三句话：1. 放开了让市场去管吧；2. 地方要是想管就接着管；3. 1995 年规定的那个 3% 废了。

于是，关于收费标准的事情到此就说得差不多了，结论就是：没有标准。

有了看好的房子，最好提前就开始进行关于中介费的谈判，说白了就是砍价。按照 3% 支付中介费是有点贵的，完全可以更便宜。

找我打二手房纠纷官司的客户，一般都要把合同给我看。看二手房买卖合同是挺无聊的一个事情，条款都差不多。我往往一边听客户讲故事一边看合同，100 个人买了 100 套房子，但是上当的流程基本是一样的。

中介费在合同的哪里呢？中介费在居间服务合同里。这些合同一般都是中介准备的，买房的时候他会让我们签几次字。

第一次签字是在看房的时候，他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。

如果没有买房经验的话，我的建议是：尽量不签这个，等到买房之后再签也来得及。至于是不是签了这个他就一定能告赢，或者不签就一定告不赢，并不绝对，但是它会影响概率。

第二次签字是你和业主或者你和购房人谈妥了签合同，这个时候中介会拿出一摞合同让你签，其实这是最少两份合同，一份是你们之间的买卖合同，一份是居间服务合同。有的中介会把两个合同合并为一份，弄成一个居间买卖服务合同。

这个时候，你签字会决定你的中介费是几个点。

记得前面说过中介费里面还有个所谓代书费吗？其实正规的合同是三本，第一本是政府给的买卖合同范本，这个原则上不能改。在有些城市，这个范本必须花钱买，所以都是打好的。但是因为上面很多空，因此打勾就非常讲究。

这个打勾的过程一般都是中介来代劳——代书费。为了能让你早一点签合同，这个打勾是怎么简单怎么来，原则上就是加重老实人的义务责任，减少交易流程，尽可能成交。

但凡是尽可能成交，就一定是尽可能不安全。

第二本是一个补充协议，可以手写，也可以由中介提供。这个上面可以改前面政府上面不能改的条款，也会把买卖双方的特别要求写进去，所以特别要紧。

第三本就是这个居间服务合同。这里面的讲究也很多。据我所知，除了一些有良好习惯的人以外，绝大多数人签合同的习惯就是直接签字。所以无论那里面写的什么一般都会签。

第三次签字是网签、面签、预约登记等，不过就不像前面这两笔这么重要了。

有的时候，合同履行到一半还要再签补充协议。

那么问题来了，在什么时候讨价还价呢？

1. 看房前

2. 看房后签合同前

3. 签合同后

答案是：2

这个时候讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子。

中介彼此之间竞争很激烈，大家都想垄断房源、垄断客户，但是做不到。中介和中介彼此之间会互相安插钉子，买卖资料。所以你家有的房源，往往我家也有。我们找房子，无非是通过网络找到房子，然后打了某个电话找到了某个中介，也可能是自己找了某个中介，而中介介绍了某个房子。

看过房子之后，我们就知道这个房子所处的小区楼层户型。

这个时候你直接去小区物业或者附近的中介，问这个房子的房源有没有。然后你问他中介费怎么收？他可能回答你说国家规定 3%。公司规定收多少，以及什么级别的权限收多少之类的。记住，这些都是话术。中介心里也清楚，大家的服务都是一样的，优势只在房源上。一旦你都能说出房源位置了，显然是在别家看过的。他要是不明白这个，你就直接告诉他说自己在别家看过房子了，现在就来谈谈中介费，价格合适就从你这里签，价格不合适就找别家。

这种情况下，中介为了拿到单子，一般都会降价。

这样转一圈下来，就可以拿到低价——根据你的谈判能力照着 1.5%~2% 努力。

这里我提前打个预防针，有两种人会提反对意见：一类是中介自己，一类是大多数人。

这里尤其说一下后者。我一般看我的客户这人实在不实在（傻不傻），就看他合同的中介费比例。3% 是一个标准，1.5% 是另外一个标准。我们可以把这个叫做「人精指数」，可以用表格列举如下（以北京为参照）。

- 中介费 1.5% 大人精

- 中介费 2% 普通人精

- 中介费 2.5% 一般人

- 中介费 3% 大好人

- 中介费 3% 以上 傻子

- 中介费 1.5% 以下 狐狸精

有朋友问：「我们觉得中介费贵得不合理，如果跳过中介直接找买家交易，请问有什么风险吗？」

中介生平最痛恨的事情莫过于跳单，所以对跳单深恶痛绝，严防死守，不惜打官司、堵锁眼、电话骚扰、肉搏，也要和跳单奋战到底。请问，你做好心理准备了吗？

2011 年年底，最高院发布了一个关于「跳单」的指导性判例：

上海某物业顾问有限公司诉陶某

居间合同纠纷案(最高人民法院审判委员会讨论通过 2011 年 12 月 20 日发布)

裁判要点

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

根据这个判例，如果你还没签居间服务协议和房屋买卖合同，你完全可以委托其他中介，如果其他中介本身就拥有这个房源信息，你有权跳。不过跳了以后你肯定要面对一些问题，比如他告你、堵你锁眼什么的。你到时候兵来将挡，水来土掩嘛。总之，选择当「大好人」还是当「狐狸精」，仁者见仁智者见智。

中介费的退费

有的时候客户会遇到各种各样的情况，虽然找了中介也支付了中介费，但是出于种种原因认为中介公司应当退费。虽然前面说中介费的支付的前提仅仅是合同签字，但是遇到种种情况消费者也不是山穷水尽，毕竟凡事都讲求公平合理，这样的官司打到法院去，也未见得一定会败。另外，有些情况的退费，中介费也是要退的，主要有以下几种情况：

1. 业主（购房人）违约

2. 主合同解除

3. 主合同无效

4. 中介违约

第一种情况，业主一看房价涨了便决定不卖给购房人了，违约了，购房人就可以找业主双倍返还定金，让中介退中介费；反之亦然。中介一般不退，在绝大多数格式合同里，中介会约定如果有一方违约，那么中介费要违约方承担。换句话说，业主违约了，中介费就要由业主支付了。

第二种情况，主合同解除。就是也没有什么违约不违约的，或者根本就是你违约，总之房子不买了。这种情况，你找中介退费的话，中介也是不给退的，理由是合同法规定只要居间服务合同成立就要支付佣金。但是这个官司打到法院去，很多法官都会支持退费——可能法官也觉得中介太黑了。

第三种情况，主合同无效。比如你们买的经济适用房、两限房、回迁房、小产权房等等，运气好赶上这个房子不允许交易，那么恭喜你：中介有过错，中介费不应该收。

第四种情况，这个房子被法院查封了，中介没查到；这个房子被抵押了，中介没查到；这个房子业主一房二卖了，前一手已经网签了，中介没查到。你没有购房资格，可中介非说有。中介给你伪造了购房资格。凡此种种，都是中介有过错。

这四种情况，就算协议签了中介费也可以退。但是有些客户的要求比较奇葩，比如单纯因为太贵，要求退费，这种诉求是不太靠谱的，很难被法院支持。

交易流程

接下来，就是和业主讨价还价，然后签约交钱买房了。

正式签约之前，我们要先了解一下整个交易的流程，这对你签约是非常有必要的。每个城市对交易流程的具体要求会有所不同，包括限购政策、贷款、公积金等问题，都必须在你签约前提前了解清楚，可不能把合同签了再去考虑。

下面介绍一下二手房交易的大概流程：

1. 看房（看房确认书）

2. 签合同（存量房买卖合同、补充协议、居间服务合同）

3. 资格审查

4. 网签

5. 支付首付

6. 贷款（银行面签）

7. 过户

8. 交房

9. 业主迁出户口

我解释一下这个交易流程。

关于看房，前面讲了很多了，包括看房确认书，你可以不签。

关于正式签合同，我后面会讲很多法律知识，帮助你想明白签合同要注意什么。

资格审查，就是审查买卖双方的情况，这里面主要有两个作用：第一，看你是不是被限购，有没有购房资格，买房子能不能过户；第二，审查业主，看业主是不是有其他的房子，是否符合免税政策。

网签，是地方政府为了完善房市交易稳定，特意由政府出面建立专门的电子系统，用来在正式过户前在网上签约。有的人认为网签的这个合同是正式合同，这个理解既正确也不正确。网签的合同必须是政府的版本，因此网签的合同相对你们最早签的那份要「正规」，但是这份正规的合同的效力是弱于你们最早签的那份合同，也就是说凡是两份合同约定不一致的，以在先签订的那一份为准。网签最主要的作用是避免业主一房二卖，只要你们完成了网签，业主就无法将房子出售给第三人，也没有办法抵押。

贷款，贷款这事归银行管，它的原理是把你要买的房子抵押给银行，由银行支付尾款给业主，由你来偿还贷款。所以按揭贷款是你要从银行借钱买房的意思。为了保障银行的借款安全，一般银行要求买卖双方都要同时到银行接受审查，审查通过方有可能放款。有的时候业主走到这一步就不肯配合你了，你就必须要支付全款才能买房。你问为什么业主不配合办贷款？因为房价涨了他不想卖了呗。

过户、交房：上面那个交易流程里，交房是个例外，它没有严格的先后顺序，签约总是排在最前面（逻辑上），可以在签约当天就交房，也可以放到过户后。对购房人来说，交房时间越早越好；对业主则是越晚越好。一般买家想着大头购房款都支付了，早一天晚一天入住是小问题。但是入住与否也有法律层面的意义，所以还是早点入住为好。

法律上签约之后，业主如果反悔，购房人可以诉至法院强制业主过户。但是法律上有两件事不能强迫业主，一是配合办理贷款，法警不可能拷着业主去银行陪你办手续；二是迁出户口，法院会以迁户口归公安局管为由拒绝给你立案，而公安局没有业主配合不会为你迁走业主的户口，除非你有法院判决。这样皮球一提就是死循环，中场哨声响起前不会有进球的，基本可以离场了。

再强调一遍，只要业主不迁走户口，哪怕房产证写到你名下，你也无法让他迁走户口。解决这个问题的方法是在合同中约定一个违约金，比如若是超过某个时间，每晚一天迁出户口就要赔偿 500 元。一个月不走那可就是一万五了。关于违约金，法院是可以支持且可以强制执行的！

税费

1. 咨询税费最快的方法是问中介，最准的方法则是问地税；

2. 合同中约定哪个税费由谁承担，如果没有约定就按照法律规定承担；

3. 交易习惯一般是由买家承担全部的税费；

4. 税费的大头是个税、契税、营业税都有相应的免税政策；

5. 可以通过阴阳合同来避税；

经常有客户咨询我：「徐律师，我买这个房子怎么收税？都交什么税？」我回答说不知道，让他去问税务部门。其实我是知道的，只是不愿意给他讲。在我有限的职业生涯里，几乎每年都要重新整理一下目前的税费政策，制作成表格。我们国家的税费是非常复杂的，可以说岁岁年年人相似，年年岁岁税不同。

就在不久前，国家又出台了增值税代替营业税的新政策。

买房子的时候一般都有中介参与，中介工作人员因为经常帮客户办理过户手续，而这个过户之前的一个环节就是缴税，所以可能是除了地税工作人员以外对二手房税费了解得最清楚的群体。你要是想知道自己买房的税费，应该在买房签约之前就让中介给你计算出来，以免「准备不足」。这可是要提前准备好真金白银的。

税费大体上有以下几种：

1. 增值税（营业税）、个税、契税；

2. 印花税、城建交易附加税、工本费、土地出让金；

第一种列的三个是大头，基本上全国统一；第二种这些是小头，各地略有差异。

这三个大头大概都是以五位数计算，而下面那些小头则几十、几百到上千元不等。买房的时候，增值税、个税、契税都有一定的免税政策，熟悉免税政策，就可以合理地判断房价，毕竟税费是你要花出去的钱，可能这个房子标价比另外一个房子便宜不少，但是把税费算进去它反而更贵，因此切不可贪便宜图省事。

契税（买方支付）

过去契税是 1.5%，自 2010 年 10 月 1 日起执行新的契税优惠政策：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税；对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1% 税率征收契税。

这里要特别提一下普通住房和非普通住房的概念。说白了，就是政府认为大于某个价格或者面积的就属于豪宅——非普通住宅，谁比较重。以上海为例，内环内，总价不超过 330 万，面积不超过 140 平为普通住宅，超过即为非普通住宅；中环不超过 220 万，面积不超过 140 平；外环总价不超过 160 万，面积不超过 140 平。

一般情况下，一次购房 90 平米以下按 1% 税率征收，90-140 平米 1.5%，140 平米以上 3%；二次购房都是 3%，不分面积。

营业税（买方支付）

营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为 5.6%。过去营业税是房本满 5 年的免征，后来出台了新政策，改为个人购买超过 2 年（含 2 年）的普通住宅对外销售的，免征营业税，具体如下：

1. 房产证未满 2 年的，并且面积在 140㎡ 以上的需要缴纳总房价的 5.65%；

2. 房产证未满 2 年的，并且面积在 140㎡ 以下的需要缴纳差额的 5.65%；

3. 房产证满 2 年的，并且面积在 140㎡ 以上的需要缴纳差额的 5.65%；

非普通住宅的营业税只要不是满五唯一的则是全额的 8.65%。不过有钱人能买得起豪宅也不差那点税费。有些业主则提前不问清楚，稀里糊涂地买了豪宅。

个税（买方支付）

个税有两种支付方式，一个是差额的 20%，一个是房款的 1% 或者 1.5%、3%。各地政策不一。有的城市执行严格差额 20% 的个税，有些房子个税贵得吓人；有些城市则可以由业主选择。过去一般都是选 1%。这个一定要提前了解清楚。

个税的免税政策要求过去是普通住宅、房本满 5 唯一，现在是满 2 唯一。

我要再次提醒大家的是，我国的二手房交易税费，每个城市都不同，甚至同一个城市的不同的区也不同；同一个城市同一个区，不同的时点也不同。唯一相同的就是地税人员都在房管局过户大厅附近，他们总是可以给你提供咨询。

如上可见，满 5 唯一和满 2 唯一这些成了买房之前必须了解的，因为这些因素决定了现在过户能不能免税，而免税成了交易的附加因素。这主要是因为按照现在流行的交易习惯，二手房的标价是业主到手价格。这不是法律规定，是一种交易惯例，而且是法院不完全认可的交易习惯。

一般来说合同里会约定，所有的税费都由购房人承担。如果合同里没有约定，就会各自承担各自的。

所以如果你的房主，比如他不止有一套房子，不符合个税的免税政策，法律规定这个个税是应该由他承担的，而且个税又很重（交易差价的 20%）。那么，如果他恶意不帮你避税，你就干脆让他自己承担就好啦——只要你没有在合同中写明所有税费都是由你承担。

如果我不告诉你，这事你不知道，一般来说房东也不会知道。但是中介一般都是知道的。所以如果想在合同中故意规避掉这个条款，你不能当着业主的面提出来，而是应该提前和你的中介沟通好，让他准备合同的时候删掉这个条款。

顺便提个问题，如果中介算了你的税是 2 万，但是过户的时候变成 5 万了怎么办？很简单，在合同里面写：你要承担的是全部的税费还是承担 2 万元以内的部分，多出来的都由对方承担！

二手房避税，是做低网签的交易价格来避税，房管局和法院对此都是睁一只眼闭一只眼的态度。避税几乎成了行业惯例。政府的态度是只要二手房交易价格不低于政府指导价就可以网签，而政府指导价是相当低的。这是有中国特色的民不举官不究的光天化日之下的避税，如果有 100 个交易，恐怕 90 个都是做了低价。

比如二手房个税，按照差价的 20% 征税。你买房的价格是 200 万，卖房 500 万，那么业主要承担 60 万的个税。可是如果网签合同写的也是 200 万，20% 之后就是 0，一分钱也不用交了，契税也会便宜一大块。

现在国家新出台营改增政策，要把营业税改为增值税，税率是差额的 11%。税负又变重了，简直是鼓励大家避税！

有时候房价涨了，业主想毁约，那么业主就可能故意地不配合你避税，并且声称避税有风险，好借此不违约地解除掉合同，甚至反咬购房人一口。避税会不会有风险，法院的态度是这块不归他们管。阴阳合同是不是无效，法院的态度是以实际交易价格而不是以网签价格为准，合同有效。

但是也不是任何情况都可以做低价格的，现在银行能贷款的数额和网签价格有关系，银行贷款多，网签价格如果太低就贷不下款来。比如你 300 万首付，贷款 200 万买一套 500 万的房子，这样首付是 60%，你可以把网签做低到 300 万左右，贷款 70%，还是贷款 200 万出来。

关于税费的问题我就讲这些，剩下的问中介即可。

签约

现在只要你通过中介买房，中介都不会让你那么容易见到房主，万一你们跳单了怎么办？一般在中介允许你正式见到房主坐下来谈谈的时候，基本上就连着建立信任和签合同一并搞定了。除此之外，基本上都是中介和买卖双方单线联系。

北京相对上海要好一些。这种单线联系业主和购房人，双方都非常容易吃亏，业主永远被告诉房子卖贵了，而买家总是被鼓励出更高的价格，甚至过去现在乃至未来都会有中介在中间吃差价的问题。直到签约，买卖双方可能都不知道中介在中间赚了差价。

但是这也不意味着就有必要非得绕开中介去找业主。把合同签好，价格自己能够接受，就是买房的核心诉求。

第一次见面要做几件事：

1. 搞清楚业主的工作单位。

2. 看房本；

- 看产权性质：商品房还是经济适用房；

- 看土地使用年限：划拨还是出让，剩下多少年；

- 看房主姓名、身份证号；

- 看共有情况；

- 看抵押情况；

- 看房本上的建筑面积和套内建筑面积；

- 看房产证上的图纸和实际是否一致；

3. 如果第一次见面前没有机会看房：

- 感受一下各个房间的噪音；

- 问清楚那些墙是不是承重墙；

- 观察一下是否有明显的漏水痕迹；

- 感受一下室内采光。

4. 见到所有业主：

- 如果业主是两口子，房本上只有一个人的名字，这个人必须在场；

- 如果业主是两口子，房本上有两个人的名字，要见到两个业主同时在场；

- 如果业主是老人，见到的是子女，应该要求见到老人，否则就不要买；

- 如果业主是老人两口子，且一方已经去世，就应当确保房产已经过户给在世老人，否则就等完成过户所有子女放弃继承之后再说。

5. 全过程录音。

基本上打官司的人十个里面有九个是声称当时谁谁说了什么，结果如何如何。可是有写在合同里吗？没有！有录音吗？没有！（动作：一拍大腿！）哎，早知道当时录个音就好了！

兴奋激动的购房人常常不是忘了这个就是忘了那个。买卖双方从坐下来谈到决定签合同，中间这个过程一般都比较漫长。为了保证效率，建议这一天干脆不要上班，就把时间约在早晨或者下午，做好谈一天或者谈到晚上一次搞定的准备。谈判前一天要休息充分，谈判前要吃饱喝足。

现在北京一对白领小两口，一年的收入也不过几十万而已。相对一套房子的价格来说，只能说是杯水车薪。有的购房者年收入才几万元，交易价格的高、低，合同条款对哪一方有利，上下随便一浮动就是五位数或六位数，相当于你一年不吃不喝的心血，怎么可以不重视。

没有耐心的人，就只能亏钱。

而双方皆有耐心，就变成比体力，看谁先崩溃，看谁先熬不住。

讨价还价这个问题本身也可以展开给大家讲很多，碍于篇幅有限就不写了。我主要谈一谈，双方谈好了打算签合同，需要注意的几个条款，请拿个小本本记下来！

签约时候，中介会拿出他们准备好的合同，这个合同主要是三份：

存量房买卖合同、补偿协议、居间服务合同。有的时候补充协议和居间服务合同会被合二为一做成一份；有的时候会要求双方先签订一个定金协议。

不要晕！

存量房买卖合同有官方的版本，有的地方强制要用，有的地方不强制。以北京为例，这个合同可以在建委网站下载，全名叫做《存量房买卖合同经纪成交版》，当然还有对应的自行成交版。有的中介公司会从政府买来这个合同的纸质版本提供给买卖双方签字。范本合同也并非所有条款都是固定的，它被设计成有很多地方可以打勾、填写。而打勾、填写的工作往往是由中介人员大笔一挥就代劳的，但这是非常不好的做法！

之前我有讲过，中介是以促成合同成立为目标的，所以这个打勾的技巧就是怎么简单怎么来。举个例子：

（三）关于贷款的约定

买受人向【_______________________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币___________元（小写），____________________元整（大写）。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种方式解决：

（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；

（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；

（3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。

这个条款是说，如果贷不下来贷款怎么办：选 3 就是合同解除不违约，选 2 就是继续批贷，选 1 就是必须支付全款。对购房人来说，2 和 3 都比 1 要安全，因为可能你忘了以前什么时候逾期还了几张信用卡，就影响了你的贷款，另外还有一些政策变化的问题。但是一般中介知道反正你也不看也不懂也不管，于是就选 1：选 1 业主肯定没意见，比较容易达成交易；选 2 中介会很累；选 3 合同就不继续履行了，中介费可能要退费。

在正式合同里一般都会包括以下内容：

1. 双方身份信息

2. 房产信息

3. 交易价格

4. 中介

5. 贷款

6. 交房

7. 过户

8. 争议解决方式

范本合同里虽然也提到税费等，但是因为这是官方合同，无法明确地写和法律相反（避税）的内容，所以范本合同里一般都约定双方各自承担税费而不是由买家单方承担。

有的人签合同，就喜欢大笔一挥签字。我估计 14 亿人有 13 亿 9000 万是这样，所以你不用不好意思。本律师郑重地提醒你，签约的时候，要看仔细，交易价格是一套房子多少钱，还是根据建筑面积一平米多少钱，或是根据使用面积。不要收房之后发现房子「缺斤短两」。

我之前遇到一位客户，他卖房子给中介说希望到手的价格是 140 万。这个 140 万并不是房子的市场价格，这个房子市值差不多 200 万。但是因为有 60 万贷款没还，所以这位先生意思是买房人要承担 60 万贷款之后再出 140 万，这样他到手 140 万。

然后就签约收钱。隔了很久他看合同，才意识到合同写的是房子全款 140 万。

这个事情，我要是没遇到，我都没法想象，还能有这种事发生！

买房合同中最重要的交易顺序、时间，范本合同里一般没有特别详细的约定——整个交易流程下来，先干什么，后干什么，哪天去贷款，贷不下来怎么办，什么时间过户，先交房还是先过户，这些一般在范本合同里面都只是提一两个点，而不是一个流程，这就导致二手房合同的交易流程特别乱，因此很多时间都要推理。

正式合同最后面一般有一个条款讲发生争议的解决方式，就是打算去法院还是申请仲裁。很多朋友不知道仲裁是什么，中介会默认给你选法院。对律师来说，选仲裁还是法院一半一半，有的律师就会给自己（客户）选仲裁，因为仲裁支持败诉方承担胜诉双方的律师费。

补充协议

所以为了保险起见，中介公司还要制作一份补充协议约定在正式合同后面，这个合同才是签约的关键。

虽然是补充协议，但是这个协议是由中介起草，有的用的是中介的格式合同，有的是临时拟定，一般都是前面机打，后面手写三行。我们每天看别人搞砸的交易，就是补充协议写出的各种矛盾和笑话。

如果要给咱们这几份格式合同打分的话，范本合同可以给 6 分，因为什么也没说所以也不犯错；中介的补充协议可以给 3 分，基本上没有补充协议你的权利义务还算完整，有了补充协议基本你就给中介和对面跪了。有的中介也不知道是不是没钱请律师，总之写的合同比网上下载的还要不如。所以买房有个很重要的内容就是一定要自己来拟补充协议，或者把自己想好的合同提前让中介改好。

有的读者可能会说，徐律师，你让我写合同，你是不是逗我？我怎么会写合同——对，找个律师来给你写吧，别自己写，自己写也很危险的。

咱们平常都是约好时间高高兴兴去业主家了，最多提前 10 分钟，说不定堵车晚个半小时。其实你提前一两个小时去中介门店先看补充协议，把条款改好了，业主大笔一挥就签了，省掉很多烦恼。等你上了谈判桌，再提出来我要改这个或者改那个，大家就会首先想：他为什么要改这个，他是不是要害我！

有的时候中介不愿意配合你改合同，全对你有利，对他就不利了——他的目标是促成交易，可不是你有点风吹草动就退房退费。所以如果你无法搞定中介，在和业主见面的时候靠自己手写几行字，保证自己的利益就至关重要。你要大大方方，又要十分委婉，既不让对方觉得你有备而来，消除戒心，又要把最狠(对你安全对业主就是狠)的条款插进去，是不是有点难度，有点意思？

补充协议里面要涉及到的内容包括但不限于：

1. 业主有完全处置房屋的授权

2. 完整的交易流程

3. 资金监管

4. 如何解押

5. 税费的承担

6. 意外发生的解决方案

7. 户口的迁出

因为关于房子方方面面的问题非常多，又不可能全部约定到一份合同里去：你写个二百多条的合同，业主就不愿意和你交易，宁可把房子卖给别人了。所以要提前想好，哪些问题是自己重视的，我随随便便就可以给你想七八个：

业主过户前死亡怎么办？

如果业主违约你要起诉，律师费谁出？

贷不下按揭贷款怎么办？第二次还是贷不下来怎么办？

签完合同遇到限购限贷了怎么办？

过户的时候租约未解除、有人在房里居住、被人上门讨债如何处理？

交房后发现房子是凶宅怎么办？

入住后突然多出来额外的大几千水电燃气物业费怎么办?

由于房子年久失修窗台掉下去砸到人怎么办？

入住后房子有违建被通知拆除怎么办？

有些问题，不用写在合同里也能解决，有的事情需要删去一两个条款才能搞定。好的合同不一定是越长越好，而是怎么对自己有利怎么好。有的时候合同越短对自己越有利，就想办法让合同变短。

别找我要什么范本合同参考借鉴啦。付费付费！

拉产调

苦主赵阿姨通过一个大中介买了一套房子，首付交了三十万。

然后房主跑了。

其实在签合同交钱之前，这房子就是被法院查封的房子。

赵阿姨当然不知道。她不平衡的是，收了她 9 万中介费的中介竟然也不知道。赵阿姨要找我帮她起诉中介，赔偿损失。

在赵阿姨看来，中介是大骗子。

可是从法律上说，真正骗她钱的是业主。你们想想，这个业主多坏啊！自己欠了一屁股债，拿房子抵债给别人，被告到法院，法院查封了房子，他还敢把房子挂到网上往外卖。按法律说是这样，按道理来说也是如此，这赵阿姨的心血，明明是被这房主骗了。为什么赵阿姨先想着告中介呢？

因为房主没钱呀。就算告赢了房主，也无法执行。

赵阿姨知道房主没钱、中介有钱，想起诉中介无可厚非。问题是让中介赔多少呢？退还中介费 9 万，加上把 30 万购房款全赔出来，似乎无可厚非。问题是如果房主能赔偿呢，比如你告赢了中介赔了你 30 万，告赢了房主又赔你 30 万，那不就赚了吗？

对不起，我们国家的法律是绝不能让你因为掉坑而赚钱的。这个叫做「填平原则」。

填平原则，意思就是你是受害者、被侵权方、守约方，别人侵犯了你的权利，给你造成了损失。我们国家的法律大原则上，是让受害者填平损失。也就是人家从你家挖了多少土，就给你填回来，拍平了，这事就算是了了。我们的法律规定中，极少见到惩罚性质的赔偿金。到目前主要有消费者权益保护法的三倍，食品安全法的十倍，和 2003 年最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的解释中的不超过双倍。

除此之外，合同法还特别就违约金进行了约束，即原则上不超过实际损失的 130%。也就是说，假如人家违约了，给你造成一块钱的损失，虽然你们约定违约赔 100，但对方可以认为这约定太高了，法院就可以判对方赔你一块三。

法律的具体执行并没有这么粗糙，但是大方向依然不变。

这种制度无形中加重了原告的风险——如果最理想的结果是填平，那么通常来说就是几乎无法填平。因为在填土的过程中，必然有一大堆的不确定因素，比如难以举证的损失、间接损失、维权的时间成本和金钱成本等等。

赵阿姨的问题是，房主挖了坑，这个坑是 30 万上限。房主负主要责任，中介负什么责任呢？最简单的计算方法，就是要先确定这个坑从房主那找回多少土，剩下的不满的部分，那就是中介的责任了。所以赵阿姨和房主这场官司一打就是三年。

经过三年的不懈努力，终于追回来 13 万。这样和中介还有 17 万的债要算清楚，于是，又打一场官司去告中介。

此处的重点不在于官司，而在于掉坑。

你想想赵阿姨为什么掉坑里了。因为她找了个中介买房子，可买房之前房子是被法院查封了，但中介没有告诉他。

如果中介告诉她这房子被法院查封了，她肯定不买了。

那么我的问题是，你怎么知道你要买的房子就没被法院查封呢？

拉产调。一般来说中介要负责在交易前后（一般是签约后）去房管局对房子的情况权属进行调查。如果想要求稳妥，就把签约环节拆开，第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。这样有一个坏处就是第二次有可能就签不下来了，定金还不一定好要回来——不详细解释。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付，这是比较通行的做法。

付首付

付钱也会出问题？当然了，不信你看电影里那些警匪片，拿着一箱子现金有几个顺利一手交钱一手交货的。你买房的首付款可是几十万甚至几百万呐，拿在手里你怕不怕？

你可能想，转账不就 OK 了？为什么要取现金。不过，付首付的问题并不是钱被抢走，而是首付给了人家，人家拿着你的钱就跑了。

现在家家买房子都贷款，你要买房，房主的房子是贷款买的很正常吧。但凡是这种房子，买房子之前必须把贷款提前还清。但是谈何容易，一套 300 万的房子，贷款 210 万，算上银行利息差不多要还三四百万的贷款。

通常房主是没有钱还贷的，就要用买家的首付款来还贷。举例来说，300 万的房子，100 万首付买的，卖的时候要收下家 200 万的首付拿去还贷，下家再抵押房子给银行。

我的一位客户张阿姨就是这样。张阿姨给在北京的女儿买房子，卖掉自己老家的房产，辛辛苦苦凑出首付。房子总价 200 万，张阿姨支付了 130 万的首付给业主去还贷。

然而贷款并没有还。业主把 130 万拿去还其他的欠债了，并且拒绝再给张女士过户。当然首付款是没办法归还的，至于违约金也当然无从说起。

这真是被逼上绝路！倾家荡产买套房子，现在房产证拿不到，钱又拿不回来，张女士无奈之下只能找律师出面解决。我们帮助她起诉到法院——显然在这个情况下要房比要钱更合适，我们起诉要求对方过户房子。

可是问题来了。这个房子的贷款没有还清，抵押给银行，需要 130 万首付拿去解押。现在张女士已经支付了 130 万，但是这笔钱并没有用来偿还贷款。换句话说，现在要想取得房产证，必须再支付 130 万，这样就相当于用了 260 万去买房，而多出来这 60 万就「打水漂」了——业主没有能力清偿。

诉讼正式开庭前，律师为张女士四处奔走，和中介公司进行交涉。中介公司最终答应拿出 130 万给张女士用来还贷办证，张女士拿到房子后把房子抵押，把 70 万再还给中介，剩下的 60 万由中介向业主追讨。

这样一折腾，张女士要承受很高的贷款利息，而中介公司则相当于赔了 60 万。即便是这样的结果，仍然可以说是很不容易才争取到的。如果张女士找的不是国内顶级的中介公司，恐怕就不会有这样的好事，往往要搭钱；如果不幸再出不起钱拿不到房子，购房款也拿不回来了。

我们代理的这个案例也间接地促使中介公司优化了购房流程，在购房时由购房人将房款打入资金监管账户（业主户头），再由中介公司出面去办理解押。虽然并不是能百分百消除风险，但是也可以说消除了 99% 的风险。时至今日，也并不是所有的城市，所有的中介都能熟练掌握这个流程，如果你的中介不懂，你买房的时候遇到这种情况就要长个心眼，按照本文讲的资金监管流程去进行交易，或者果断放弃购买这种尚未解押的房子。

因为买家很可能也要办理按揭贷款，而银行放贷的前提是购房人必须证明自己已经向业主支付了首付，所以无论要不要解押，一般首付款都要打到业主的账户。为了避免房子过户前业主拿到首付便人间蒸发，早在数年前各大银行就开始提供资金监管服务。这项服务的具体内容是开设一个业主名下的户头，把钱存进去，但是业主不能取走，必须满足一定的条件之后业主才能取走钱，比如过户之后。这就在很大程度上规避掉了买卖双方的风险。

有些城市走资金监管是半强制性的，不做资金监管就不给过户，甚至由政府出面开设专门的资金监管账户；有些城市则完全凭自愿。我建议如果身处这些凭自愿的城市，也尽量和中介、业主沟通进行资金监管，尤其是业主房子有抵押需要解押再过户的情况。通常业主不愿意资金监管——因为在过户前拿不到钱。有不少业主恰好是拿你的首付去买别的房子，不管真的假的，反正很少见到业主不说自己急用钱的。

网签

网签即网上签约，是我国政府用来规范交易，降低交易风险，防止业主一房二卖的系统。网签发生在正式签约之后，大家可以理解为签约后在网上备案的意思。网签早在物权法出台前就已经成为全国主要城市二手房交易流程的重要环节。特别强调给法学生：网签和物权法规定的预告登记是两个不同的概念。

不学法律、不以此为生的购房人就知道网签是把你的合同在网上到政府的系统里备案就好了。一旦网签，业主就没办法再把房子过户给别人，政府不会给他办理，有效地解决了一个业主把一套房子卖给不同的购房人。

能做网签的房子，一定是可以过户的房子，如果不能过户，一般也无法网签。所以网签成功，某种意义上也是确保你能拿到产权证的重要环节。网签一定要趁早做。

前面关于税费的章节提到了，政府的征税系统也是根据网签的价格来计算，所以网签价格可以和实际交易价格不一致。网签合同本身也具备条款，是政府的范本合同，网签合同的填写有可能和你的实际合同不一致，法律上是以实际合同为准。

网签合同也要被打印出来由双方填写纸质版，这个纸质版是用来办理银行按揭贷款和过户必须要提交的资料之一。

涉及限购问题的朋友要注意，网签也是用来解决购房人是否可以取得房产证的依据，因为政府只能掌握网签的时间，不能掌握业主实际的签约时间，有的城市资格审查在网签前，有的城市资格审查在网签后，现在基本资格审查都设置在网签之前。比如这次上海限购新政策，把限购的年限从 2 年变成 5 年，一下子卡住了一大批购房人。如果购房人在政策出台之前网签，就可以顺利过户。反之，即便你在新政策出台前签订了合同，却迟迟没有办理网签，那么你也无法过户，只能解除合同。

网签之后买卖双方都可以取得一个密码，可以到政府官网上查询自己的网签合同。一般网签这一步都是由中介做的。

有的时候因为种种情况，可能涉及到网签的撤销，比如房子不买了双方解约，或者网签的价格有问题，买家和卖家必须一起到政府部门办理网签的撤销手续。我记得当年我做这个手续的时候，买家和卖家要坐在一起合影（作为政府确认双方都到场的证据），和领结婚证非常像。

交房、过户

法律并没有规定，先交房还是先过户。都可以。能早点交房就应该早点，不要太「心疼」业主。

2012 年的时候，我们单位一位律师的大学女同学，兴冲冲地给律师打电话：「你猜我在哪儿！我在大卡车上坐着呐！和业主的家具一起！对！我把锁撬了！正去公证处的路上！我太谢谢你了，我给你说，我这一辈子就从来没干过这么大的事！我这次可是鼓足了勇气！吓死我了，哎呦，你知道吗？运气可好了，他们不在家！」

这小姑娘刚结婚，小伙子和她都是世界五百强企业的员工。两个人学历高、收入高，有着美好的前途，靠着父母的支援和自己攒的积蓄，在北京通州买了一套房子。

通州的房价暴涨，业主毁约，小姑娘在律师的帮助下打了生平第一场官司，起诉对方，要求配合过户。经过一审二审强制执行，顺利通过法院单方取得了房产证。

就在打官司的途中，业主和自己的亲妹妹签订了一份租期长达 20 年的租赁合同，由妹妹租下房子并入住，业主、业主妹妹及业主母亲一大家子人就住在房子里不走了。

小姑娘拿到产权证，业主一家还是继续赖在家里不走。读者朋友，如果你是小姑娘你怎么办？

打架肉搏，打不过，又怕出事。

打官司，辛辛苦苦战斗了一年好不容易拿到房产证，精疲力尽。

律师给小姑娘一个最简单的办法：拿着房产证，找开锁公司，找个业主不在家的时候直接开锁进去。

可是业主的东西还在房子里面怎么办？找个卡车拉到公证处办个「提存」业务。通知业主去公证处领取。小姑娘约好了公证处、警察、开锁公司，用了一上午时间通过雷霆一般的行动终于住进了自己的房子。

然后，他们两口子下午去上班了。

然而，当天下午业主就去公证处，搬了自己的家具，杀回通州，撬了锁，又住进了房子。

由于这是同事的朋友的奇葩案子，我没有再了解最后是怎么解决的。我这里只是让大家知道现实生活中有很多攻防手段，是平常人想也想不到、做也做不出的。

收房的时候怎么收，我这里不多说了，因为中介在这方面都很熟，一般不会出错。过户本身也只是走个流程，双方一起到房管局，交了材料，基本上材料交上去，房本过几天就下来了。

在签约的时候，业主如果是自住的，他一般会讲要买别的房子才能搬走；业主如果是出租的，租客的搬走时间可能也会拖延你的入住时间。法律上有所谓买卖不破租赁的规定，就是说业主把房子卖给你，租赁协议不因卖房就解除。但是理论上你们签了买卖合同，租金就不应再支付给原来业主了，而是应该支付给购房人。

说真的，买房咱不是冲着这点租金去的，冲着租金去想把房子租出去也不费劲，所以租金归谁是很好的和业主谈租客是不是该搬走的筹码。宁可少赚一些钱，也要早一些入住。至于为什么，我就不解释了。

买别墅

室内设计师陈太太相中一套精装修的别墅，收房的时候一直做恶梦。这房子如果用别人的眼光看就好得很，但是作为专业人士，陈太太收房时把房子存在的问题写了整整两张正反面 A4 纸。

比如，卫生间的地漏找平是反着的，有水不往地漏流，都流到客厅；阳台的下水位置不对，只要一下雨门口全是水；卧室多了一条横梁，整体感觉非常不舒服，客厅的一个角也多了一道结构，工程师也讲不清楚这是为什么。

我虽然也常常浸染在房地产圈子里，但是要是真跨专业听陈太太和开发商的工程师代表谈结构，我发现我的茫然程度不亚于在一边作陪的开发商的副总以及销售经理。

两个工程师绕来绕去讲了半小时，谁也无法说服谁，三个非专家无辜地听了半天，最后还是要靠法律解决问题。

「按照合同，咱们这些小问题，我们只能尽量去修。」

「你们就知道修修修，修了几个月了到现在也没修好，问题越来越多！」

「陈太太，你反映的情况我们已经转交给工程部门了，他们会认真地研究并逐一解决。」

「拜托，你们的这些专家根本就不懂好不好！」

「我们知道您是专家，但是我们的工程师也有很多年经验了！」

「两位，我想插一句嘴！」我实在是忍不住了。

「王总，我想问一下，我们楼下面这个地下室是送的不？」

「是的！」

「送的这部分房本上没有吧！」

「你想说什么。」

「我想说，你们这部分规划上肯定没有，你瞧 3 号楼到 8 号楼地下，都连起来了，这个位置显然不是地库，地库在更下面。这部分你们怎么规划验收的？」

「徐律师，你知道这些事情政府知道了，大家都没有好处！我们开发商还是本着良好的诚意来给陈太太协商这些问题的！」

「我没有感觉到诚意啊！」

「当然了，我们已经答应免你们 6 个月的物业费，要不然我们免你一年的物业费你看如何？」

一年的物业费也没有多少钱，虽然是别墅，但是花了上千万买个心里不舒服的房子，一般来说赔上几十万才算是正常，双方也都比较容易接受。业主是体面人不会狮子大开口，开发商赔偿太低业主也觉得没有面子。一般谈到这里谈不下去，我就建议客户打官司了。

至于打不打，决定权还是在客户。

我们都知道现在买房子，出的问题很多。如果要拍的话，别墅房子虽然急贵，但是出问题的概率要略大于普通住宅——没错，是略大于，买别墅出问题要比普通的房子出问题的概率更高。

第一，现在尤其是京沪广深这样的城市一般是禁止盖别墅的，国家限制盖别墅主要是通过容积率来调整，要求一块地上盖够一定的建筑面积。而开发商往往在这上面做文章，比如一个别墅项目盖两个高楼摊掉一半的容积率。即便如此，这个小区的容积率还是比较低，一般要拿到一类居住用地才能盖别墅。开发商都知道别墅好卖，做别墅项目也有利可图，但是地不好拿，所以有的开发商就打土地的主意。北京通州就有个小区用经济适用房的地改造成别墅，1995 年的项目到现在都拿不到房产证，可没有房产证就卖不出价格，一平米也就一万五（2009 年）。而同时代的其他别墅有房产证的房价最便宜一平米也要三万五，七八万、十几万甚至更贵都很常见。

第二，并不是盖别墅开发商就把钱花到房子上，照样会层层转包，照样会有各种各样的施工问题。加上别墅一般都是精装修项目，比较大的增加了别墅的装修质量问题。2012 年的时候，北京一个很著名的别墅，精装修的壁炉仅仅用几颗螺丝钉固定在墙面上，石制的壁炉非常重，从墙壁上掉下来砸到了玩耍的孩子。我们差不多代理过北京一半以上的别墅项目，出事的这个小区后来因为另外一个案子再次成为我的客户，而在我走过的别墅项目里，这个项目是我个人认为颇具良心的一个开发商搞的项目。有「良心」的开发商尚且如此，那其他开发商的水平就更可想而知了。

投资别墅还有一个麻烦，就是违建非常多。严重的时候几乎家家有违建。有的住户这头盖了违建收到了城管的拆违通知，那头不想解决就干脆把房子转手卖掉。买房的人就吃亏了，住进去就要开始面对拆违。

代征绿地

2000 年的春天，买房的时候，售楼人员带我的客户穿过了一条小区引以为豪的景观路，途中有丛林、小溪，小溪边养着孔雀。几乎所有的业主事后回忆当年买房的经历，都有一个相似的说法：「当我们穿过这条路，还没见到房子，就已经决定把家安在这个小区了。」

十年后，隔壁来了一家新的开发商，带着施工人员大张旗鼓地进小区进行施工。一开始，业主以为道路被封闭的广告牌和围栏只是防尘防噪，有几个老人家去物业发了牢骚。

打破平静的是有小区业主去看新开发商的房子，没想到小区内部这条路也赫然出现在隔壁新楼盘的沙盘上，成为了人家小区的一部分。

于是小区的男女老少纷纷戴着头巾、拉着横幅、穿起维权 T 恤去物业公司讨说法。

当业主挖壕沟拉横幅开始维权，准备和「外来侵略者」战斗到底的时候，等待他们的，除了新小区的看房团，还有政府。政府告诉业主，这条路不是你们的私家花园，也不是隔壁新建小区的路，这条路叫代征道路，是属于政府的。

「可是我们小区是封闭的，打开这条路，等于我们小区所有的房子全对他们（隔壁小区）打开了！他们可以在我们小区遛狗，在我们小区跳广场舞，小偷想光顾我们也很容易，我们小区只有几百户，小区安静不说，私密性也很强，现在我们必须连窗帘都不敢拉开了！」

「那又如何？政府想让你打开，你就必须打开。」

两家开发商对此表示同意：路是政府的，小区必须打开。

这是个细思恐极的问题，谁买房的时候提前看过规划图纸？

什么是代征道路？让我们把历史倒回到上个世纪，二三十年前的计划经济时代。那个时代还没有开发商，只有各大机关作为盖房子的主体。机关向政府申请，在城市中划出一片地，盖上房子，就形成了一个个的小区。

盖房子可不是单纯把房子盖起来就行了，还要修路，把城市路网和小区路网连在一起，要通水、通电，要盖学校、医院、警察局、消防站。政府没有这么多钱修路，所以当时的政策是，谁要盖房子，谁就要负责替政府修路。替政府修路，路要占用土地，占用土地就要进行征地，所以盖房子的机关单位代政府征地修建道路——简称代征道路。

和代征道路十分类似的，还有代征绿地。

随着计划经济逐步转变为市场经济，开发商崛起，小区林立，老的政策却一直保留下来，只不过代征道路的主体从原来的机关单位，变成了今天的开发商。

今天如果你打开中国的法律，搜索代征道路，你几乎得不到什么有用的信息和条款。原因就在于代征道路一直没有作为和公民利益息息相关的内容在过去二十年留下什么痕迹，商品房销售管理办法里没有，商品房买卖合同纠纷若干问题的解释里没有，物权法里没有，甚至合同法、土地法、城乡规划法里都没有。知道代征道路这回事的，除了土地、规划部门的少数同志外，可能也只有开发商中的极少数人了解代征道路的概念了。

倒是代征绿地在法律上还有一席之地。以至于今天我们也只能依此隐晦地推理关于代征道路的法律知识。

关于加强建设单位代征的城市绿化用地管理的若干规定　(1987 年 7 月 24 日北京市人民政府京政发 94 号文件发布根据 1994 年 1 月 17 日北京市人民政府批准修改)

为加强由建设单位代征的城市绿化用地的管理，确保城市绿化事业的发展，特作如下规定：

一、凡根据城市规划批准由建设单位代征的城市绿化用地(以下统称代征绿地)，均按本规定管理。

二、建设单位按照建设用地规划许可证核准的代征绿地数量和范围，完成征用、拆迁工作后，须在两个月内将代征绿地交所在区、县的园林管理部门统一管理。

还有其他相关的法律法规，暂时不再引述。本文只是想告诉大家，你家小区可能埋着「地雷」，和现在的新政策遥相呼应。至于你家的雷是什么型号，什么时候炸，炸还是不炸，很难说得清。

总结下来，代征道路有这么几个特点：

1. 几乎所有小区都有代征道路，有的在小区外，有的在小区内；

2. 小区建好后，原则上代征道路应当移交给政府的路政部门进行养路；

3. 如果移交，政府就要把路列入财政预算进行养护，但是政府通常不愿意这样；

4. 因此小区建好之后，政府一般不要求开发商移交，尤其是小区内部代征道路；

5. 开发商在拿地的时候，就知道地块中的代征道路的具体位置；

6. 代征道路的土地价格有可能比其他土地便宜，到底支付了多少钱是一笔糊涂账；

7. 开发商会把代征道路包装成小区绿化路或者其他形式，以吸引购房人买房；

8. 开发商会在代征道路的建造过程中为该道路市政化提前做好准备，比如道路两侧植树预留空间（把树砍掉，路就可以拓宽）；

9. 当政府要求移交路，就必须移交，但是如果政府不开口，就先这么用着；

10. 因为小区建成后往往是封闭的，如果日后代征道路要收回，那么小区就必须从封闭转为开放——尤其是修建在代征道路上的门要拆除。

以上所有这些关于代征道路的说法，都是总结自政府和开发商的口头答复，在法律上都没有具体规定。你说是传统也好，是习惯也好，是什么也好，反正只要政府和开发商达成了一致——土地出让合同中已经确定路和绿地属于市政——小区业主就只是被骗了而已。

业主认为围墙里面的都是业主的，是因为买房的时候，开发商用围墙把代征道路和代征绿地圈在小区里面而不告诉购房人。

而今天，哪怕当年开发商只占用了一米的代征绿地修建了围墙，结果是一样的：只要回收绿地和道路，就要拆掉墙和大门，这样就可以把小区打开。合理合法。

如果墙没了，我们重新盖一道墙行不行？当初这墙在开发商盖的时候政府不管，规划验收照样通过。但是等现在我们又从不作为转为作为了，那对不起，业主想自己封闭盖墙可就要管了。这次来的就该是城管和规划。你们有没有建设工程规划许可证？谁允许你们砌墙的？总之，我们无法在城市里用自家土地修起一道墙。

结果就是，你的小区没有墙，没有门。

这时候，不管你小区里是什么路，是你的还是政府的或是开发商的，都是一样的。谁都可以走，什么车都能开进来。

也就不用「征地」了，不用立法了。

过去几十年，这种事极少发生，据我所知，有据可查的案例在北京也只有两例，全国的案例一只手能数过来。原因很简单——维稳。在没有强硬的利益摆在面前的时候，没有人（官员）愿意带队伍去要别人小区里面的代征土地。

过去政府只是暂时没钱、没精力、没时间、主要是没有动力找你们要而已。而现在，新政策出台了，国家要逐步打开小区。

作为购房者，看小区的时候要顺便关心一下小区里有没有代征道路——如果有，是在小区内还是小区外，假设路以后被打开，对你的生活有没有影响。律师建议如果有条件的话，就去政府调查一下小区的规划图纸，或者去小区物业那里要求看一下也是可以的，只不过物业的图纸不见得准确，他们有准确的图纸却未必给咱们看，这个图纸叫做小区用地规划图，是建设用地规划许可证的附图。或者查看小区土地出让合同的附件：建设项目规划条件一般也能找得到。

如果看不到图纸，还有一个办法可以在小区现场识别代征道路，就是看小区的一期二期三期的分界处的道路，问物业这是不是市政路。因为现在开发商从政府手里拿地都是一块一块拿的，拿不到很大的一片地，而现在小区动辄几万平米是从哪里来的呢，就是这样一块一块拿的，最终连在一起形成一个小区。一般也会根据拿地的顺序分期来开发，形成一期二期，甚至五六七八期。每一期之间一般来说都是市政道路。但是有些开发商为了房子好卖，会把不同的地连在一起——毕竟负责修这些代征路的也是他们，他们就有比较高的概率把市政路封闭起来。遇到这种情况，这个小区的房子要么不买，要么可以划价——只要买的便宜，哪怕日后不幸被打开了，心理上不会觉得亏。

没房产证的房子

北京通州的一家别墅小区，1995 年就已落成，2009 年的价格才只有 15000 元一个平米。业主既不敢起诉要求办房产证——五证不全合同无效，又不能退房——买房的时候 4000。

有一个业主忍受不了长达二十年没有房产证的困扰，起诉要求办理房产证，结果合同被判无效，开发商返还 50 万购房款，业主要支付过去 20 年占用房子的「使用费」40 万。等于不但没拿到房产证，还把房子 10 万块「还」给了开发商，比买房的时候还亏了 40 万。

这些倒霉的业主也不想买到没有房产证的房子，所以对他们来说就有一种强烈的需求把房子卖给其他人早点用脚投票。而接手买这些房子的购房者就和仍然住在里面的购房人一起祈祷房子不要出事。

像我举得这种极端例子还算是好的，因为开发商熬了二十年，因为经济适用房土地上盖别墅，不那么容易处置，业主不会冒被赶走的风险。但是有些刚刚烂尾的房子就不那么美好了。开发商通常要把房子抵押给银行、施工方——你别看他没有房产证，但是他很可能有土地证。房产证没下来之前，土地属于开发商，在建工程也属于开发商，开发商想抵押给谁就抵押给谁。这种房子万万不能买。

买二手房的时候，出于各种各样的原因房子没有房产证：有的房子是永远都不会有；有的房子是暂时没有但以后会有。

永远都没有房产证的房子，比如小产权、违建这些，我都会在对应的章节进行分析。

而比较常见的是现在没有房产证，过几年就有房产证的房子。

买这种房子存在比较大的风险，来自于房价上涨业主到时候又后悔不卖了。因为没有房产证，所以也不能办理网签，业主又总是比你先知道房产证什么时候下来。所以业主很可能偷偷拿了房产证就过户给其他人，人为地制造一个善意第三人出来。

律师的建议是尽量不要买不带房产证的房子，如果必须要买，可以带着资料到律师事务所，由律师设计一些规避风险的方案及协议。虽然不能 100% 的消灭风险，但是至少有着减轻的作用。

军产房、央产房、校产房

退休老干部李大爷两口子要出售一套房子。他们的麻烦是收了钱签了约之后发现无法给买家过户，买家要起诉，告了半年放弃了——立不上案。而老两口因为房子不能过户想把钱（一半的首付款）退给买家让买家搬出去，买家也不肯。无奈之下，老两口来找我们，请我们再告回去。

房子不能过户的原因，是这个房子属于军产房，归部队的营房科管理。虽然有房本，但是没有部队的同意则无法过户。

而这个房子最大的问题不是不能过户，而是在无法过户之后不能起诉。

律师去通州法院立案，法官经过审查之后表示，这个房子是军产房，归军事法院管辖。

律师去找军事法院——第一个问题是普通人根本就找不到军事法院——废了九牛二虎之力终于找到军事法院，军事法院的法官表示房产纠纷不归军事法院管。

官司变成了律师的接力赛，买家的律师熬了半年放弃了，卖家的律师，也就是由我们三位律师坚持了一年半终于把案子立上。案子一立上很快就调解了，买家把房子还给老两口，老两口退还了房款给买家。

和军产房类似的还有央产房和校产房。这种叫法并不体现在法律里，也不体现在房本上，而是体现在我们政府的一些政策中，比如部队的政策、中央部委和中央直属企业的政策、学校的政策等等。这些政策在法律中没有，但是房管局知道，是决定可不可以过户的条件之一。

以央产房为例——基本都在北京。央产房过户的前提条件是组织同意这套房子「上市」，而这个同意的标志是这套房子拿到位于蓝岛的央产房管理中心备案。只要「蓝岛」给备案了，央产房才可以上市。

前段时间有知乎的朋友咨询我，买到了某高校的房子，后来发现这个房子是校产房，土地性质是划拨，不能过户，问我怎么办。这种问题其实非常多。买房之前，如果你买的房子的小区本身是带有公房性质的，比如清华大学的小区、北京军区的小区、二炮的小区、农业部的小区，你看房的时候就要问中介这是不是央产房之类的。如果很多个中介都告诉你不是，你才要放心去买；如果是，就要去房管局查询这个房子能不能过户，得到肯定的答案之后才可以买。

回迁房

有三种房子很便宜，买不买？回迁房、小产权房（使用权房）、经适房。

胆子大买，胆子小别买。什么样的胆子大叫胆子大呢？敢赌博，敢炒期货，敢倾家荡产博彩，那么买个小产权房子就不算什么了。最可悲的是明明胆子小，因为无知买了以上三种房子，然后自我催眠没事没事。

首先说回迁房（拆迁安置房）吧。商品房和拆迁安置房在法律上不是并列的，但是在房地产圈子里经常被放在一起说。其实它们出现在不同的概念体系里面，在不同的语境里意思会不一样。

在楼市，商品房是相对于存量房（二手房）的概念，也就是新房的意思。在法律上，商品房指的是开发商二次开发上市交易的新房，比如《商品房销售管理办法》《商品房预售合同》《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》商品房预售许可证。在这个层次上，商品房、存量房、经济适用房、宅基地是并列的，体现在房产证上。

拆迁安置房一般不体现在房产证上，严格意义上来说，它也不是一个法律上的概念。比如，我国就没有中央层面的拆迁安置房法律——这类法律只有地方会有，比如上海就出过。

拆迁安置房就是拆迁安置的房源，在不同的时代有不同的内涵。在 1991 年到 2001 年，拆迁安置房有不少是公房；在 2001 年到 2011 年，存在大量的经济适用房，少量商品房甚至存量房（二手房）；到 2011 年之后商品房占的比例开始提高。这里面的政策和法律因素就暂时不谈了，因为要占用大量篇幅。

在给拆迁户什么房子安置这个事儿上，各地有各地不同的思路：比如，北京近年危改，原地回迁提供商品房，异地安置提供按经济适用房管理的商品房或者经济适用房，商品房和经适房 1：2 甚至 1：3 配置；浙江省有一些城市提供 100% 的商品房；南京则政府集中盖经适房然后集中安置，不管你在哪儿拆迁都让你去城里指定的几个安置小区，100% 的经济适用房。

一般来说，一个城市不同的项目策略都有可能不一样：村东头拆掉安置到村西头，私房拆掉安置在公房里，厂房拆掉给个商铺，商品房全部卖掉给被拆迁人经适房放在同一个小区。

所以，拆迁安置房可以是商品房、存量房、经济适用房、宅基地，拆迁之前业主需要具备一定的法律知识才能识别到底是个什么房子。有些地区还有第五类，就是按照经济适用房管理的商品房——不严格受 5 年交易限制，但是又需要补缴土地（比如总房款的 10%）出让金才能上市交易。

实践中，法院审理案件的时候，如果遇到拆迁户卖拆迁房，可能会参照房屋性质，比如经济适用房的管理办法审理案件，而遇到拆迁户因为拆迁房的原因打官司告开发商，有时候又会参照商品房的司法解释，因为二者的性质都属于开发商盖新房。

总之，拆迁房和商品房在有些语境是并列关系，有些语境是互相包含关系。

拆迁安置房的买卖，首先要分清楚这个房源的性质，是公房、经济适用房还是商品房，或是集体土地上的宅基地（小产权房），不同性质的房子价格不同，过户方法不同。公房承租权变更承租人，按经济适用房管理的商品房交 10% 土地出让金，5 年内不允许过户，非本市户口不能过户，等等。

特别注意买安置房存在一个特殊的方式：改底单。就是在业主刚刚签字拆迁的时候，就开始出售安置房（尚未建成），购房人给业主购房款，业主和购房人在拆迁办配合下，在安置协议书上提供购房人的名字。这种交易可以规避税费和经济适用房的交易限制，房产证一下来就是购房人的名字。

安置房的市场价格，一般来说要比周边房价低 10% 到 30%。具体的价格来说，不能全听中介公司忽悠或者业主的标价，这种房子不是比市场价便宜，不要天真地以为买它你就赚了。实际上这种房子有很多问题，便宜是应该的，如果不是专业人士，投资这种房子很容易上当。

问：徐律师，你一年见过一个拆迁房最烂能有多烂？

答：电梯一年摔死摔伤好几个人；安置房没建旧房子拆了一半开发商老总被带走；窗户不能安在窗框里因为窗框是菱形；两个邻居不能同时开门因为两扇门会顶住；用手指捅一下就可以在墙上打个眼……

小产权房、经济适用房

小产权房是俗语，法律上并没有小产权这一说法。它指代的一般是集体土地上的房子，而不是说只要没有产权证或者是「使用权」都叫小产权。我们国家的土地分为两种性质，即集体土地和国有土地：国有土地就是由国家所有；集体土地就是由村集体所有。

集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。用通俗的话说就是，农民的土地上盖的房子，居民（外村人）不能买。不能买包括三层意思：

1. 买了不能过户；

2. 签的买卖合同一般被认为是无效的；

3. 卖家打个官司就可以把房子要回去。

2007 年，北京通州一村民起诉状告画家的画家村案确立了类似案件的审判机制：法院判决合同无效，画家需返还房屋。在之后的缔约过失责任诉讼中，法院判决农民赔偿 70% 的房屋溢价损失给画家，作为不诚信的补偿。

在这个语境下，小产权房其实就是农民宅基地。

除了这种小产权房，我们平时说的小产权房更多的是另外一种——由村委会和小地产商合作开发的项目。由于所处的土地在集体土地上，没有依法进行一次开发、招拍挂、二次开发流程，自然也无法办理产权证。（在我代理的过程中，也见过少数办下「房产证」的小产权房）

后者价格便宜，一般来说也不会遭到合同无效之诉，但是又比普通的宅基地多了一项风险，就是有可能被认定为违建。

目前社会上一直流传要出台小产权房转正的消息，甚至有一些地方还就转正事宜进行了试验，但是目前试验结果也不是太理想。所以我认为小产权房转正短期内不会被提上日程，是一个不太可能实现的事。

一旦小产权房转正，引起房价暴跌的风险也不是闹着玩的。对政府来说，村集体手里这些集体土地是便宜的土地储备，一旦放开了让它们自由进入市场，不但会影响现在政府的利益，也会间接导致城市的房价受到大量低价土地的冲击，这是无论政府还是开发商都不愿意见到的。

另外一个角度，由于便宜的房子已经存在大量业主，强硬的拆违又容易引起社会问题，触犯另一批人的利益，所以目前可以说是僵局。

和小产权房类似的还有经济适用房。经济适用房又分成经济适用房和按照经济适用房管理的商品房，后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房本，是经济适用房的房本就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户，有的不能过户。

关于经济适用房，也有很多话题可以说，但碍于本书的写作篇幅，我只能建议读者如果对这类房子感兴趣，最好到政府过户大厅窗口咨询一下自己考虑买的房子是不是「能过户的经济适用房」或者是不是「五年内（五年后）能过户的经济适用房」。如果不是，那么你买这个房子业主也是可以毁约的，依据可以是违反了北京市经济适用房管理办法。

这一类的房子之所以会无效，有一个先决条件就是无法过户，只要能过户，买卖合同都是有效的。比如宅基地，如果购房人也是村民，就可以过户，买卖合同就有效；比如经济适用房，买五年以后确实能过户了，那么这个协议也有效。就算注定无效的交易，也不等于这个房子就不能买，因为法律会把 70% 的增益或者拆迁补偿判给买家。所以，买家也可以从一开始就把毁约算进去，70% 的拆迁补偿恐怕已足够让交易变得划算。

最后说说房改房。房改房在我国是非常普遍的，买房改房一般不会有问题，当然也要考虑央产房等因素。和前面讲的小产权房、经济适用房对比，它们的土地性质都属于划拨，也就是说当时买这块地的时候并没有出钱，而是国家基于政策无偿供应了土地。这个土地性质会写在房本里。如果您按照本书的建议到了买房和业主见面的环节，你要看房产证，房产证上写着划拨，那么假设这房子要过户给你，你要补交土地出让金。土地出让金根据房子种类不同价格也不同，最贵是按照交易价格的 10%，最便宜只要数百元，这是应该在买房之前就问好的。

商住两用房

本书探讨的买房，主要指的是买住宅。但是并不是买房居住就一定是住宅。有的时候业主还会买到商住房。这类房子一般都是商改住的产物。

这里必须给大家多说一个问题：土地。

我们每盖一套房子都要先批地，批地的时候要涉及土地的性质：这一块地是二类居住用地，这一块地是金融商务用地，这一块地是农田……根据土地性质的不同，有了不同的使用年限。

根据 1990 年 5 月 19 日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为 70 年；

工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为 50 年；

教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为 50 年；

商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为 40 年；

综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为 50 年。

你们买房听中介讲，70 年大产权，指的就是住宅用地。本章提到的商住楼不限购，一般指的就是 70 年以外批的土地，最多见的是商业综合 50 年，也有商业 40 年、科教 50 年甚至工业用地改造而成的商住楼。商改住在我国非常普遍，尤其是天津，你只要见到那些临街的没有阳台的住宅，基本都是商业用地改成住宅的。

是什么性质，直接体现在房本上。一般你在网上看说买这房子有什么风险，多会告诉你没有民水民电啊，没有学区啊，没有燃气之类的。这是因为拿地的时候开发商的规划设计是要按照写字楼或者商务楼的标准设计，再通过内部装修改造做成住宅，所以才有了以上特点。但是这并不是买不买商住楼的最核心问题。

商住房有三个关键点：土地年限、公摊、产证。

我们国家到目前为止还没有明确讲土地使用年限到了怎么解决，按照目前的案例看有收回的、有续费的、有自动续期的。以目前中国的发展形势看，几十年后的问题谁也说不好，但是买商住楼你有可能遇到的就是几年后的问题，因为相比七十年，五十年的商住楼减去自身的房龄就没有几年了。

公摊面积，一般商住楼多在 50% 到 60% 的区间。因为一开始规划就不是按照住宅设计的，大堂、走廊等面积都会比较大，相应的室内得房率就比较低。打个比方，你买一个 60 平米的住宅，可以做成一室一厅；买一个 60 平米的商住房，就只能做成一个开间。

关于产证，现在政策变化，国家对商改住这种规划变更行为采取越来越严厉的政策，而有效的处罚就是不给商改住房子办产证。所以买商住楼不要光想着不限购，也要关心一下产证是否已经下来，如果产证没下来，业主说快下来了，不要完全相信他，要通过中介或者房管局多方了解咨询，以防万一。

商住楼不限购，价格又不贵（一般是同地段住宅的 2/3），为什么一直不能热销被市场青睐，一般就是以上原因。我的态度是如果被限购就不在该城市买房，而不是退而求其次买一个商住房来住。

违建

徐老师是我在南京的一位客户。他买的房子房本上只有五十多平米，是顶楼。他之所以相中这个房子，是因为这个房子实际上不止五十多平米。徐老师量了一下，足足有七十个平方，是个两居室。

买房入住几年之后，徐老师欲哭无泪。政府派重型机械设备凌空翘掉了他家的客厅和主卧，理由是这部分属于违建。

今天咱们国家高楼林立，楼顶的部分常常有违建出现，行家一眼就可以瞧出，而普通人则几乎不会在意。在商品房销售中，顶楼和底层是最难卖掉的。顶楼不好卖有几个原因，例如上面没有遮挡，冬天冷夏天热；下雨的时候非常吵，容易漏水（80% 的房屋漏水在顶楼）。

为了能让顶层的房子好卖，开发商会采取两种方式：一是把顶层做成复式结构，买一层送一层；二是买房子送「露台」。

先说第一种，有些人热衷复式结构，觉得买这样的房子便宜（两层的面积一层的价格），大气又上档次。但是复式结构的上层有些是没有房本面积的，有些虽然有房本面积，但是没有太大的利用价值，不适宜居住。

第二种情况，送的露台肯定不体现在房本上，这部分在规划的时候就不属于这家，而是属于整个小区的公共部位——从物权法角度说，露台由全体业主共有，但是因为建筑设计只有顶层的某个户型能到达这个露台，因此在物理上变成专有。

我写这本书不是给大家搞理论研究的，所以露台的性质在实践中到底怎么定位这个事情只作一个最简单粗糙的理解：露台是不能送的，不能盖房子的。

说得更简单明确一些：只要是房本上有的都是合法的，而基本上房本上没有的，开发商说送的，基本都是违法的、没有产权的。

类似的情况还包括：买别墅送的地下室，买房子送的人防车位。车位的情况可以单独开一章去讲，本章主要还是说这些房本上没有的多出来的面积。

二手房买家一般很难搞清楚（主要是没有这方面的专业知识）多出来的面积的形成原因，所以会把这部分的价值高估：一个阳光房、一个大阳台、一个露台给房子的加成最终都会落实到房价中去。而这些面积一旦遇到一些极端情况，比如拆违、拆迁，它的价值就会被法律打回原形。

无权处分

2015 年，赵薇夫妇被告上法庭，因其司机冒用业主名义将房屋出售，购房人起诉要求过户。这个案子匪夷所思却司空见惯，尤其是在二手房交易中经常发生——无权处分案。

一、无权处分

司机是不能卖业主的房子的，按照 1995 年合同法的规定，这样签订的合同属于效力待定合同，如果业主不追认真则合同无效（随后又被司法解释和物权法等认定为合同有效不发生物权变动效力，非法学人就不要管了）。一旦合同被确认无效，或者过户被确认无效，就等于不能买到房子了。

并非所有的无权处分都能确认无效，实践中是几乎都不会确定无效。这里面有个大背景就是过去这些年房价上涨，导致很多业主看到房价上涨有利可图便纷纷毁约，毁约的理由一般是老公起诉老婆或者老婆起诉老公「无权处分」，主张卖房子（夫妻共同财产）的时候没有征得丈夫或者太太的同意。法院为此出了数次司法解释（比如 2012 年的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条。法官们被要求维护市场交易稳定，保护购房人利益。所以法官一旦识别毁约是因为房价上涨，就会用各种办法驳回其诉求，比如要求夫妻自行对「不知情」进行举证——这当然不太可能证明，甚至有的法官还会在判词中很干脆地讲凭哪些事实行为可以推定夫妻一方是知情的。90% 无权处分的案子最后都会判合同有效，也就是保护购房人一方的利益。

二、善意取得

2007 年我国出台了物权法，第一次在法律层面明确不动产也可以适用善意取得，需要满足三个条件：

1. 市场价格

2. 善意

3. 过户

抛开赵薇的案子，现实中你可能是买家，遇到房价上涨丈夫跳出来告妻子——我有个朋友是房本名字在丈夫名下，妻子出面卖房签约，房价涨了就毁约——你也有可能是卖家，为了避免妻子、兄弟姊妹分房产偷偷卖掉。我们帮助过的客户里面，就有父母的房子拆迁了，其中一个兄弟把所有的安置房都占为己有。客户起诉兄弟分房，法院也支持了，但是无法执行，因为这些房子都被变卖了。客户只好又辞退前面的律师请我们帮忙打官司取消这些交易——取消的前提就是确认这些购房者不是善意取得。

无权处分案件往往会变成三方混战：共有权人——卖方——买方。

共有权人希望交易撤销，卖方立场不一定（取决于利益），买方希望拿到房子。那么判断房子到底该不该给买方就要依据前面说的三个条件：买方是不是善意、是不是符合市场价格、是不是已经过户。

如果尚未过户，买方需要起诉卖方要求过户，共有权人起诉要求解约的，法院现在大部分会支持购房人的诉求要求过户——当然法官要确信卖方是因为房价上涨了想毁约。

如果已经过户，共有权人起诉要求确认过户无效，判断买方是不是善意的重要环节是看买方有没有看过房子。如果看过就是善意，如果没看过，就是恶意。这是北京法院目前的处理方法。

为了最大限度地避免卷入无权交易纠纷，最好的方法就是买房的时候让所有的房本上的业主都出面且签字，否则就要有公证委托书附在合同后面。

情势变更

限购，不能过户（贷款）了，购房人怎么办？

要分成几种不同的情况：

A 情况：购房人网签在限购前。可以继续过户，不受政策限制。

B 情况：购房人网签在限购后，没有购房资格，导致无法过户。可以解除合同，不违约，退还首付和定金。

C 情况：购房人网签在限购前，贷款在限购后导致无法批贷，不能支付全款。可以解除合同，不违约，退还首付和定金。

解除合同之后中介费怎么处理？

一般来说，中介费是要退还的。

但是中介肯定不愿意轻易退费。这个时候购房人（业主）就要告到法院去。购房人要权衡自己诉讼的成本是否合适，毕竟中介费没有多少。

严格按照法律来说，我国的中介费是以促成合同成立（签字）为收费标志的，所以合同被解除也不能说是中介的过错，中介是可以收费的。

但是由于我国在司法层面，也就是法院，对于法条的理解和执行有自己的一套实践经验。一般法官在中介和消费者发生纠纷时会倾向消费者，会支持中介给消费者退费。反过来，如果中介没拿到费用，找购房人去要，法院一般也不支持。

在特定的情况下，中介人员作为专业人士，应该对政策和法律各有研究。如果因为中介的误导导致交易失败（比如做虚假承诺、伪造材料等），中介不但要退费，甚至可能还要赔偿买卖双方的损失。

但是这并不意味着购房人就应该打官司退费：

1. 各地基层法院对于中介费该不该退并没有统一的标准，还是有比较小的风险要不回中介费。

2. 打赢官司也有后续执行的问题。

总之，买房找中介时建议要找大中介，比如链家、我爱我家等等，至少赢了官司钱能拿回来。

2016 年的特殊情况

由于刚刚房价暴涨，业主纷纷毁约，限购令的出台给了业主一个特别好的毁约的机会。这个毁约成立的前提是，定金已经收取，合同已经签订，但是尚未网签，购房人没有购房资格。

换句话说，这几周憋着要毁约不配合网签的业主赚大了，合同必然被解除，且有不必进行任何赔偿的高概率。

这种情况是在过去几年从未发生过的。

这个时候，购房人可以尝试对业主「拒不配合网签」尽可能地保留证据，因为购房人的尴尬之处在于，除非业主主动退钱，否则无论如何都要通过诉讼把钱回来，既然打一次，索性多提个诉求吧——请求按照房屋价格上涨的增值部分进行赔偿。在律师曾经代理过的案例中，这种诉求被法院支持有可能实现相对比较高的赔偿数字。

业主毁约

2012 年的时候我自己买房子，看中了一套体制内的二手房，是学区，位置好，就在单位楼下。业主是一对体制内的老头老太，按道理来说属于体面人，信用良好。这套房子买的时候就比较便宜，基于我对房价的理解，这个房子有比较好的投资价值。所以我在买的时候就痛快地答应了业主的条件，在报价的基础上多加了 5 万以表诚意。

签合同的时间已经比较晚了，因为条款有一些变化，中介没有准备相应的补充协议，业主就提出第二天再签。

我跟中介说：「你们带没带合同范本，我们可以先把官方的合同签掉，补充协议反正都是一些细节，可以稍后再补。」

中介马上说：「好好好，这么办没有问题。」

于是当天从 6 点搞到 11 点，顺利完成了签约，我立刻支付了定金。

第二天早上我上班，先接到业主的电话。

「小徐啊，你中介费支付了吗？」

「还没。」

「那你先别付啊，我这边出了点状况。」

「什么状况啊？」

「我儿子买另外一套房子，买不到了，业主要涨价，所以我这里钱不够。」

「哦。需要我帮忙不？」对方知道我是律师，而且正好是房产律师。

「不用不用，我们自己能解决，需要再给你说，你先别支付中介费啊。」

「知道了。」

「你也理解我们，我们确实是没办法了，我把定金退给你。」

「这个事情好商量！」

这通电话还没挂，中介疯了一样地打进来六七通电话。

「徐律师，我电话打晚了，那个业主要毁约啊，你是不是刚接她的电话？」

「对呀，她让我不要付中介给你们。」

「徐律师，你可别听她的，她就是要毁约啊，她先给我打的电话，我说中介费已经付了。」

「没关系，我现在付给你。」

业主不希望我支付中介费，是因为业主想毁约，一方面想退定金，另一方面就是想退中介费，撕毁合同。一旦我付了中介费，这笔钱给了中介，退费就会比较麻烦。业主觉得我们才刚刚签了协议，效力可能还没有那么强。

到了所里，找了下属小冉律师，让他找个律师函的模板。我把名字一改，让他给房管局发过去。这些天这种案子很多，律师函都是现成的。

然后让中介约了房主。她讲了她的诉求，定金全部退给我，解约。我谈了我的理解，赔双倍我都不见得干，何况一倍定金。

双方差距比较大。我们谈了这样一段话。

我：「阿姨。你是个体面人，我也是。你知道我是律师。」

阿姨：「徐斌，我告诉你，我们是过来人，我们认识比你厉害得多的律师。」

我：「阿姨，查封、抵押、过户你都办不成了。我现在要是愿意告你，一年后房产证就归我了。」

阿姨：「我也咨询律师了，不是你说的那样。」

我：「你的律师怎么说的？」

阿姨：「他说，第一，买房合同上没有我的签字，合同可以无效；第二，我可以把房子过户给别人；第三，你这个房子是要避税的，我不配合你，你一点办法也没有。」

我：「你应该让他和你一起来。合同无效的事情就别扯了，法院有文件，夫妻买卖合同无效原则上举证责任在你，再者说你现在就在这跟我谈呢。第二，我今早已经在房管局把你这个房子冻结了，你现在要是能过户出去，我也能给你把房产证打掉，你还要赔善意第三人钱。第三，你看看咱们合同约定那个税谁付。」

阿姨：「是你。」

我：「当然是你。」

阿姨赶快去翻合同，合同只有一份北京市建委的范本合同，存量房买卖合同经纪成交版。二手房交易的税大头是两笔，即个税、契税。按照交易习惯，业主是拿到手价格，一切税费、中介费都是由购房者承担。但是这个是不符合法律规定的，法律规定税费契税是由购房人承担，而个税由业主承担。所以建委的范本合同是这样的。而为了能够让业主开开心心地得到服务把房源交给中介，中介宁可让购房人承担所有费用，就必须修改这个条款。修改条款的补充协议正是由中介起草的那份，其中绝大多数条款是对购房人不太有利的。

由于常年从事这类工作，对合同算是滚瓜烂熟了，我们的律师可以闭着眼睛手写对自己有利的补充协议，而我这次用了最简单的方法，就是干脆不签补充协议，给业主挖了个大坑。

阿姨看完合同就傻了，意识到和自己的想象的不一样。

我就给阿姨说：「阿姨，你搞清楚，不是你配合我避税，而是我配合你避税。这房子现在可能最多也就涨了十万左右，如果你非要和我折腾，我可以确定一年以后的这个时间我拿到房产证，你搬走。然后这一年我没地儿住，我的房租钱你要出，差不多十万。我打官司不用请律师，而你要请，按照你这个房价律师费也便宜不了。诉讼费最后也是你担。第三，税费我就不管了，你该交多少交多少，也差不多十万。第四，这一年你别想从我这拿到一分钱，你就别指望卖这个房子再买房了。」

她沉默了。

其实看了合同的时候，阿姨好像就没心思听我说话了。

我说：「要不你出去给你那位律师打电话呗？」

阿姨：「他不是房地产的律师，他没你这么……」

我说：「那咱们网签呗？」

阿姨：「我和我儿子商量一下。」

后来业主妥协了，陪我办了网签。银行面签，过户的时候，我主动承担了全部的税费。

我们回到正题。这一轮北京、上海、深圳的房价暴涨，俨然像是回到了 2009 年和 2013 年的时候，购房人遭遇毁约踩破了律师楼的门槛。这个时候在各路人等的折腾下，当事人在「房事」上早已没有理智了。谈谁对谁错已经没有意义。不如多说一些，该怎么办？

购房人面对业主毁约该怎么办？

分为三步：

1. 给律师打电话来律所面谈；

2. 尽快起诉保全房子；

3. 打赢官司，强制过户。

一切的谈判，都是以 100% 的胜利为前提的，双方无非是互相退让寻求利益最大化、成本最小化。所以，购房人切忌在对方准备充分的时候还指望靠谈判来解决问题。先起诉，再谈判。可能你这里还谈着呢，那头人家已经把房卖给别人了，或者抵押了。

在 2016 年 2 月底 3 月初的时候，我们就开始频繁接到业主这一方的电话，大部分都是咨询如何毁约的。

业主咨询毁约之后的两周到一个月时间，购房人会以业主咨询量十倍的数量来律所咨询：遇到业主毁约该怎么办？

业主想要毁约的时候，通常购房人还被蒙在鼓里。由于业主比购房人先找律师，所以绝大多数购房人遇到业主毁约的时候，业主已经行动了一回合了，打了一个先手。如果双方都对法律了解充分，业主是有很大可能毁约的。

这个时候有的购房人还在问：「能赔钱吗？违约金约定了 20% 能赔到么？」

这个方向错了，说明你就不懂法，没经验。违约金再高，基于合同法，法院未必能完全支持。即便完全支持，也未必能填平房价的上涨。加上执行难的问题，房款被拿在业主手里，导致购房人错过了购房时机。

广大购房人一般不了解，除了要求定金罚则「赔双倍」，合同约定违约金以外，合同法还规定了一种明确具体的违约责任：继续履行合同的违约责任。

合同法 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

通过要求对方承担「继续履行」的违约责任，购房人可以打赢官司，让法院把房子「判给购房人」。用法言法语说是判决业主履行配合过户的义务。如果不执行法院判决，就可以强制执行，单方过户。

写到最后，又想起当年买房的事。如果老太太当时不毁约，而是找我替他儿子摆平那一套的毁约业主，说不定是个皆大欢喜的事情。不过那就和我没关系了。

官司打得多了，对人性越来越麻木。

自行成交及改造

有一位朋友在知乎邀请我回答问题：

「代友咨询」二手别墅非中介交易及整体改造规划中需注意事项，求教知乎各位大神？

新手小白上路，二手别墅，未通过中介自行交易，中间涉及的一些问题及风险控制咨询：

1. 整体交易的建议流程？

2. 能否分享一份交易合同范本？

3. 如何规避对方通过房产抵押贷款的潜在风险？

4. 公积金如何使用更为合理？结合商业贷款使用还是拿出来直接付首付？

5. 按揭贷款等流程是怎样的？

关于整体改造，因为该小区为老式纯别墅小区，对于改造，装修没有过多的限制，而且楼主朋友的描述房产位于四线县城。

1. 主体建筑自带一层地下室，且位于小区的最东边，主体左边是临近建筑，右边花园即围墙，围墙外是小溪，因花园面积较大，有四百多平，考虑将花园下部挖空多出四百平的地下空间，一部分做储藏室、影音房等，一部分顶部用钢化玻璃直接做阳光房。是否可行？例如潜在的沉降风险？如若需要检测，可以通过什么样的公司或者机构进行？

2. 花园整体的改造是否有好的建议？

遇到这种问题，有的时候感觉挺郁闷的，对方在提问的时候其实并不太尊重别人的劳动成果和知识，觉得反正也只是动动嘴。

作为专业人士，我信奉的是知识有价、劳动有价这种比较朴素基本的价值观。开口谈咨询费并没有什么不好意思的。有的客户总希望我让他吃白食占我便宜，一旦便宜占不到，就说：「你看这个律师，什么都没干，就开始谈钱钱钱。」

我觉得遇到这种三观不合的，最好是道不同不相为谋，敬而远之就是了。

有钱买别墅的人，没有钱找中介。固然中介费略贵，但是自己跑过户办贷款多麻烦的事情，竟然期望有人把整个攻略做出来，怎么过户、怎么贷款、范本合同。其实如果不需要中介促成交易，买卖双方自行成交，可以通过网站下载自行成交版本的合同。我建议最好还是委托中介来完成过户和贷款，这要不了许多钱。以前我在一线城市聘请做这个的中介，只要七八百就可以搞定。

至于对自己的房子进行改造，我觉得这都能自己做，颇有美国精神。但是客户对自食其力来省钱的精神让我非常担心他的安全，说不定挖个坑就把自己埋了。盖房子一定要聘请专业人士。如果自己没有能力找到，在小区转转，看看别人都是怎么改造的，取取经，顺便还可以增进一下邻里之间的感情。没事给人拿瓶好酒感谢一下，才算是会做人。

这里顺便说说自己对房子进行改造的事情。

我有一位老友一直说晚年自己要搞个房子（国外），然后弄个地下室、工具间，自己造把枪。这好危险是不是。但是在国内，我们管理得这么「严」，自己对房子随意进行改造是非常普遍的，这不仅仅在南方的乡村，也多见于豪宅、别墅。这些内容我在违建部分会有比较多的描写，主要是在你买房的时候，对方有违建的情况。现在自己想改造房子了，你就要考虑这会不会引来城管，以及引来了城管怎么办等问题。

2008 年的城乡规划法第六章从第六十四条到六十九条都是关于违反城乡规划法的处罚问题的，轻则停工、罚款，重则拆除，甚至可能面临刑事处罚。实践中并不是所有的违建都得到了积极有效的治理，现在不会不代表未来不会。而要依法进行改造，必须取得建设工程规划许可证。这个证件目前办理起来比较困难，比如在北京就只有少量的平房改造可以办理发证，绝大多数小区别墅的规划早在盖房之前已经形成，很难办理改造。

有一些业主的胆子比较大，看到小区其他邻居都改造，自己也进行改造，甚至把假山都在楼顶上盖出来。

买了房子自己交易，最好请一位中介。

买了房子自己盖，最好请专家。

要想买房子没有太多风险，最好请律师。

把专业的事情交给专业的人去做，是最明智的选择。如果没有钱，可以找便宜的中介、便宜的建筑师、便宜的律师，只要你多花些时间寻找，自然可以把钱省下一些。但是有这些时间拿去赚钱，恐怕要比省钱更有效果。

结语

律师买房子，在我国只是一个新鲜概念，全国一年发生的律师帮忙买房的案件数量，可能还比不上因为买房打官司的零头。其实这项业务在全世界很多地方都是——强制性的——只有在我们国家反而成了新鲜事。我感觉我们国家很多地方都比国外强很多，比如我们的物流、电商、移动互联网的发展都非常迅速。但是买房子这一块，我们确实很落后很原始。

我自己在美国买房子，业主必须要聘请一个律师来进行过户手续，我也被建议请一名专门代表自己的律师。为了省钱我也没请。我的中介负责和业主谈妥价格，律师把各种表格合同交由中介转发给我，我大笔一挥在上面签字，人不用过去，房产证就办下来了。完全不担心交易环节出什么问题——甚至还期望能出点问题，这样我也可以打打惩罚性赔偿金啥的。美国还衍生出了专门解决二手房交易的保险公司，如果出了问题，保险公司还能进行理赔。

我并不是因为缺钱才推荐大家买房请律师，实际上我律所的律师要是都去陪客户买房，我们就要倒闭了。不用往远了说，如果你买房的时候不请律师，结果出事了，我就可以收到十几倍的律师费。

我的建议，不管信，还是不信，分散投资总归是聪明的选择。我写这本书的时候人在佛州的家中，我买的这套房子总价才 13 万 5000 美金，也就是人民币八十多万。每年都要来佛州住上一个月。

美国刚刚经历过次贷危机，到处是因为业主无力偿还贷款被法院拍卖的房子，要比市场价还便宜几万美金。问题是你交钱之前不能看房，无形中也有风险。有的房子维修的费用也要几万美金，就不见得划算。

另一方面，空气好，没有霾，生活安逸，成本略高（大概是北京的 1.5 倍），房产税一年下来差不多是人民币三万多，不住的时候往外出租还能覆盖掉。如果人民币升值，国内的房子值钱不说，你来美国的购买力也会提高。如果人民币贬值，美元则会升值，你在美国的房子可以折算成更多的人民币。

这里往东往西开车两小时就可以到达世界上最美的海湾。小区有游泳池和 SPA 池子。如果你愿意常住，还可以考虑临湖别墅、海景别墅、带码头别墅、林边别墅。小区里有小松鼠、蚂蚱、飞鸟、野鸭，有的小区甚至还有鳄鱼。

开车半小时，可以找到迪斯尼乐园（四个）、环球影城（两个）、海洋世界、乐高主题公园，能让大人孩子一个月下来不重样游览的游乐园。

不要觉得这些离你很远，你可能刚刚买自己的第一套房子，可能已经买了自己的第二套房子，不管你现在在哪里，收入如何，你都有权给自己一个未来。说不定现在对你毫无意义的文字，五年以后成为现实呢？

希望你能买到好房子。

最后，谢谢购买。

作者说

我是房产律师徐斌。买房中遇到的各种问题数不胜数。如果你的经济条件可以，又身处法律资源丰富的城市比如京沪广深、杭州、成都，建议聘请一位专业的律师来帮助你买房子。这个价格通常只有中介费的几分之一。

知乎编辑约稿的时候，要求我写 25000 字到 35000 字，可我随便随便便地写一写，已经五万字了。你可能读得辛苦，而我其实意犹未尽，感觉才只讲了冰山一角。如果你也在买房过程中遇到类似的问题，如果你也需要房产律师的帮助，欢迎来我的知乎页面与我交流，我的主页是：https://www.zhihu.com/people/xubinlvshi